Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage bei Gesellschafterwechsel bei geplanter Bebauung

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Thema: Steuern: Gesellschafter/Geschäftsführer

vom: 28.05.2021



Ändert sich bei einer grundbesitzenden Personengesellschaft der Gesellschafterbestand innerhalb von fünf Jahren zu mindestens 95 %, entsteht Grunderwerbsteuer. Steht im Zeitpunkt des Gesellschafterwechsels bereits die Bebauung des bislang unbebauten Grundstücks im Wesentlichen fest und kennen die Neugesellschafter den Plan zur Bebauung, richtet sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nach dem Wert des bebauten Grundstücks.

Hintergrund: Grunderwerbsteuer entsteht nicht nur beim Verkauf eines Grundstücks, sondern auch bei einer Anteilsübertragung an einer Gesellschaft, die ein Grundstück besitzt. So wird etwa der Austausch der Gesellschafter einer grundbesitzenden Personengesellschaft zu mindestens 95 % innerhalb von fünf Jahren der Grunderwerbsteuer unterworfen. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Anteilsübertragung. Ausnahmsweise wird aber die Grunderwerbsteuer nach dem Wert bemessen, den das Grundstück im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes hat, wenn die Änderung des Gesellschafterbestands auf einem vorgefassten Plan zur Bebauung eines Grundstücks beruht.

Sachverhalt: Die Klägerin ist eine GmbH & Co. KG, an der neben der Komplementärin, die am Vermögen nicht beteiligt war, noch vier natürliche Personen als Kommanditisten beteiligt waren. Die Komplementärin hatte bereits am 19.2.2004 mit der X-GmbH einen Mietvertrag über einen noch zu errichtenden Supermarkt in K geschlossen. Im September 2004 erwarb die Klägerin ein Grundstück von der Stadt K und verpflichtete sich gegenüber der Stadt K zur Errichtung eines Supermarktes bis zum 30.9.2007; anderenfalls konnte die Stadt K die Rückübertragung des Grundstücks verlangen. Die Klägerin übernahm im Februar 2005 den von der Komplementärin geschlossenen Mietvertrag. Am 13.5.2005 veräußerten alle Gesellschafter ihre Beteiligungen an die M-GmbH. In den Verträgen über die Anteilsübertragungen wurde auf die bereits erteilte Baugenehmigung sowie auf den Mietvertrag mit der X-GmbH Bezug genommen. Im Jahr 2006 wurde der Supermarkt fertiggestellt. Das Finanzamt setzte aufgrund der Anteilsübertragungen vom 13.5.2005 Grunderwerbsteuer fest und legte als Bemessungsgrundlage den Wert des bebauten Grundstücks von ca. 8,7 Mio. € fest. Die Klägerin war der Auffassung, dass nur der Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand (ca. 695.000 €) anzusetzen sei.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

Die Anteilsübertragung am 13.5.2005 war grunderwerbsteuerbar. Denn es wurden 100 % und damit mindestens 95 % der Gesellschafter einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf einen Schlag und damit innerhalb von fünf Jahren ausgetauscht.

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer richtete sich nicht nach dem Wert des unbebauten Grundstücks am 13.5.2005. Vielmehr war der Wert des künftigen, bebauten Grundstücks anzusetzen. Denn die Änderung des Gesellschafterbestands beruhte auf einem vorgefassten Plan zur Bebauung eines Grundstücks.

Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn es im Zeitpunkt der Anteilsübertragung bereits einen vorgefassten Plan zur Bebauung des Grundstücks gibt, mit dem sich die Personengesellschaft über einen Gesellschafterwechsel in wesentlichen Punkten festgelegt hat, und wenn die Erwerber der Anteile beim Erwerb der Anteile Kenntnis von dem vorgefassten Plan zur Bebauung hatten.

Diese Voraussetzungen waren im Streitfall erfüllt:

  • Die Bebauung stand im Zeitpunkt der Anteilsübertragung im Wesentlichen fest. Die Klägerin hatte sich gegenüber der Stadt K zur Bebauung mit einem Supermarkt verpflichtet. Sie hatte auch schon einen Mietvertrag mit der X-GmbH abgeschlossen.

  • Die Erwerber kannten diesen Plan und haben die Anteile wegen dieses Plans erworben. Sie haben nämlich im Anteilskaufvertrag auf die bereits erteilte Baugenehmigung sowie auf den Mietvertrag mit der X-GmbH Bezug genommen.

Hinweise: Es kommt nicht darauf an, ob das Bauvorhaben auch ohne Gesellschafterwechsel zu Ende hätte geführt werden können oder ob der Plan zur Bebauung auch die Änderung des Gesellschafterbestands erforderte.

Der höhere Wertansatz, nämlich der Wert des bebauten Grundstücks, erfolgt deshalb, weil die Erwerber der Anteile faktisch ein bebautes Grundstück erworben haben. Denn es stand im Zeitpunkt des Anteilskaufs bereits fest, dass das Grundstück bebaut wird, und eine Aufhebung des Bebauungs- und Mietvertrags wäre nur unter wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder Einbußen möglich gewesen.

BFH, Urteil vom 16.9.2020 - II R 12/18; NWB

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