Keine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer bei vertraglich vereinbarter Kaufpreisanpassung nach Ablauf von zwei Jahren

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Thema: Steuern: Alle Steuerzahler

vom: 21.12.2020



Wird der Kaufpreis aufgrund einer vertraglichen Kaufpreisanpassung nach Ablauf von zwei Jahren herabgesetzt, führt dies nicht zu einer Minderung der Grunderwerbsteuer, da die gesetzliche Zwei-Jahres-Frist bereits abgelaufen ist. Die vertragliche Kaufpreisanpassung stellt auch keine zivilrechtliche Minderung dar, die auch nach Ablauf von mehr als zwei Jahren zu einer Minderung der Grunderwerbsteuer führen würde.

Hintergrund: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis. Wird der Kaufpreis nachträglich aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung herabgesetzt, führt dies auf Antrag auch zu einer entsprechenden Minderung der Grunderwerbsteuer, wenn die Herabsetzung des Kaufpreises innerhalb von zwei Jahren seit dem Kaufvertrag erfolgt.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH, die mit Kaufvertrag vom 28.10.2008 Ackerland zum Preis von ca. 1 Mio. € erwarb; dieser Vertrag wurde am 1.12.2008 von der Gemeinde genehmigt. Für die erworbene Fläche galten besondere öffentlich-rechtliche Bewertungs- und Kaufpreisanpassungsregeln. Die Klägerin vereinbarte daher mit der Verkäuferin, dass eine gerichtliche Überprüfung des vereinbarten Kaufpreises aufgrund dieser öffentlich-rechtlichen Regelungen erfolgen könne. In der Folgezeit kam es zu einer gerichtlichen Überprüfung des vereinbarten Kaufpreises, und am 15.4.2015 entschied das Landgericht (LG), dass der angemessene Kaufpreis 870.000 € beträgt. Die Verkäuferin zahlte ca. 130.000 € an die Klägerin zurück, die daraufhin die Minderung der Grunderwerbsteuer beantragte. Das Finanzamt lehnte diesen Antrag ab.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Die Grunderwerbsteuer ist aufgrund der Bemessungsgrundlage in Höhe des vereinbarten Kaufpreises von 1 Mio. € zutreffend festgesetzt worden.

  • Zwar wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag herabgesetzt, wenn der Kaufpreis nachträglich durch vertragliche Vereinbarung gemindert wird. Dies setzt aber eine vertragliche Minderung innerhalb von zwei Jahren voraus. Die Grunderwerbsteuer war spätestens aufgrund der Genehmigung des Kaufvertrags am 1.12.2008 entstanden; die Minderung des Kaufpreises erfolgte aber erst durch das LG-Urteil am 15.4.2015, also nach mehr als zwei Jahren.

  • Die Zwei-Jahres-Frist gilt nicht, wenn der Kaufpreis infolge einer Minderung wegen Mangels herabgesetzt wird. Dies setzt einen Mangel des verkauften Grundstücks voraus. Einen solchen Mangel des Grundstücks gab es im Streitfall aber nicht; vielmehr ist die Herabsetzung des Kaufpreises aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Anpassungsverpflichtung erfolgt.

  • Der Bescheid war auch nicht wegen neuer Tatsachen zu ändern. Denn selbst wenn man in dem Urteil des LG eine neue Tatsache sehen würde, war im Jahr 2015 die vierjährige Verjährungsfrist für Steuerfestsetzungen bereits abgelaufen.

Hinweise: Der BFH lehnt eine analoge Anwendung der Vorschrift, die bei einer zivilrechtlichen Minderung des Kaufpreises wegen Mangels eine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer auch noch nach Ablauf von zwei Jahren ermöglicht, ab. Die Käuferin hatte einen im Kaufvertrag vereinbarten, einseitig durchsetzbaren Anspruch auf Herabsetzung des Kaufpreises; dieser Anspruch ist mit einer Minderung, die wegen eines Mangels geltend gemacht wird, nicht vergleichbar.

Der BFH sieht in der Entscheidung des LG auch kein rückwirkendes Ereignis, das eine Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids ermöglichen würde. Die Annahme eines rückwirkenden Ereignisses hätte den Vorteil für die Klägerin gehabt, dass damit eine vierjährige Festsetzungsfrist begonnen hätte. Der BFH hat allerdings bereits vor Kurzem entschieden, dass diese Änderungsvorschrift durch die speziellen grunderwerbsteuerlichen Herabsetzungsvorschriften verdrängt wird.

BFH, Urteil vom 22.7.2020 - II R 32/18; NWB

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