§ 196 BewG Grundstücke im Zustand der Bebauung
H B 196.2 (3) ErbStHGrundstücke im Zustand der Bebauung
Text aus dem Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020 des Bundesministeriums der Finanzen.
Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück
Beispiel:Ein zuvor unbebautes Grundstück (Größe 611 m², Bodenrichtwert 100 EUR/m²) wird mit einem Einfamilienhaus bebaut und zum 1.2.2018 verschenkt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten von 65 000 EUR entstanden, von denen 50 000 EUR bezahlt worden sind.
Wert für das zuvor unbebaute Grundstück
(§ 196 Absatz 2 i. V. m. § 179 BewG)
| 611 m² x 100 EUR/m² | 61 100 EUR |
| Entstandene Herstellungskosten (§ 196 Absatz 2 BewG; die tatsächliche Zahlung ist unbeachtlich) | |
| Grundbesitzwert | 126 100 EUR |
Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher bebauten Grundstück
Beispiel 1:Ein Zweifamilienhaus (ZFH), das auf einem 900 m² großen Grundstück errichtet worden ist (Bodenrichtwert 200 EUR/m²), wird um zwei Stockwerke aufgestockt. Nach Abschluss der Baumaßnahme wird das Mehrfamilienhaus 4 Wohnungen beinhalten. Der Eigentümer verstirbt noch während der Bauphase am 1.3.2018. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten für die Aufstockung von 50 000 EUR entstanden (ohne Abbruchkosten für die Beseitigung des alten Dachaufbaus). Der Vergleichswert (inkl. Bodenwert) beträgt lt. Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses für ein vergleichbares Zweifamilienhaus 370 000 EUR.
Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme
(§ 196 Absatz 2 i. V. m. § 183 Absatz 1 BewG)
| Vergleichswert ZFH lt. Grundstücksmarktbericht | 370 000 EUR |
| (maßgeblich ist die Grundstücksart und das Bewertungsverfahren vor Durchführung der Baumaßnahme) Entstandene Herstellungskosten (§ 196 Absatz 2 BewG) |
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| Grundbesitzwert | 420 000 EUR |
Ein mit einem Mehrfamilienhaus (Mietwohngrundstück) bebautes Grundstück, das 1 100 m² groß ist und für das ein Bodenrichtwert von 150 EUR/m² anzusetzen ist, wird um einen Anbau erweitert. Der Eigentümer verschenkt das Grundstück (während der Bauphase) zum 2.4.2018. Herstellungskosten sind bis zu diesem Zeitpunkt in Höhe von 45.000 EUR entstanden. Das Jahresentgelt (Miete) vor Errichtung des Anbaus beträgt 23 600 EUR und entspricht der üblichen Miete. Das Gebäude ist im Bewertungsstichtag 20 Jahre alt. Der Gutachterausschuss hat keine Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung gestellt.
Die Gesamtnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks beträgt nach Anlage 22 BewG 70 Jahre. Da der Gutachterausschuss keine Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung stellt, gelten die Werte nach Anlage 23 zum BewG (Bewirtschaftungskosten = 23 %) und § 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG (Liegenschaftszinssatz = 5 %). Der Vervielfältiger beträgt nach Anlage 21 zum BewG bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren 18,26.
Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme
(§ 196 Absatz 2 i. V. m. §§ 184 ff. BewG)
| Bodenwert 1 100 m² x 150 EUR/m² | 165 000 EUR | |
| Gebäudewert Grundstücksrohertrag (Jahresentgelt) | 23 600 EUR | |
| Bewirtschaftungskosten (23 % x 23 600 EUR) | | |
| Grundstücksreinertrag | 18 172 EUR | |
| Bodenwertverzinsung (5 % x 165 000 EUR) | | |
| Gebäudereinertrag | 9 922 EUR | |
| Vervielfältiger | x 18,26 | + 181 175 EUR |
| Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme | 346 175 EUR | |
| Entstandene Herstellungskosten (§ 196 Absatz 2 BewG) | | |
| Grundbesitzwert | 391 175 EUR |
Quelle: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020, herausgegeben vom Bundesministerium der Finanzen. Die Texte der Richtlinien und Hinweise stammen vom BMF. Stand: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020. Rechtsverbindlich ist allein die Veröffentlichung im Bundessteuerblatt.
