Erlass von Mieten wegen der Corona-Krise

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Thema: Steuern: Vermieter

vom: 02.03.2021



Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen (OFD) verneint in einer sog. Kurzinformation steuerlich nachteilige Folgen, wenn ein Vermieter dem Mieter die Mietzahlungen erlässt, weil der Mieter von der Corona-Krise betroffen ist. Weder führt dies zu einer teilweise unentgeltlichen Vermietung, so dass der Werbungskostenabzug des Vermieters nur eingeschränkt möglich wäre, noch fällt die Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters weg, so dass Verluste aus der Vermietung nicht mehr anerkannt würden.

Hintergrund: Erzielt ein Vermieter aus der Vermietung seiner Immobilie einen Verlust, kann er diesen grundsätzlich geltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die vereinbarte Miete niedriger als 50 % der ortsüblichen Miete ist (bis Ende 2020: niedriger als 66 %) oder wenn der Vermieter nicht die Absicht hat, einen Gesamtüberschuss zu erzielen; ihm fehlt dann die Einkünfteerzielungsabsicht.

Wesentlicher Inhalt der Kurzinformation der OFD: Die OFD nimmt zu zwei Fallgestaltungen Stellung, nämlich zur Vermietung einer Wohnung und zur Vermietung von Gewerberäumen. In beiden Fällen geht es um einen Mieterlass aufgrund der finanziellen Notsituation des Mieters:

  • Vermietung einer Wohnung: Erlässt der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter die Mietzahlung entweder zeitlich befristet in voller Höhe oder teilweise, führt dies nicht dazu, dass die Miete zu niedrig ist und nunmehr unterhalb von 50 % der ortsüblichen Miete liegt. Wurde die Miete also bisher als steuerlich vollentgeltlich angesehen, bleibt es dabei und wird durch den Erlass der Miete nicht verändert.

    Hinweis: Lag die Miete bereits bisher unterhalb der Grenze von 50 % (bis einschließlich 2020: unterhalb von 66 %), so dass die Werbungskosten nur teilweise anerkannt wurden, bleibt es dabei, so dass der Erlass nicht zu einer weiteren Kürzung der Werbungskosten führt.

  • Vermietung oder Verpachtung von Gewerberäumen: Erlässt der Vermieter bzw. Verpächter von Gewerberäumen seinem Mieter die Mietzahlung entweder zeitlich befristet in voller Höhe oder teilweise und gehört die Immobilie zum steuerlichen Privatvermögen des Vermieters, führt der Erlass nicht zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters. Ein Verlust aus der Vermietung wird daher grundsätzlich anerkannt. War bereits vor dem Erlass der Miete die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen, bleibt es dabei.

Hinweise: Die OFD hat ihre Kurzinformation auf Bund- und Länderebene abgestimmt. Daher können sich auch Vermieter außerhalb Nordrhein-Westfalens auf diese Kurzinformation berufen. Die Kurzinformation betrifft nur den Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, nicht gewerbliche Vermieter. Hier dürften sich aufgrund eines Mieterlasses ohnehin keine steuerlich nachteiligen Folgen ergeben.

OFD Nordrhein-Westfalen vom 2.12.2020 - S 2253 - 2020/0025 - St 231; NWB

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Rechtsgrundlagen zum Thema: Erlass

EStG 
EStG § 15a Verluste bei beschränkter Haftung

EStG § 15b Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen

EStG § 34a Begünstigung der nicht entnommenen Gewinne

EStR 
EStR R 5.7 Rückstellungen

GewStG 
GewStG § 35b

KStG 8c
UStG 
UStG § 5 Steuerbefreiungen bei der Einfuhr

UStG § 25d Haftung für die schuldhaft nicht abgeführte Steuer

AO 
AO § 47 Erlöschen

AO § 125 Nichtigkeit des Verwaltungsakts

AO § 126 Heilung von Verfahrens- und Formfehlern

AO § 128 Umdeutung eines fehlerhaften Verwaltungsakts

AO § 129 Offenbare Unrichtigkeiten beim Erlass eines Verwaltungsakts

AO § 155 Steuerfestsetzung

AO § 171 Ablaufhemmung

AO § 174 Widerstreitende Steuerfestsetzungen

AO § 184 Festsetzung von Steuermessbeträgen

AO § 191 Haftungsbescheide, Duldungsbescheide

AO § 236 Prozesszinsen auf Erstattungsbeträge

AO § 325 Aufhebung des dinglichen Arrestes

AO § 347 Statthaftigkeit des Einspruchs

AO § 354 Einspruchsverzicht

AO § 357 Einlegung des Einspruchs

AO § 361 Aussetzung der Vollziehung

AO § 364a Erörterung des Sach- und Rechtsstands

AO § 365 Anwendung von Verfahrensvorschriften

AO § 367 Entscheidung über den Einspruch

AO § 400 Antrag auf Erlass eines Strafbefehls

AO § 403 Beteiligung der Finanzbehörde

AO § 406 Mitwirkung der Finanzbehörde im Strafbefehlsverfahren und im selbständigen Verfahren

AO § 47 Erlöschen

AO § 125 Nichtigkeit des Verwaltungsakts

AO § 126 Heilung von Verfahrens- und Formfehlern

AO § 128 Umdeutung eines fehlerhaften Verwaltungsakts

AO § 129 Offenbare Unrichtigkeiten beim Erlass eines Verwaltungsakts

AO § 155 Steuerfestsetzung

AO § 171 Ablaufhemmung

AO § 174 Widerstreitende Steuerfestsetzungen

AO § 184 Festsetzung von Steuermessbeträgen

AO § 191 Haftungsbescheide, Duldungsbescheide

AO § 236 Prozesszinsen auf Erstattungsbeträge

AO § 325 Aufhebung des dinglichen Arrestes

AO § 347 Statthaftigkeit des Einspruchs

AO § 354 Einspruchsverzicht

AO § 357 Einlegung des Einspruchs

AO § 361 Aussetzung der Vollziehung

AO § 364a Erörterung des Sach- und Rechtsstands

AO § 365 Anwendung von Verfahrensvorschriften

AO § 367 Entscheidung über den Einspruch

AO § 400 Antrag auf Erlass eines Strafbefehls

AO § 403 Beteiligung der Finanzbehörde

AO § 406 Mitwirkung der Finanzbehörde im Strafbefehlsverfahren und im selbständigen Verfahren

UStAE 
UStAE 4.3.4. Grenzüberschreitende Beförderungen und andere sonstige Leistungen, die sich unmittelbar auf Gegenstände der Ausfuhr oder der Durchfuhr beziehen

UStAE 4.12.10. Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen

UStAE 4.20.5. Bescheinigungsverfahren

UStAE 13c.1. Haftung bei Abtretung, Verpfändung oder Pfändung von Forderungen

UStAE 15.9. Abzug der Einfuhrumsatzsteuer in den Fällen des § 1 Abs. 3 UStG

UStAE 18f.1. Sicherheitsleistung

UStAE 25d.1. Haftung für die schuldhaft nicht abgeführte Steuer

UStAE 26.1. Luftverkehrsunternehmer

UStAE 26.2. Grenzüberschreitende Beförderungen im Luftverkehr

UStAE 26.3. Beförderung über Teilstrecken durch verschiedene Luftfrachtführer

UStAE 26.5. Zuständigkeit

Anlage 1 zu Abschnitt 6a.4

Anlage 2 zu Abschnitt 6a.4

Anlage 4 zu Abschnitt 6a.5

Anlage 5 zu Abschnitt 6a.5

UStAE 4.3.4. Grenzüberschreitende Beförderungen und andere sonstige Leistungen, die sich unmittelbar auf Gegenstände der Ausfuhr oder der Durchfuhr beziehen

UStAE 4.12.10. Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen

UStAE 4.20.5. Bescheinigungsverfahren

UStAE 13c.1. Haftung bei Abtretung, Verpfändung oder Pfändung von Forderungen

UStAE 15.9. Abzug der Einfuhrumsatzsteuer in den Fällen des § 1 Abs. 3 UStG

UStAE 18f.1. Sicherheitsleistung

UStAE 25d.1. Haftung für die schuldhaft nicht abgeführte Steuer

UStAE 26.1. Luftverkehrsunternehmer

UStAE 26.2. Grenzüberschreitende Beförderungen im Luftverkehr

UStAE 26.3. Beförderung über Teilstrecken durch verschiedene Luftfrachtführer

UStAE 26.5. Zuständigkeit

Anlage 1 zu Abschnitt 6a.4

Anlage 2 zu Abschnitt 6a.4

Anlage 4 zu Abschnitt 6a.5

Anlage 5 zu Abschnitt 6a.5

GewStR 
GewStR R 1.2 Verwaltung der Gewerbesteuer

GewStR R 1.6 Stundung, Niederschlagung und Erlass der Gewerbesteuer

GewStR R 4.1 Hebeberechtigung

UStR 
UStR 48. Grenzüberschreitende Beförderungen und andere sonstige Leistungen, die sich unmittelbar auf Gegenstände der Ausfuhr oder der Durchfuhr beziehen

UStR 85. Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen

UStR 170. Gemeinnützige, mildtätige und kirchliche Einrichtungen

UStR 182b. Haftung bei Abtretung, Verpfändung oder Pfändung von Forderungen

UStR 182c. Haftung bei Änderung der Bemessungsgrundlage

UStR 200. Abzug der Einfuhrumsatzsteuer in den Fällen des § 1 Abs. 3 UStG

UStR 245k. Sicherheitsleistung

UStR 276d. Haftung für die schuldhaft nicht abgeführte Steuer

UStR 277. Luftverkehrsunternehmer

UStR 278. Grenzüberschreitende Beförderungen im Luftverkehr

UStR 279. Beförderung über Teilstrecken durch verschiedene Luftfrachtführer

UStR 281. Zuständigkeit

KStR 26
AEAO 
AEAO Zu § 24 Ersatzzuständigkeit:

AEAO Zu § 68 Einzelne Zweckbetriebe:

AEAO Zu § 69 Haftung der Vertreter:

AEAO Zu § 77 Duldungspflicht:

AEAO Zu § 89 Beratung, Auskunft:

AEAO Zu § 91 Anhörung Beteiligter:

AEAO Zu § 122 Bekanntgabe des Verwaltungsakts:

AEAO Zu § 124 Wirksamkeit des Verwaltungsakts:

AEAO Zu § 129 Offenbare Unrichtigkeit beim Erlass eines Verwaltungsakts:

AEAO Zu § 131 Widerruf eines rechtmäßigen Verwaltungsakts:

AEAO Zu § 162 Schätzung von Besteuerungsgrundlagen:

AEAO Zu § 163 Abweichende Festsetzung von Steuern aus Billigkeitsgründen:

AEAO Zu § 169 Festsetzungsfrist:

AEAO Zu § 171 Ablaufhemmung:

AEAO Zu § 172 Aufhebung und Änderung von Steuerbescheiden:

AEAO Zu § 173 Aufhebung oder Änderung von Steuerbescheiden wegen neuer Tatsachen oder Beweismittel:

AEAO Zu § 174 Widerstreitende Steuerfestsetzungen:

AEAO Zu § 175 Änderung von Steuerbescheiden auf Grund von Grundlagenbescheiden und bei rückwirkenden Ereignissen:

Zu § 175b Änderung von Steuerbescheiden bei Datenübermittlung durch Dritte

AEAO Zu § 177 Berichtigung von materiellen Fehlern:

AEAO Zu § 179 Feststellung von Besteuerungsgrundlagen:

AEAO Zu § 180 Gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen:

AEAO Zu § 181 Verfahrensvorschriften für die gesonderte Feststellung, Feststellungsfrist, Erklärungspflicht:

AEAO Zu § 191 Haftungsbescheide, Duldungsbescheide:

AEAO Zu § 195 Zuständigkeit:

AEAO Zu § 197 Bekanntgabe der Prüfungsanordnung:

AEAO Zu § 218 Verwirklichung von Ansprüchen aus dem Steuerschuldverhältnis:

Zu § 219 Zahlungsaufforderung bei Haftungsbescheiden:

AEAO Zu § 233a Verzinsung von Steuernachforderungen und Steuererstattungen:

AEAO Zu § 236 Prozesszinsen auf Erstattungsbeträge:

AEAO Zu § 240 Säumniszuschläge:

AEAO Zu § 251 Insolvenzverfahren:

AEAO Zu § 347 Statthaftigkeit des Einspruchs:

AEAO Zu § 357 Einlegung des Einspruchs:

AEAO Zu § 361 Aussetzung der Vollziehung:

AEAO Zu § 363 Aussetzung und Ruhen des Verfahrens:

AEAO Zu § 367 Entscheidung über den Einspruch:

HGB 
§ 26 HGB Verjährung gegenüber Veräußerer

§ 160 HGB Haftung des Gesellschafters

§ 336 HGB Pflicht zur Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht

ErbStG 28a
LStR 
R 39b.8 LStR Permanenter Lohnsteuer-Jahresausgleich

R 42d.2 LStR Haftung bei Arbeitnehmerüberlassung

EStH 4.1 10d 15.8.3 15a 16.9 36 46.2 50 50a.2
StbVV 
§ 23 StBVV Sonstige Einzeltätigkeiten

GewStH 1.2.2 1.5.1 1.6.2 14.1
LStH 8.1.9.10 19.3 42d.1
ErbStH B.151.7
GrStG 
§ 32 GrStG Erlass für Kulturgut und Grünanlagen

§ 33 GrStG Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung

§ 34 GrStG Verfahren

GrStR 18 35 36 37 38 39 40 41 42 43
StBerG 
§ 86a StBerG Zusammensetzung und Arbeitsweise der Satzungsversammlung

BGB 204 423 702a 927 2015

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:



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