§ 179 BewG Bewertung der unbebauten Grundstücke
H B 179.2 ErbStHAnsatz der Bodenrichtwerte
Text aus dem Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020 des Bundesministeriums der Finanzen.
Abweichende planungsrechtlich zulässige Geschossflächenzahl
Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer planungsrechtlich zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) und werden hierfür keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vorgegeben, gelten die Folgenden:
Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient | Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient |
|---|---|---|---|
| 0,4 | 0,66 | 1,4 | 1,19 |
| 0,5 | 0,72 | 1,5 | 1,23 |
| 0,6 | 0,78 | 1,6 | 1,28 |
| 0,7 | 0,84 | 1,7 | 1,32 |
| 0,8 | 0,90 | 1,8 | 1,36 |
| 0,9 | 0,95 | 1,9 | 1,41 |
| 1,0 | 1,00 | 2,0 | 1,45 |
| 1,1 | 1,05 | 2,1 | 1,49 |
| 1,2 | 1,10 | 2,2 | 1,53 |
| 1,3 | 1,14 | 2,3 | 1,57 |
| 2,4 | 1,61 |
Die in der Tabelle angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Wohnbauland im erschließungsbeitragsfreien Zustand.
Weichen die Geschossflächenzahlen des Bodenrichtwertgrundstücks oder des zu bewertenden Grundstücks von den in der Tabelle angegebenen Werten ab, sind die Umrechnungskoeffizienten nach folgender Formel zu berechnen (GFZ = Geschossflächenzahl):
| Umrechnungskoeffizient = | 0,6 x √GFZ + 0,2 x GFZ + 0,2 |
Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150 EUR/m² bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 0,6. Der Bodenwert/m² beträgt:
0,78 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,6) | x 150,00 EUR/m² = 130,00 EUR/m² |
| 0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,8) |
Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150,00 EUR/m² bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 1,2. Der Bodenwert/m² beträgt nach der oben angeführten Formel:
1,10 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,2) | x 150,00 EUR/m² = 183,33 EUR/m² |
| 0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,8) |
Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 215 EUR/m² (erschließungsbeitragspflichtig / noch zu leistende Erschließungsbeiträge: 40 EUR/m²; GFZ = 1,2). Das zu bewertende Grundstück ist 800 m² groß und erschließungsbeitragsfrei (GFZ 1,6).
| Bodenrichtwert (erschließungsbeitragspflichtig) | 215,00 EUR/m² |
| Erschließungsbeiträge | + 40,00 EUR/m² |
| Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfrei) | 255,00 EUR/m² |
Anpassung wegen abweichender Geschossflächenzahl | |
| Umrechnungsfaktor: | |
1,28 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,6) | x 255,00 EUR/m² = 296,72 EUR/m² |
| 1,10 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,2) | |
Wert des Grund und Bodens | |
| 800 m² x 296,72 EUR/m² | 237 376,00 EUR |
Abweichende Grundstücksgröße
Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße, erfolgt innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens eine Umrechnung nach Maßgabe des Gutachterausschusses.
Stellt der Gutachterausschuss keine Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken zur Verfügung, sind ersatzweise folgende Umrechnungskoeffizienten aus der Anlage 2 der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom 20.3.2014 (BAnz AT 11.4.2014 B3) heranzuziehen:
| Grundstücksfläche in m² | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 | 600 | 700 | 800 | 900 | 1.000 | 1.100 | 1.200 | |
Umrechnungskoeffizienten | 1,03 | 1,02 | 1,00 | 0,99 | 0,98 | 0,97 | 0,96 | 0,96 |
Die Umrechnungskoeffizienten können nur innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 30 bis 300 EUR/m² verwendet werden. Für Grundstücksflächen zwischen den angegebenen Intervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation ermittelt werden. Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht.
Hierzu folgendes Anwendungsbeispiel:
| Gegeben | Bodenrichtwert: 150 EUR/m² bei einer Grundstücksgröße von 900 m² Grundstücksgröße des Bewertungsobjekts: 600 m² |
| Gesucht | an die Grundstücksgröße des Bewertungsobjekts angepasster Bodenwert |
| Lösung | UK für Grundstücksgröße 900 m² = 0,98 UK für Grundstücksgröße 600 m² = 1,02 150 EUR/m² x 1,02/0,98 = rd. 156 EUR/m² |
Abweichende wertrelevante Geschossflächenzahl
Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ), erfolgt innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens eine Umrechnung nach Maßgabe des Gutachterausschusses.
Stellt der Gutachterausschuss keine Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender wertrelevanter Geschossflächenzahlen beim Bodenwert von Mehrfamilienhausgrundstücken (Mietwohngrundstücken) zur Verfügung, sind ersatzweise folgende Umrechnungskoeffizienten aus der Anlage 1 der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom 20.3.2014 (BAnz AT 11.4.2014 B3) heranzuziehen:
Bodenrichtwert (EUR/m²) | wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
0,4 | 0,6 | 0,8 | 1,0 | 1,2 | 1,4 | 1,6 | 1,8 | 2,0 | 2,2 | 2,4 | 2,6 | 2,8 | 3,0 | |
| 200 | 0,88 | 0,93 | 0,97 | 1,00 | 1,03 | 1,05 | 1,07 | 1,08 | 1,10 | 1,11 | ||||
| 250 | 0,79 | 0,88 | 0,94 | 1,00 | 1,05 | 1,09 | 1,13 | 1,17 | 1,20 | 1,23 | 1,26 | |||
| 300 | 0,71 | 0,83 | 0,92 | 1,00 | 1,07 | 1,13 | 1,19 | 1,24 | 1,29 | 1,34 | 1,38 | 1,43 | ||
| 350 | 0,80 | 0,91 | 1,00 | 1,08 | 1,16 | 1,23 | 1,30 | 1,36 | 1,42 | 1,47 | 1,52 | 1,58 | ||
| 400 | 0,77 | 0,89 | 1,00 | 1,10 | 1,18 | 1,27 | 1,35 | 1,42 | 1,49 | 1,56 | 1,62 | 1,68 | ||
| 450 | 0,88 | 1,00 | 1,11 | 1,21 | 1,31 | 1,40 | 1,48 | 1,57 | 1,64 | 1,72 | 1,79 | 1,86 | ||
| 500 | 0,87 | 1,00 | 1,12 | 1,24 | 1,34 | 1,45 | 1,55 | 1,64 | 1,73 | 1,82 | 1,90 | 1,98 | ||
Für Bodenrichtwerte zwischen den Bodenrichtwertintervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation ermittelt werden. Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht.
Hierzu folgendes Anwendungsbeispiel:
Gegeben | Bodenrichtwert: 380 EUR/m² bei einer WGFZ von 1,2 WGFZ des Bewertungsobjekts: 1,6 |
|---|---|
Gesucht | an die WGFZ des Bewertungsobjekts angepasster Bodenwert |
Lösung | UK für WGFZ 1,2 = 1,09 UK für WGFZ 1,6 = 1,25 380 EUR/m² x 1,25/1,09 = rd. 436 EUR/m² |
Anzusetzender Bodenrichtwert
Zum 3.1.2018 wird ein unbebautes Grundstück verschenkt. Der Gutachterausschuss hat zuletzt zum 31.12.2015 einen Bodenrichtwert von 200 EUR/m² ermittelt. In seiner Sitzung im April 2018 ermittelt der Gutachterausschuss zum 31.12.2017 einen Bodenrichtwert von 230 EUR/m². Der Gutachterausschuss teilt den Bodenrichtwert dem Finanzamt erst im Mai 2018 mit. Bei der Bewertung des unbebauten Grundstücks muss das Finanzamt von einem Bodenrichtwert von 230 EUR/m² ausgehen. Dies ist der turnusmäßig zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnde Wert.
Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL
Anhang B 5Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) vom 11.1.2011 (BAnz Nummer 24 S. 597)
Erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand des Grundstücks
BFH vom 18.8.2005 II R 62/03, BStBl 2006 II S. 5
Grundstücksmerkmale
| Anhang B 9 |
§ 4 Absatz 2 ImmoWertV
Lagetypische Bodenrichtwerte
Lagetypische Bodenrichtwerte können zugrunde gelegt werden, wenn der Gutachterausschuss keine zonalen Bodenrichtwerte gebildet hat.
Umrechnungskoeffizienten für Geschossflächenzahl
BFH vom 12.7.2006 II R 1/04, BStBl II S. 742
Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße
BFH vom 11.5.2005 II R 21/02, BStBl II S. 686
Vergleichswertrichtlinie – VW-RL
Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) vom 20.3.2014 (BAnz AT 11.4.2014 B3)
Wertrelevante Geschossflächenzahl
Definition: Nummer 6 Absatz 6 Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) vom 11.1.2011 (BAnz Nummer 24 S. 597)
Innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens erfolgt die Ermittlung der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) für das zu bewertende Grundstück nach den Modellparametern des örtlich zuständigen Gutachterausschusses.
Quelle: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020, herausgegeben vom Bundesministerium der Finanzen. Die Texte der Richtlinien und Hinweise stammen vom BMF. Stand: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020. Rechtsverbindlich ist allein die Veröffentlichung im Bundessteuerblatt.
