Verkauf eines untervermieteten Grundstücks als nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung

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Thema: Steuern: Unternehmer

vom: 11.08.2021



Die Veräußerung eines Geschäftsgrundstücks durch einen Unternehmer an einen unternehmerisch tätigen Erwerber ist eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung, wenn der Erwerber das Grundstück bereits vor dem Kauf gemietet und teilweise oder ganz untervermietet hat und diese Vermietung nach dem Kauf fortsetzt. Der Erwerber kauft dann nämlich ein Vermietungsunternehmen und führt dieses nach dem Erwerb fort.

Hintergrund: Eine Geschäftsveräußerung ist nicht umsatzsteuerbar, so dass keine Umsatzsteuer entsteht.

Beim Verkauf von Grundstücken unter Unternehmern schuldet der Käufer die Umsatzsteuer, wenn es sich weder um eine Geschäftsveräußerung, die nicht umsatzsteuerbar ist, noch um einen umsatzsteuerfreien Grundstücksverkauf handelt.

Sachverhalt: Der Kläger betrieb ein Unternehmen der Fahrzeugaufbereitung auf einem Grundstück, das er 2008 von A gepachtet hatte und das er im Umfang von 34,1 % an einen Dritten umsatzsteuerfrei untervermietet hatte. Am 30.12.2010 erwarb der Kläger das Grundstück von A, der auf die Umsatzsteuerfreiheit für Grundstücksverkäufe verzichtete. Der Kläger führte daher die Umsatzsteuer an das Finanzamt ab; zugleich machte er diesen Betrag als Vorsteuer geltend. Das Finanzamt erkannte die Vorsteuer nicht an, soweit der Kläger das Grundstück umsatzsteuerfrei vermietete. Daraufhin machte der Kläger eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung geltend.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) bejahte zum Teil eine Geschäftsveräußerung und verwies die Sache an das Finanzgericht (FG) zur weiteren Aufklärung zurück:

  • Eine Geschäftsveräußerung kann auch in dem Verkauf eines Vermietungsunternehmens liegen, das vom Erwerber fortgeführt wird. A als Verkäufer hatte das Grundstück an den Kläger vermietet, und nach dem Verkauf vermietet der Kläger einen Teil des Grundstücks an den bisherigen Untermieter. Insoweit führte der Kläger das Vermietungsunternehmen des A fort.

  • Es kommt nicht darauf an, dass der Erwerber des Grundstücks den Mietvertrag übernimmt. Vielmehr genügt es, wenn er das Grundstück ganz oder teilweise vermietet und damit die Vermietungstätigkeit des Veräußerers fortsetzt. Die Tätigkeit des Klägers als Vermieter eines Teils des Grundstücks ähnelte der Tätigkeit des A, der vor dem Verkauf das Grundstück vermietet hatte. Soweit der A den vom Kläger untervermieteten Teil des Grundstücks verkauft hat, liegt folglich eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung vor.

  • Anders ist dies mit dem Teil des Grundstücks, das der Kläger für seinen Gewerbebetrieb nutzte; insoweit setzte er die Vermietungstätigkeit des A nicht fort. Daher entstand aufgrund des Verzichts auf die Steuerbefreiung insoweit Umsatzsteuer, die der Kläger schuldet.

Hinweis: Das FG muss nun aber für die Streitjahre 2010 bis 2013 aufklären, in welchem Umfang der Kläger zum Vorsteuerabzug berechtigt war und ob der sich danach für 2010 ergebende Vorsteuerabzug in den Folgejahren aufgrund eines geänderten Umfangs der betrieblichen Nutzung zu berichtigen war.

Der Grund für den Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit liegt darin, dass der Verkäufer bei einem umsatzsteuerfreien Verkauf die Vorsteuer aus seinen Gebäudeherstellungskosten zu seinen Ungunsten berichtigen müsste, wenn der Verkauf des Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach der Fertigstellung erfolgt. Ist der Käufer vorsteuerberechtigt, stellt die Umsatzsteuerpflicht für den Käufer keine Belastung dar; allerdings geht die Berichtigungspflicht für den Rest des zehnjährigen Berichtigungszeitraums auf den Käufer über.

BFH, Urteil v. 24.2.2021 - XI R 8/19; NWB

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