Steuerliche Anerkennung eines Verlustes aus der Vermietung einer Ferienwohnung

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Thema: Steuern: Vermieter

vom: 08.09.2020


Ein Verlust aus der Vermietung einer Ferienwohnung ist u.a. dann steuerlich anzuerkennen, wenn die Vermietung der Ferienwohnung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen um maximal 25 % unterschreitet. Bei der Prüfung dieser Frage kann das Gericht auch auf solche behördlichen Vergleichsdaten zurückgreifen, die nicht allgemein veröffentlicht werden, sondern nur auf Nachfrage zur Verfügung gestellt werden. Gegebenenfalls kann auch die Bettenauslastung herangezogen werden.

Hintergrund: Bei der Vermietung von Immobilien werden häufig Verluste erzielt. Sofern die Vermietungstätigkeit aber auf Dauer, d.h. langfristig, angelegt ist, unterstellt die Rechtsprechung eine Überschusserzielungsabsicht und erkennt die Verluste grundsätzlich an. Bei einer nicht auf Dauer angelegten Vermietung muss der Steuerpflichtige hingegen anhand einer Prognose für einen Zeitraum von 30 Jahren nachweisen, dass er einen sog. Totalüberschuss erzielen wird.

Nach der Verwaltungsauffassung ist die Erstellung einer Überschussprognose bei der Vermietung einer Ferienwohnung an wechselnde Gäste entbehrlich, wenn einer der folgenden Punkte glaubhaft gemacht wird:

  • Der Vermieter hat die Entscheidung über die Vermietung einem Vermittler übertragen und eine Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen.

  • Die Ferienwohnung befindet sich in einem ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder in unmittelbarer Nähe davon.

  • Der Vermieter hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke.

  • Die tatsächliche Vermietungszeit unterschreitet die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich (d.h. um 25 %).

Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute, die in Mecklenburg-Vorpommern im Ort A eine Ferienwohnung vermieteten und einen Verlust i. H. von ca. 9.000 € im Streitjahr 2013 erzielten. Sie hatten die Wohnung im Jahr 2013 an 75 Tagen vermietet und im Zeitraum 2011 bis 2015 durchschnittlich an 92 Tagen. Das Finanzamt erkannte den Verlust steuerlich nicht an, weil sich für das Jahr 2013 eine ortsübliche Vermietung von durchschnittlich 104 Tagen ergeben habe, so dass die Vermietung der Kläger mit nur 75 Tagen um mehr als 25 % unter dem ortsüblichen Durchschnitt gelegen habe. Eine Überschussprognose für den Zeitraum von 2006 bis 2035 führe zu einem Gesamtverlust von ca. 155.000 €, so dass den Klägern die Überschusserzielungsabsicht fehle.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab den Klägern Recht und erkannte den Vorsteuerabzug an:

  • Die Kläger haben die Ferienwohnung auf Dauer vermietet, so dass von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen ist. Bei einer Ferienwohnung ist von einer auf Dauer angelegten Vermietung auszugehen, wenn die Vermietungsdauer die ortsübliche Vermietungsdauer nicht wesentlich unterschreitet, also maximal 25 % niedriger ist. Dann kann unterstellt werden, dass die Ferienwohnung im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet bzw. angeboten wird.

  • Im Streitfall unterschritt die Vermietungsdauer der Kläger nicht die ortsübliche Vermietungsdauer um 25 %. Im Ort A lag die ortsübliche Vermietungsdauer von Ferienwohnungen im Zeitraum 2011 bis 2015 zwischen 92 und 110 Tagen, durchschnittlich also bei 102 Tagen. Die Kläger hatten ihre Ferienwohnung in diesem Zeitraum durchschnittlich an 92 Tagen vermietet; dies war eine Unterschreitung von weniger als 25 %.

  • Die ortsübliche Vermietungsdauer von 102 Tagen ergab sich aus behördlichen Zahlen. Unbeachtlich ist, dass diese Daten nicht allgemein veröffentlicht waren, sondern nur auf Anfrage mitgeteilt wurden. Ebenfalls unbeachtlich ist, dass es sich um statistische Zahlen zur Bettenauslastung handelte und nicht um Zahlen zu den Vermietungstagen. Die Bettenauslastung kann nämlich die Auslastung nach Vermietungstagen allenfalls unterschreiten, und zwar zuungunsten der Kläger, wenn die Wohnung nicht voll belegt ist, nicht aber überschreiten.

Hinweise: Da von einer auf Dauer angelegten Vermietung auszugehen war, bedurfte es keiner Überschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren. Vielmehr war der Verlust ohne Überschussprognose anzuerkennen.

Genau genommen liegt die Erheblichkeitsgrenze bei 25 %, so dass bereits eine Unterschreitung der ortsüblichen Vermietung von 25 % gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung sprechen würde. Dieser Prozentsatz ist aber keine starre Grenze, sondern es geht um die Prüfung, ob der Steuerpflichtige, der eine Ferienwohnung vermietet, dem Typus eines Dauervermieters entspricht. Zudem ist nicht auf die durchschnittliche Auslastung im Streitjahr abzustellen, sondern auf die durchschnittliche Auslastung über einen längeren Zeitraum; dies waren im Streitfall die Jahre 2011 bis 2015.

BFH, Urteil vom 26.5.2020 - IX R 33/19; NWB

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