Beauftragung eines Immobilienmaklers

1. Maklervertrag

Zu unterscheiden sind der Maklervertrag als Vertrag zwischen dem Makler und dem Auftraggeber sowie der Hauptvertrag als Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten.

Rechtsgrundlage des Maklervertrags ist § 652 BGB: Wesentliche Vertragsbestandteile eines Maklervertrages sind danach, dass sich der Auftraggeber für eine zum Abschluss des Hauptvertrages führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers zur Zahlung einer Provision verpflichtet.

• Bei der Nachweistätigkeit muss der Makler seinem Auftraggeber Interessenten zuführen, mit denen dieser direkt in Vertragsverhandlungen treten kann.

• Die Vermittlungstätigkeit ist erfüllt, wenn der potenzielle Vertragspartner des Auftraggebers den Vertrag abschließen möchte.

Der Maklervertrag muss nicht schriftlich geschlossen werden.

2. Provision

Als Provision wird die Vergütung des Maklers für die von ihm erbrachte Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit bezeichnet. Der Anspruch auf die Zahlung der Provision ist von verschiedenen Provisionsvoraussetzungen abhängig.

Die Vereinbarung über Art und Höhe einer Maklerprovision unterliegt keinen Vorgaben. Die Provision lässt sich somit, mit Ausnahme der Vermittlungsprovision für Wohnraum, frei vereinbaren. Eine Grenze ergibt sich bei der Vereinbarung einer Provision in einer sittenwidrigen Höhe.

In vielen Fällen fehlt es jedoch trotz Vorliegens eines wirksamen Maklervertrags an einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Höhe der Provision, so z.B. bei dem stillschweigend abgeschlossenen Maklervertrag.

Entscheidend für das Entstehen einer Provisionspflicht ohne eine ausdrückliche Vereinbarung über die Höhe der Provision ist, dass der Kunde in Kenntnis der Provisionspflicht die Maklerdienste in Anspruch nimmt (Besichtigungen, Zusendung von Informationsmaterial, Bekanntgabe der Objektanschrift usw.). Darin liegt ein Einverständnis des Kunden (BGH, 10.05.1989 - IVa ZR 60/88).

Fehlt eine solche Vereinbarung oder ist die Vereinbarung nicht klar erkenn- oder deutbar, so gilt die übliche Provision als vereinbart.

Was als übliche Provision anzusehen ist, bestimmt sich nach Durchschnittswerten der von den einzelnen Maklern erhobenen Provisionen. Diese sind regional verschieden. Nach den Erhebungen des Immobilienverbands Deutschland bestehen derzeit folgende übliche Provisionen:

	Höhe der Maklerprovision	Verteilung: Käufer	Verkäufer
Baden-Württemberg	6	3	3
Bayern	6	3	3
Berlin	6	6	-
Brandenburg	6	6	-
Bremen	5	5	-
Hamburg	5,25	5,25	-
Hessen	5	5	-
Mecklenburg-Vorpommern	5	3	2
Niedersachsen	4 - 6	3 - 4,5	2 - 3
Nordrhein-Westfalen	6	3	3
Rheinland-Pfalz	6	3	3
Saarland	6	3	3
Sachsen	6	3	3
Sachsen-Anhalt	6	3	3
Schleswig-Holstein	5	3	2
Thüringen	6	3	3

Quelle: IVD

Alle Provisionsangaben sind netto, d.h. zuzüglich Umsatzsteuer.

Insbesondere im Streitfall dient die Bestimmung der üblichen Provision als Anhaltspunkt der Gerichte zur Festsetzung einer Provision. Die übliche Provisionshöhe ist daneben ein Kriterium für die Bestimmung der Sittenwidrigkeit der Provisionshöhe.