Grunderwerbsteuer: Keine Minderung der Bemessungsgrundlage um die Instandhaltungsrücklage

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Thema: Steuern: Alle Steuerzahler

vom: 03.02.2021



Beim Grundstückskauf ist der Kaufpreis Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist der Kaufpreis nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage, die auf die Eigentumswohnung entfällt, zu mindern.

Hintergrund: Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung, d.h. der Kaufpreis. Eigentumswohnungen gehören zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die eine sog. Instandhaltungsrücklage für künftige Instandhaltungsmaßnahmen bilden muss.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im Mai 2016 vier gewerbliche Einheiten und neun Tiefgaragenplätze in einem Mehrfamilienhaus. Der Kaufpreis betrug 40.000 €; im Kaufvertrag hieß es, dass der Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage auf die Klägerin übergehe. Auf die insgesamt 13 Einheiten entfiel eine anteilige Instandhaltungsrücklage von ca. 14.800 €. Die Klägerin meinte, dass die Bemessungsgrundlage um 14.800 € zu mindern sei.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) folgte dem nicht und wies die Klage ab:

  • Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, der 40.000 € betrug. Zwar kann die Bemessungsgrundlage zu mindern sein, wenn ein Teil des Kaufpreises auf Gegenstände entfällt, die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen, z.B. Zubehör.

  • Die Instandhaltungsrücklage gehört aber zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und geht nicht auf den Käufer über. Der Kaufpreis kann daher nicht zum Teil auf den Übergang der anteiligen Instandhaltungsrücklage entfallen. Vielmehr entfällt der gesamte Kaufpreis auf den Übergang des Wohnungseigentums.

Hinweise: Hätte die Klägerin Erfolg gehabt, wäre der verbleibende Kaufpreis von 25.200 € auf 13 Einheiten aufzuteilen gewesen und hätte damit unterhalb der gesetzlichen Steuerfreiheitsgrenze von 2.500 € gelegen; bis zu einer Bemessungsgrundlage von 2.500 € ist der Übergang eines Grundstücks grunderwerbsteuerfrei.

Bereits 2016 hatte sich der BFH gegen eine Minderung der Bemessungsgrundlage um die anteilige Instandhaltungsrücklage entschieden. Im damaligen Fall ging es um einen Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Mit dem aktuellen Urteil steht nun fest, dass auch beim "regulären" Erwerb durch Kaufvertrag eine Minderung der Bemessungsgrundlage um die anteilige Instandhaltungsrücklage ausscheidet, selbst wenn im Kaufvertrag vereinbart wird, dass ein bestimmter Teil des Kaufpreises auf die anteilige Instandhaltungsrücklage entfällt.

BFH, Urteil vom 16.9.2020 - II R 49/17; NWB

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