Grunderwerbsteuer: Befreiung bei Grundstücksübertragung mit Schenkungsauflage

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Thema: Steuern: Alle Steuerzahler

vom: 01.02.2021



Die Schenkung eines Grundstücks ist grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei. Erfolgt die Schenkung allerdings unter der Auflage, dass das Grundstück später weiterzuübertragen ist, ist die Weiterübertragung des Grundstücks nicht grunderwerbsteuerfrei. In diesem Fall wird eine Auflage vollzogen, so dass der Erfüller der Auflage kein Schenker ist.

Hintergrund: Verträge, in denen sich ein Grundstückseigentümer zur Übertragung seines Grundstücks verpflichtet, sind grunderwerbsteuerbar. Nach dem Gesetz gibt es aber verschiedene Steuerbefreiungen, z.B. für Grundstücksschenkungen oder für Übertragungen unter Verwandten in gerader Linie.

Sachverhalt: An der A-KG waren die Eheleute B und C mit jeweils 50 % beteiligt, die 13 Grundstücke besaß. Komplementärin der A-KG war die A-GmbH, die aber nicht am Vermögen der A-KG beteiligt war. Am 18.11.2008 schenkten B und C ihre Anteile an der A-KG sowie an der A-GmbH ihren Söhnen D und E, wobei D eine Beteiligung von 283.000 € (56,6 %) und E eine Beteiligung von 217.000 € (43,4 %) erhielt. D und E verpflichteten sich, fünf Grundstücke in eine F-KG einzubringen, deren alleiniger Kommanditist D sein sollte; die verbleibenden acht Grundstücke sollten in eine G-KG eingebracht werden, deren alleiniger Kommanditist E sein sollte. Ihrer Mutter C bestellten sie unentgeltlich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an den geschenkten Kommanditanteilen der A-KG und verpflichteten sich gegenüber B zur Zahlung lebenslanger Leibrenten. Am 9.12.2008, also drei Wochen später, verstarb C; Erben wurden B sowie seine Söhne D und E.

Im Jahr 2009 wurde die A-KG in F-KG unbenannt. Am 3.7.2012 setzten sich D und E auseinander: D übertrug seinen Kommanditanteil an der F-KG (vormals: A-KG) gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten auf die 2011 gegründete D-KG, deren alleiniger Kommanditist er war. E übertrug seinen Kommanditanteil an der F-KG (vormals: A-KG) gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten auf die 2011 gegründete Klägerin, deren alleiniger Kommanditist er war. Damit waren an der F-KG nun die D-KG (mit D als Kommanditisten) mit 56,6 % und die Klägerin (mit E als Kommanditisten) mit 43,4 % beteiligt. Anschließend vereinbarten die D-KG und die Klägerin die Auseinandersetzung und die Abwicklung im Wege der sog. Realteilung: Die Grundstücke, die sich im Vermögen der F-KG befanden, wurden entsprechend den Beteiligungsquoten auf die D-KG (56,6 %) und auf die Klägerin (43,4 %) übertragen, so dass die Klägerin die acht Grundstücke erhielt, die im Vertrag vom 18.11.2008 genannt worden waren. Das Finanzamt setzte für die Übertragung der acht Grundstücke auf die Klägerin Grunderwerbsteuer fest, berücksichtigte dabei aber eine Steuerbefreiung in Höhe von 43,4 %.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

Die Übertragung der acht Grundstücke von der F-KG auf die Klägerin war grunderwerbsteuerbar, weil sich die F-KG zur Übertragung der Grundstücke verpflichtet hatte.

Die Übertragung war nicht in vollem Umfang grunderwerbsteuerfrei:

  • Eine Grunderwerbsteuerfreiheit wegen einer Schenkung scheidet aus, weil eine Schenkung nur durch die Eltern B und C erfolgt ist, die aber nicht an der Übertragung der Grundstücke auf die Klägerin im Jahr 2012 beteiligt waren. Es handelte sich um eine Schenkung mit Auflage, bei der die Eltern B und C ihren Kindern D und E Kommanditbeteiligungen geschenkt und die Auflage erteilt hatten, dass die Grundstücke in Kommanditgesellschaften eingebracht werden. Die Vollziehung der Schenkungsauflage ist keine grunderwerbsteuerfreie Schenkung.

  • Zwar sind auch Grundstücksübertragungen zwischen Personen, die in gerader Linie verwandt sind, grunderwerbsteuerfrei. Hier erfolgte die Übertragung aber zwischen Personengesellschaften, an denen Brüder beteiligt waren, die nur in Seitenlinie miteinander verwandt sind, nicht in gerader Linie.

Eine Steuerbefreiung kam nur insoweit in Betracht, als E an der F-KG beteiligt gewesen war. Seine Beteiligungsquote betrug 43,4 %, so dass in diesem Umfang eine Befreiung galt.

Hinweise: Zwar kommt mitunter auch eine sog. Gesamtschau mehrerer Befreiungsvorschriften in Betracht, bei der die einzelnen Steuerbefreiungen quasi kombiniert werden. Eine solche Gesamtschau lehnte der BFH im Streitfall ab, weil eine Gesamtschau nur bei einem sog. abgekürzten Leistungsweg angenommen werden kann, der hier nicht vorlag.

Es spricht viel dafür, dass eine direkte Übertragung der Grundstücke von der elterlichen A-KG auf die Kinder grunderwerbsteuerlich vorteilhafter gewesen wäre, weil dann die vollständige Steuerbefreiung für Grundstücksübertragungen unter Verwandten in gerader Linie anwendbar gewesen wäre. Möglicherweise gab es aber andere Gründe, z. B. einkommensteuerliche Erwägungen, keine direkte Übertragung vorzunehmen.

BFH, Urteil vom 25.8.2020 - II R 30/18; NWB

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