Zufluss einer Mietkaution beim Vermieter und Steuerpflicht einer Versicherungsleistung

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Thema: Steuern: Vermieter

vom: 05.10.2020


Ein Vermieter muss eine Mietkaution nur dann als Einnahme versteuern, wenn er sie nach der Beendigung des Mietvertrags einbehält und mit ausstehender Miete oder mit Aufwendungen zur Schadensbeseitigung verrechnet. Bei einer Verrechnung mit Aufwand zur Schadensbeseitigung ist im Gegenzug der Aufwand zur Schadensbeseitigung als Werbungskosten absetzbar. Die Entschädigungszahlung einer Versicherung führt beim Vermieter zu einer steuerpflichtigen Einnahme, wenn die Versicherung Werbungskosten ersetzt, z.B. Aufwendungen zur Schadensbeseitigung.

Hintergrund: Einnahmen sind im Zeitpunkt ihres Zuflusses zu versteuern, sofern nicht bilanziert wird. Ein Zufluss erfolgt dann, wenn der Steuerpflichtige über den Betrag wirtschaftlich verfügen kann.

Sachverhalt: Die Kläger vermieteten ein Mehrfamilienhaus, das aus mehreren Wohnungen bestand. Das Finanzamt beanstandete die Ermittlung der Mieteinnahmen und rechnete mehrere Mietkautionen sowie Versicherungsleistungen hinzu, die die Kläger erhalten hatten.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab der Klage zum Teil statt und rechnete einzelne Mietkautionen nicht den steuerpflichtigen Einnahmen zu:

  • Allein die Überweisung einer Kaution durch den Mieter führt beim Vermieter nicht zu einer Einnahme. Denn er kann über die Kaution noch nicht wirtschaftlich verfügen. Es handelt sich vielmehr nur um eine Sicherheit.

  • Zu einem Zufluss der Kaution kommt es beim Vermieter erst dann, wenn er sie nach der Beendigung des Mietverhältnisses einbehält, weil der Mieter noch Mietschulden hat oder weil der Mieter Schäden verursacht hat.

    • Soweit der Vermieter die Kaution einbehält, um Schäden zu beseitigen, kommt es zum einen zu einer Mieteinnahme und zum anderen zu Werbungskosten in Gestalt der Aufwendungen für die Schadensbeseitigung. Ein Nachweis über die Aufwendungen ist nicht erforderlich, da die Einbehaltung der Kaution entsprechende Werbungskosten indiziert.

    • Soweit der Vermieter die Kaution zur Begleichung von Mietschulden des Mieters verwendet, fließen ihm im Zeitpunkt der Verrechnung Mieteinnahmen zu.

    • Die Klage hatte insoweit teilweise Erfolg, weil den einbehaltenen Mietkautionen entsprechende Aufwendungen für die Schadensbeseitigung gegenüberstanden.

  • Versicherungsentschädigungen sind zwar grundsätzlich keine Mieteinnahmen. Um eine steuerpflichtige Einnahme handelt es sich aber dann, wenn die Versicherung Werbungskosten ersetzt, z.B. Aufwendungen zur Schadensbeseitigung. Im Streitfall hatte die Versicherung entweder gezahlt, um Schäden in den Wohnungen auszugleichen, oder die Kläger hatten den Zahlungszweck nicht nachgewiesen. Daher war die Erhöhung der Einnahmen aus Sicht des FG zutreffend.

Hinweise: Bei dem vermieteten Haus scheint es sich um eine „Schrottimmobilie“ gehandelt zu haben, bei der es zu einer Vielzahl von Schäden gekommen war. In einem solchen Fall ist es wichtig, die jeweilige Versicherungsleistung bzw. den jeweiligen Kautionseinbehalt den entstandenen Aufwendungen für die Schadensbeseitigung zuzuordnen, um sicherzustellen, dass keine Einnahmen doppelt erfasst werden und dass die – erstatteten – Schadensbeseitigungskosten berücksichtigt werden.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig, da der Bundesfinanzhof die Revision zugelassen hat.

FG Münster, Urteil vom 10.12.2019 - 2 K 2497/17 E, Rev. beim BFH: Az. IX R 11/20; NWB

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