Treuhänderischer Erwerb löst doppelte Grunderwerbsteuer aus

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Thema: Steuern: Unternehmer

vom: 31.08.2021



Der Erwerb eines Grundstücks durch einen Treuhänder löst zweimal Grunderwerbsteuer aus: Zum einen unterliegt der Kauf des Grundstücks durch den Treuhänder der Grunderwerbsteuer. Zum anderen führt der Kauf durch den Treuhänder zum Erwerb der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis durch den Treugeber, und dieser Erwerb des Treugebers unterliegt ebenfalls der Grunderwerbsteuer.

Hintergrund: Der Abschluss eines Kaufvertrags über ein Grundstück löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus. Der Gesetzgeber unterwirft aber auch den Erwerb der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis der Grunderwerbsteuer. Bei einem Erwerb eines Grundstücks durch einen Treuhänder wird der Treuhänder zivilrechtlicher Eigentümer des Grundstücks und im Grundbuch eingetragen. Der Treugeber kann den Treuhänder aber jederzeit anweisen, das Grundstück auf ihn, den Treugeber, aufzulassen oder das Grundstück auf Rechnung des Treuhänders zu verwerten.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), an der der X mit 94 % und der Z mit 6 % beteiligt waren. Die Klägerin beauftragte als Treugeberin den Z als Treuhänder, ein Grundstück von der A-GbR zu erwerben; an der A-GbR waren der X zu 94 % und der Y zu 6 % beteiligt. Z kaufte das Grundstück am 20.11.2008. Das Finanzamt setzte zum einen Grunderwerbsteuer gegenüber Z als Käufer und zum anderen Grunderwerbsteuer gegenüber der Klägerin als Erwerberin der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis fest. Dabei gewährte das Finanzamt eine Steuerfreiheit in Höhe von 6 %; dies war die Beteiligungsquote des Z an der Klägerin. Die Klägerin wehrte sich gegen die Grunderwerbsteuerfestsetzung.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

  • Die Klägerin hat als Treugeberin die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an dem von Z erworbenen Grundstück erlangt. Der Erwerb der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis unterliegt nach dem Gesetz der Grunderwerbsteuer.

  • Die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis folgt aus der Treuhandabrede zwischen der Klägerin als Treugeberin und dem Z als Treuhänder. Als Treugeberin konnte die Klägerin unmittelbar nach dem Erwerb durch Z von Z jederzeit die Auflassung des Grundstücks durch Z auf die Klägerin verlangen oder das Grundstück auf eigene Rechnung verwerten, z.B. verkaufen oder das Grundstück auf einen Dritten übertragen lassen.

  • Die Klägerin hat die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis nicht von der A-GbR erlangt, sondern vom Z. Da Z zu 6 % an der Klägerin beteiligt war, gilt die gesetzliche Steuerbefreiung für Grundstücksübertragungen zwischen einer Personengesellschaft und ihrem Gesellschafter; soweit der Gesellschafter beteiligt ist, bleibt der Grundstückserwerb grunderwerbsteuerfrei. Im Streitfall waren dies 6 %.

  • Zwar gibt es eine gesetzliche Steuerbefreiung im Fall der Treuhand. Diese erfasst aber nur den Rückerwerb des Grundstücks durch den Treugeber bei Aufhebung des Treuhandverhältnisses. Im Streitfall wurde das Treuhandverhältnis jedoch nicht aufgehoben, sondern es handelte sich um eine sog. Erwerbstreuhand.

Hinweis: Im Ergebnis entsteht damit zweimal Grunderwerbsteuer. Überträgt der Z zu einem späteren Zeitpunkt das Grundstück zivilrechtlich auf die Klägerin durch Auflassung, entsteht erneut Grunderwerbsteuer; allerdings wird dann nur der Wertzuwachs in dem Zeitraum vom 20.11.2008 bis zur späteren Auflassung als Bemessungsgrundlage angesetzt.

Die Klägerin hatte im Einspruchsverfahren noch eine Billigkeitsfestsetzung beantragt, die das Finanzamt in der Einspruchsentscheidung abgelehnt hat. Soweit die Klägerin im Klageverfahren auch die Billigkeitsfestsetzung geltend macht, stellt dies einen Einspruch gegen die Ablehnung ihres Antrags in der Einspruchsentscheidung dar, über den nun erst einmal das Finanzamt entscheiden muss. Der BFH hat das Verfahren insoweit auf das Finanzamt übertragen. Eine Klage wäre nur als sog. Sprungklage mit Zustimmung des Finanzamts innerhalb eines Monats zulässig gewesen; diese Zustimmung ist aber nicht erteilt worden. Sollte das Finanzamt den Einspruch der Klägerin zurückweisen, kann die Klägerin klagen.

BFH, Urteil v 23.2.2021 - II R 22/19; NWB

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