Prozessvergleich mit der Bank wegen Finanzierung einer "Schrottimmobilie" ist nicht als Erstattung von Schuldzinsen anzusehen

Thema: Steuern: Vermieter

vom: 23.03.2021

Schließt ein Vermieter mit der Bank, die ihm eine sog. Schrottimmobilie finanziert, einen Vergleich, nach dem die Bank einen Teil der ausstehenden Darlehensschuld nicht mehr zurückfordert, stellt dies keine Erstattung der bisher entrichteten Schuldzinsen dar und erhöht daher nicht die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Vergleich führt weder zu einer Minderung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen noch zu sonstigen Einkünften.

Hintergrund: Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung gehören Schuldzinsen für die Finanzierung der vermieteten Immobilie. Werden die Zinsen in einem Folgejahr erstattet, ist die Erstattung als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Streitfall: 1995 erwarb der Kläger eine vermietete Immobilie zum Preis von 284.000 DM und finanzierte den Kauf mit zwei Darlehen der X-Bank. Tatsächlich handelte es sich um eine sog. Schrottimmobilie, deren tatsächlicher Wert nach einem später erstellten Gutachten nur ca. 70.000 DM betrug. Im Jahr 2010 machte der Kläger Schadensersatzansprüche gegen die X-Bank geltend, und es kam 2012 in einem anschließenden Klageverfahren zu einem Prozessvergleich: Danach sollte der Kläger nicht mehr die ausstehenden Darlehensbeträge von ca. 150.000 € bezahlen, sondern einmalig 88.000 €. Das Finanzamt sah in dem Vergleich und der darin enthaltenen Minderung der Darlehensschuld von ca. 62.000 € (150.000 € abzüglich 88.000 €) eine Minderung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen ab 2013 (ca. 30.000 €) sowie eine Erstattung überhöhter Kreditzinsen (ca. 32.000 €) und erhöhte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 2012 um 32.000 €.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Zwar würde eine Erstattung der in den Vorjahren steuerlich abgesetzten Kreditzinsen zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Jahr 2012 führen. Der Vergleich sah jedoch keine Erstattung der Zinsen vor.

• Der Vergleich sollte den für beide Seiten belastenden Rechtsstreit beenden. Nach der Vergleichsvereinbarung sollte weder ein Teil der Schuldzinsen noch ein Teil des Kaufpreises erstattet werden. Der Vergleich enthielt nämlich keine Berechnung, ob und inwieweit der Kaufpreis oder die Schuldzinsen überhöht waren. Zudem gingen sowohl der Kläger als auch die X-Bank in der Vergleichsvereinbarung von der Wirksamkeit der Darlehensverträge aus.

• Die Vergleichsvereinbarung führte auch nicht zu sonstigen Einkünften des Klägers. Es fehlte nämlich an einer konkreten Leistung des Klägers. Der Teilverzicht der X-Bank erfolgte nicht als Gegenleistung für die Rücknahme der Klage gegen die X-Bank, sondern der Vergleich diente der Beendigung der für beide Seiten belastenden Prozesssituation.

Hinweise: Der BFH lehnte auch eine Minderung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen ab. Denn es war nicht erkennbar, dass die X-Bank einen Teil des Kaufpreises erstatten wollte. Zudem sollte sich die Erstattung insoweit erst ab 2013 auswirken, weil das Finanzamt die Abschreibungen erst ab 2013 gemindert hat; Streitjahr war aber das Jahr 2012.

Ob und inwieweit in einer Vergleichsvereinbarung eine Erstattung von Schuldzinsen enthalten ist, ist durch Auslegung des Vergleichs zu ermitteln. Diese Auslegung hat das Finanzgericht vorgenommen, und sie ist vom BFH nicht beanstandet worden. Je nach Formulierung der Vergleichsvereinbarung und abhängig von den übrigen Umständen des Rechtsstreits kann in einer Vergleichsvereinbarung aber auch eine Teilerstattung der Schuldzinsen und/oder des Kaufpreises enthalten sein.

BFH, Urteil vom 10.11.2020 - IX R 32/19; NWB

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