Erlass von Mieten wegen der Corona-Krise

Thema: Steuern: Vermieter
vom: 02.03.2021
Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen (OFD) verneint in einer sog. Kurzinformation steuerlich nachteilige Folgen, wenn ein Vermieter dem Mieter die Mietzahlungen erlässt, weil der Mieter von der Corona-Krise betroffen ist. Weder führt dies zu einer teilweise unentgeltlichen Vermietung, so dass der Werbungskostenabzug des Vermieters nur eingeschränkt möglich wäre, noch fällt die Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters weg, so dass Verluste aus der Vermietung nicht mehr anerkannt würden.
Hintergrund: Erzielt ein Vermieter aus der Vermietung seiner Immobilie einen Verlust, kann er diesen grundsätzlich geltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die vereinbarte Miete niedriger als 50 % der ortsüblichen Miete ist (bis Ende 2020: niedriger als 66 %) oder wenn der Vermieter nicht die Absicht hat, einen Gesamtüberschuss zu erzielen; ihm fehlt dann die Einkünfteerzielungsabsicht.
Wesentlicher Inhalt der Kurzinformation der OFD: Die OFD nimmt zu zwei Fallgestaltungen Stellung, nämlich zur Vermietung einer Wohnung und zur Vermietung von Gewerberäumen. In beiden Fällen geht es um einen Mieterlass aufgrund der finanziellen Notsituation des Mieters:
Vermietung einer Wohnung: Erlässt der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter die Mietzahlung entweder zeitlich befristet in voller Höhe oder teilweise, führt dies nicht dazu, dass die Miete zu niedrig ist und nunmehr unterhalb von 50 % der ortsüblichen Miete liegt. Wurde die Miete also bisher als steuerlich vollentgeltlich angesehen, bleibt es dabei und wird durch den Erlass der Miete nicht verändert.
Hinweis: Lag die Miete bereits bisher unterhalb der Grenze von 50 % (bis einschließlich 2020: unterhalb von 66 %), so dass die Werbungskosten nur teilweise anerkannt wurden, bleibt es dabei, so dass der Erlass nicht zu einer weiteren Kürzung der Werbungskosten führt.
Vermietung oder Verpachtung von Gewerberäumen: Erlässt der Vermieter bzw. Verpächter von Gewerberäumen seinem Mieter die Mietzahlung entweder zeitlich befristet in voller Höhe oder teilweise und gehört die Immobilie zum steuerlichen Privatvermögen des Vermieters, führt der Erlass nicht zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters. Ein Verlust aus der Vermietung wird daher grundsätzlich anerkannt. War bereits vor dem Erlass der Miete die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen, bleibt es dabei.
Hinweise: Die OFD hat ihre Kurzinformation auf Bund- und Länderebene abgestimmt. Daher können sich auch Vermieter außerhalb Nordrhein-Westfalens auf diese Kurzinformation berufen. Die Kurzinformation betrifft nur den Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, nicht gewerbliche Vermieter. Hier dürften sich aufgrund eines Mieterlasses ohnehin keine steuerlich nachteiligen Folgen ergeben.
OFD Nordrhein-Westfalen vom 2.12.2020 - S 2253 - 2020/0025 - St 231; NWB
Rechtsgrundlagen zum Thema: Erlass
EStGEStG § 15a Verluste bei beschränkter Haftung
EStG § 15b Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen
EStG § 34a Begünstigung der nicht entnommenen Gewinne
EStR
EStR R 5.7 Rückstellungen
GewStG
GewStG § 35b
KStG 8c
UStG
UStG § 5 Steuerbefreiungen bei der Einfuhr
UStG § 25d Haftung für die schuldhaft nicht abgeführte Steuer
AO
AO § 47 Erlöschen
AO § 125 Nichtigkeit des Verwaltungsakts
AO § 126 Heilung von Verfahrens- und Formfehlern
AO § 128 Umdeutung eines fehlerhaften Verwaltungsakts
AO § 129 Offenbare Unrichtigkeiten beim Erlass eines Verwaltungsakts
AO § 155 Steuerfestsetzung
AO § 171 Ablaufhemmung
AO § 174 Widerstreitende Steuerfestsetzungen
AO § 184 Festsetzung von Steuermessbeträgen
AO § 191 Haftungsbescheide, Duldungsbescheide
AO § 236 Prozesszinsen auf Erstattungsbeträge
AO § 325 Aufhebung des dinglichen Arrestes
AO § 347 Statthaftigkeit des Einspruchs
AO § 354 Einspruchsverzicht
AO § 357 Einlegung des Einspruchs
AO § 361 Aussetzung der Vollziehung
AO § 364a Erörterung des Sach- und Rechtsstands
AO § 365 Anwendung von Verfahrensvorschriften
AO § 367 Entscheidung über den Einspruch
AO § 400 Antrag auf Erlass eines Strafbefehls
AO § 403 Beteiligung der Finanzbehörde
AO § 406 Mitwirkung der Finanzbehörde im Strafbefehlsverfahren und im selbständigen Verfahren
AO § 47 Erlöschen
AO § 125 Nichtigkeit des Verwaltungsakts
AO § 126 Heilung von Verfahrens- und Formfehlern
AO § 128 Umdeutung eines fehlerhaften Verwaltungsakts
AO § 129 Offenbare Unrichtigkeiten beim Erlass eines Verwaltungsakts
AO § 155 Steuerfestsetzung
AO § 171 Ablaufhemmung
AO § 174 Widerstreitende Steuerfestsetzungen
AO § 184 Festsetzung von Steuermessbeträgen
AO § 191 Haftungsbescheide, Duldungsbescheide
AO § 236 Prozesszinsen auf Erstattungsbeträge
AO § 325 Aufhebung des dinglichen Arrestes
AO § 347 Statthaftigkeit des Einspruchs
AO § 354 Einspruchsverzicht
AO § 357 Einlegung des Einspruchs
AO § 361 Aussetzung der Vollziehung
AO § 364a Erörterung des Sach- und Rechtsstands
AO § 365 Anwendung von Verfahrensvorschriften
AO § 367 Entscheidung über den Einspruch
AO § 400 Antrag auf Erlass eines Strafbefehls
AO § 403 Beteiligung der Finanzbehörde
AO § 406 Mitwirkung der Finanzbehörde im Strafbefehlsverfahren und im selbständigen Verfahren
UStAE
UStAE 4.3.4. Grenzüberschreitende Beförderungen und andere sonstige Leistungen, die sich unmittelbar auf Gegenstände der Ausfuhr oder der Durchfuhr beziehen
UStAE 4.12.10. Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen
UStAE 4.20.5. Bescheinigungsverfahren
UStAE 13c.1. Haftung bei Abtretung, Verpfändung oder Pfändung von Forderungen
UStAE 15.9. Abzug der Einfuhrumsatzsteuer in den Fällen des § 1 Abs. 3 UStG
UStAE 18f.1. Sicherheitsleistung
UStAE 25d.1. Haftung für die schuldhaft nicht abgeführte Steuer
UStAE 26.1. Luftverkehrsunternehmer
UStAE 26.2. Grenzüberschreitende Beförderungen im Luftverkehr
UStAE 26.3. Beförderung über Teilstrecken durch verschiedene Luftfrachtführer
UStAE 26.5. Zuständigkeit
Anlage 1 zu Abschnitt 6a.4
Anlage 2 zu Abschnitt 6a.4
Anlage 4 zu Abschnitt 6a.5
Anlage 5 zu Abschnitt 6a.5
UStAE 4.3.4. Grenzüberschreitende Beförderungen und andere sonstige Leistungen, die sich unmittelbar auf Gegenstände der Ausfuhr oder der Durchfuhr beziehen
UStAE 4.12.10. Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen
UStAE 4.20.5. Bescheinigungsverfahren
UStAE 13c.1. Haftung bei Abtretung, Verpfändung oder Pfändung von Forderungen
UStAE 15.9. Abzug der Einfuhrumsatzsteuer in den Fällen des § 1 Abs. 3 UStG
UStAE 18f.1. Sicherheitsleistung
UStAE 25d.1. Haftung für die schuldhaft nicht abgeführte Steuer
UStAE 26.1. Luftverkehrsunternehmer
UStAE 26.2. Grenzüberschreitende Beförderungen im Luftverkehr
UStAE 26.3. Beförderung über Teilstrecken durch verschiedene Luftfrachtführer
UStAE 26.5. Zuständigkeit
Anlage 1 zu Abschnitt 6a.4
Anlage 2 zu Abschnitt 6a.4
Anlage 4 zu Abschnitt 6a.5
Anlage 5 zu Abschnitt 6a.5
GewStR
GewStR R 1.2 Verwaltung der Gewerbesteuer
GewStR R 1.6 Stundung, Niederschlagung und Erlass der Gewerbesteuer
GewStR R 4.1 Hebeberechtigung
UStR
UStR 48. Grenzüberschreitende Beförderungen und andere sonstige Leistungen, die sich unmittelbar auf Gegenstände der Ausfuhr oder der Durchfuhr beziehen
UStR 85. Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen
UStR 170. Gemeinnützige, mildtätige und kirchliche Einrichtungen
UStR 182b. Haftung bei Abtretung, Verpfändung oder Pfändung von Forderungen
UStR 182c. Haftung bei Änderung der Bemessungsgrundlage
UStR 200. Abzug der Einfuhrumsatzsteuer in den Fällen des § 1 Abs. 3 UStG
UStR 245k. Sicherheitsleistung
UStR 276d. Haftung für die schuldhaft nicht abgeführte Steuer
UStR 277. Luftverkehrsunternehmer
UStR 278. Grenzüberschreitende Beförderungen im Luftverkehr
UStR 279. Beförderung über Teilstrecken durch verschiedene Luftfrachtführer
UStR 281. Zuständigkeit
KStR 26
AEAO
AEAO Zu § 24 Ersatzzuständigkeit:
AEAO Zu § 68 Einzelne Zweckbetriebe:
AEAO Zu § 69 Haftung der Vertreter:
AEAO Zu § 77 Duldungspflicht:
AEAO Zu § 89 Beratung, Auskunft:
AEAO Zu § 91 Anhörung Beteiligter:
AEAO Zu § 122 Bekanntgabe des Verwaltungsakts:
AEAO Zu § 124 Wirksamkeit des Verwaltungsakts:
AEAO Zu § 129 Offenbare Unrichtigkeit beim Erlass eines Verwaltungsakts:
AEAO Zu § 131 Widerruf eines rechtmäßigen Verwaltungsakts:
AEAO Zu § 162 Schätzung von Besteuerungsgrundlagen:
AEAO Zu § 163 Abweichende Festsetzung von Steuern aus Billigkeitsgründen:
AEAO Zu § 169 Festsetzungsfrist:
AEAO Zu § 171 Ablaufhemmung:
AEAO Zu § 172 Aufhebung und Änderung von Steuerbescheiden:
AEAO Zu § 173 Aufhebung oder Änderung von Steuerbescheiden wegen neuer Tatsachen oder Beweismittel:
AEAO Zu § 174 Widerstreitende Steuerfestsetzungen:
AEAO Zu § 175 Änderung von Steuerbescheiden auf Grund von Grundlagenbescheiden und bei rückwirkenden Ereignissen:
Zu § 175b Änderung von Steuerbescheiden bei Datenübermittlung durch Dritte
AEAO Zu § 177 Berichtigung von materiellen Fehlern:
AEAO Zu § 179 Feststellung von Besteuerungsgrundlagen:
AEAO Zu § 180 Gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen:
AEAO Zu § 181 Verfahrensvorschriften für die gesonderte Feststellung, Feststellungsfrist, Erklärungspflicht:
AEAO Zu § 191 Haftungsbescheide, Duldungsbescheide:
AEAO Zu § 195 Zuständigkeit:
AEAO Zu § 197 Bekanntgabe der Prüfungsanordnung:
AEAO Zu § 218 Verwirklichung von Ansprüchen aus dem Steuerschuldverhältnis:
Zu § 219 Zahlungsaufforderung bei Haftungsbescheiden:
AEAO Zu § 233a Verzinsung von Steuernachforderungen und Steuererstattungen:
AEAO Zu § 236 Prozesszinsen auf Erstattungsbeträge:
AEAO Zu § 240 Säumniszuschläge:
AEAO Zu § 251 Insolvenzverfahren:
AEAO Zu § 347 Statthaftigkeit des Einspruchs:
AEAO Zu § 357 Einlegung des Einspruchs:
AEAO Zu § 361 Aussetzung der Vollziehung:
AEAO Zu § 363 Aussetzung und Ruhen des Verfahrens:
AEAO Zu § 367 Entscheidung über den Einspruch:
HGB
§ 26 HGB Verjährung gegenüber Veräußerer
§ 160 HGB Haftung des Gesellschafters
§ 336 HGB Pflicht zur Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht
ErbStG 28a
LStR
R 39b.8 LStR Permanenter Lohnsteuer-Jahresausgleich
R 42d.2 LStR Haftung bei Arbeitnehmerüberlassung
EStH 4.1 10d 15.8.3 15a 16.9 36 46.2 50 50a.2
StbVV
§ 23 StBVV Sonstige Einzeltätigkeiten
GewStH 1.2.2 1.5.1 1.6.2 14.1
LStH 8.1.9.10 19.3 42d.1
ErbStH B.151.7
GrStG
§ 32 GrStG Erlass für Kulturgut und Grünanlagen
§ 33 GrStG Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung
§ 34 GrStG Verfahren
GrStR 18 35 36 37 38 39 40 41 42 43
StBerG
§ 86a StBerG Zusammensetzung und Arbeitsweise der Satzungsversammlung
BGB 204 423 702a 927 2015