Keine erbschaftsteuerliche Begünstigung für vermietete Grundstücke

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Thema: Steuern: Vermieter

vom: 07.09.2021



Ein Betriebsgrundstück des Vaters und Erblassers, das an eine Kapitalgesellschaft vermietet wird, deren Alleingesellschafter der Sohn und Erbe ist, gehört nicht zum erbschaftsteuerlich begünstigten Betriebsvermögen, wenn der Vater an der Kapitalgesellschaft nicht beteiligt ist und keinen Einfluss auf die Stimmrechtsmehrheit hat. Dann lag nämlich keine Betriebsaufspaltung zwischen dem Einzelunternehmen und der Kapitalgesellschaft vor, die ausnahmsweise zur erbschaftsteuerlichen Begünstigung des vermieteten Grundstücks geführt hätte.

Hintergrund: Das Betriebsvermögen ist erbschaftsteuerlich begünstigt und bleibt im Umfang von 85 % oder unter bestimmten Voraussetzungen sogar zu 100 % steuerfrei. Vermietete Grundstücke eines Betriebs gehören aber grundsätzlich nicht zum begünstigten Betriebsvermögen. Ausnahmsweise sind sie jedoch begünstigt, wenn sie im Rahmen einer sog. Betriebsaufspaltung vom Besitzunternehmen an die Betriebsgesellschaft vermietet werden. Eine Betriebsaufspaltung setzt aber neben der Vermietung einer wesentlichen Betriebsgrundlage wie z.B. eines Grundstücks eine personelle Verflechtung zwischen dem Besitzunternehmen und der Betriebsgesellschaft voraus.

Sachverhalt: Der Kläger erbte im Jahr 2012 von seinem Vater. Sein Vater hatte ein Auto-haus auf einem eigenen Betriebsgrundstück betrieben. Im Jahr 1984 gründete der Kläger die J-GmbH, deren Alleingesellschafter er war und die das Autohaus des Vaters fortführte. Der Vater verpachtete sein Betriebsgrundstück und sein Inventar an die J-GmbH. Der Vater war an der J-GmbH nicht beteiligt, erhielt aber eine Einzelprokura. Der Kläger erhielt wiederum eine widerrufliche Generalvollmacht seines Vaters. In seiner Erbschaftsteuererklärung ordnete der Kläger das von seinem Vater an die J-GmbH verpachtete Betriebsgrundstück dem begünstigten Betriebsvermögen zu. Dem widersprach das Finanzamt.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) sah das Betriebsgrundstück als nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen an und wies die Klage ab:

  • Betriebliche Grundstücke, die an einen Dritten vermietet oder verpachtet werden, sind grundsätzlich Verwaltungsvermögen, das erbschaftsteuerlich nicht begünstigt ist. Eine Vermietung ist aber steuerlich unschädlich, wenn sie im Rahmen einer Betriebsaufspaltung erfolgt.

  • Eine Betriebsaufspaltung setzt neben der sachlichen Verflechtung in Gestalt der Vermietung eines Betriebsgrundstücks oder einer anderen wesentlichen Betriebsgrundlage auch eine personelle Verflechtung voraus. Eine Person oder Personengruppe muss also beide Unternehmen, das vermietende Besitzunternehmen sowie das anmietende Betriebsunternehmen, beherrschen und in beiden Unternehmen einen einheitlichen Geschäfts- und Betätigungswillen durchsetzen können.

  • Eine Beherrschung der Betriebskapitalgesellschaft durch den Besitzunternehmer ist insbesondere dann anzunehmen, wenn der Besitzunternehmer die Stimmenmehrheit bei der Betriebskapitalgesellschaft hält oder wenn er faktisch auf die Mehrheit der Anteilseigner der Kapitalgesellschaft einwirken kann.

  • Diese Voraussetzungen waren im Streitfall nicht erfüllt. Der Vater konnte nur sein Einzelunternehmen beherrschen, nicht aber die J-GmbH; denn an dieser war er nicht beteiligt und hatte daher keine Stimmrechte. Er beherrschte die J-GmbH auch nicht faktisch; denn er hatte lediglich eine Einzelprokura, nicht aber die Möglichkeit, die Stimmenmehrheit in der J-GmbH zu erlangen.

Hinweise: Zwar sind vermietete Grundstücke auch dann erbschaftsteuerlich begünstigt, wenn sie im Rahmen eines Konzerns vermietet werden. Ein Konzern zwischen dem Einzelunternehmen des Vaters und der J-GmbH bestand aber nicht, da beide Unternehmen nicht unter der Leitung einer Konzernmutter standen.

Der Streitfall betrifft das im Jahr 2012 geltende Erbschaftsteuerrecht. Zwar ist dieses Recht vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) als verfassungswidrig angesehen worden; es gilt aber dennoch bis zur Einführung des neuen Gesetzes bis zum 1.7.2016 weiter. Auch nach der neuen Rechtslage sind vermietete Grundstücke grundsätzlich nicht erbschaftsteuerlich begünstigt, es sei denn, sie werden z.B. im Rahmen einer Betriebsaufspaltung oder innerhalb eines Konzerns zur Nutzung überlassen. Das BFH-Urteil gilt daher auch für die neue Rechtslage.

Ein Grundstück, das vom Unternehmer zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt wird, z.B. als Produktionshalle, ist erbschaftsteuerlich begünstigt.

BFH, Urteil v. 23.2.2021 - II R 26/18; NWB

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