Grundstücksbewertung: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten

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Thema: Steuern: Alle Steuerzahler

vom: 13.01.2021



Zwar kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert eines Grundstücks durch ein Gutachten nachweisen. Der Gutachter muss aber die zutreffende Verordnung für die Ermittlung des Werts anwenden; dies ist diejenige Verordnung, die am Bewertungsstichtag gültig war. Es kommt also nicht auf die Verordnung an, die bei Erstellung des Gutachtens gültig ist.

Hintergrund: Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer muss der Wert eines vererbten oder verschenkten Grundstücks ermittelt werden. Den vom Finanzamt nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften ermittelten Wert muss der Steuerpflichtige nicht akzeptieren, sondern kann einen niedrigeren gemeinen Wert eines Grundstücks durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Der Gutachter orientiert sich dann am Baugesetzbuch und an den Verordnungen zur Ermittlung des Werts.

Sachverhalt: Der Kläger erbte am 1.6.2009 einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Das Finanzamt ermittelte einen Grundbesitzwert von ca. 4,8 Mio. € und legte dabei einen Bodenrichtwert von 5.500 €/m² sowie einen Liegenschaftszinssatz von 5,5 % zugrunde. Der Kläger ließ nacheinander zwei Gutachten erstellen, zuletzt im Jahr 2017 während des Klageverfahrens vor dem Finanzgericht (FG). Dieser zweite Gutachter gelangte zu einem Verkehrswert von 1,9 Mio. € und stützte sich auf die Immobilienwertermittlungsverordnung, die seit dem 1.7.2010 galt. Das FG wies die Klage ab; hiergegen legte der Kläger Revision ein.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das FG zurück:

  • Soll der niedrigere gemeine Wert durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden, muss das Gutachten ordnungsgemäß erstellt werden. Hierzu gehört u.a., dass der Gutachter die zutreffende Verordnung zur Ermittlung des Werts zugrunde liegt.

  • Im Streitfall hat der Gutachter zu Unrecht die Immobilienwertermittlungsverordnung zugrunde gelegt; denn diese galt erst seit dem 1.7.2010. Zwar ist das Gutachten im Jahr 2017 erstellt worden, in dem die Immobilienwertermittlungsverordnung bereits galt. Es kommt aber auf den Zeitpunkt der Bewertung an; dies war der 1.6.2009, als der Kläger erbte. Zu diesem Zeitpunkt galt noch die – ähnlich klingende - Wertermittlungsverordnung. Der Gutachter hätte daher die Wertermittlungsverordnung anwenden müssen.

  • Das FG muss nun dem Kläger Gelegenheit geben, das Gutachten nachbessern zu lassen, indem der Gutachter die Wertermittlungsverordnung anwendet.

Hinweise: Im Streitfall geht es zudem auch noch um den richtigen Bodenrichtwert und um den Liegenschaftszinssatz. Der Bodenrichtwert für den an der Straße liegenden Teil des Grundstücks betrug zwar 5.500 €/m² (sog. Straßenwert); der dahinterliegende Teil des Grundstücks hatte aber einen deutlich niedrigeren Bodenrichtwert von nur 500 €/m² (sog. Platzwert). Hier muss nun das FG entscheiden, in welchem Umfang das Grundstück jeweils dem Straßen- oder Platzwert zuzuordnen ist.

Der Liegenschaftszinssatz ist mit 5,5 % anzusetzen. Geeignete Liegenschaftszinssätze zum Bewertungszeitpunkt, d.h. zum 1.6.2009, sind vom Gutachterausschuss in Berlin, wo das Grundstück lag, nicht veröffentlicht worden. Daher gilt der gesetzliche Liegenschaftszinssatz, der sich bei einem Grundstück, dessen gewerblicher Anteil bis zu 50 % beträgt, auf 5,5 % beläuft. Die Liegenschaftszinssätze 2012 können nicht auf den 1.6.2009 angewendet werden.

BFH, Urteil vom 16.9.2019 - II R 1/18; NWB

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