§ 185 BewG Ermittlung des Gebäudeertragswerts

H B 185.4 ErbStHGrundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen

Vorherige Vorschrift ÜbersichtNächste Vorschrift

Text aus dem Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020 des Bundesministeriums der Finanzen.

Formel zur Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer

RND_gewogen =

RoG₁ x RND₁ + RoG_n x RND_n

RoG₁ + RoG_n

RND	= Restnutzungsdauer
RoG	= Rohertrag des Gebäudes / Gebäudeteils

Formel zur Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer

RND_gewichtet =

WF/NF Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils₁ x RND₁ + WF/NF Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils_n x RND_n

WF/NF Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils₁ + WF/NF Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils_n

RND	= Restnutzungsdauer
WF/NF	= Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils

Gebäudemix

Beispiel 1 (gewogene Restnutzungsdauer):

Der Grundbesitzwert (Ertragswert) für ein Geschäftsgrundstück (Bodenwert: 300 000 EUR), bebaut mit einem Verwaltungsgebäude (jährlicher Rohertrag: 100 000 EUR, Baujahr 1999) und einem Industriegebäude (jährlicher Rohertrag: 40 000 EUR, Baujahr 1999), ermittelt sich am Bewertungsstichtag (1.2.2018) wie folgt:

Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer:

Verwaltungsgebäude:	wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG)	60 Jahre
	abzüglich Alter am Bewertungsstichtag	./. 19 Jahre
	Restnutzungsdauer	41 Jahre
Industriegebäude:	wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG)	40 Jahre
	abzüglich Alter am Bewertungsstichtag	./. 19 Jahre
	Restnutzungsdauer	21 Jahre

(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)

RND_gewogen =

RoG₁ (100 000 EUR) x RND₁ (41 Jahre) + RoG₂ (40 000

EUR) x RND₂ (21 Jahre)

RoG₁ (100 000 EUR) + RoG₂ (40 000 EUR)

RND_gewogen = 35,29 Jahre = rd. 35 Jahre

Grundbesitzwert:

Rohertrag (100 000 EUR + 40 000 EUR =)	140 000 EUR
abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 % (Anlage 23 zum BewG: Geschäftsgrundstück, 35 Jahre RND)	./. 30 800 EUR
Reinertrag des Grundstücks	109 200 EUR
abzüglich Bodenwertverzinsung (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG: Liegenschaftszinssatz 6,5 % x 300 000 EUR Bodenwert)	./. 19 500 EUR
Gebäudereinertrag	89 700 EUR
Vervielfältiger 13,69 (Anlage 21 zum BewG: RND_gewogen 35 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %)	x 13,69
Gebäudeertragswert	1 227 993 EUR
Bodenwert (300 000 EUR)	+ 300 000 EUR
Ertragswert/Grundbesitzwert	1 527 993 EUR

Beispiel 2 (gewichtete Restnutzungsdauer):

Das Geschäftsgrundstück nach Beispiel 1 wurde zu einem jährlichen Gesamtentgelt in Höhe von 140 000 EUR vermietet. Das Verwaltungsgebäude hat eine Nutzfläche von 1 000 m² und das Industriegebäude eine Nutzfläche von 800 m².

Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer:

Verwaltungsgebäude:	wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG)	60 Jahre
	abzüglich Alter am Bewertungsstichtag	./. 19 Jahre
	Restnutzungsdauer	41 Jahre
Industriegebäude:	wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG)	40 Jahre
	abzüglich Alter am Bewertungsstichtag	./. 19 Jahre
	Restnutzungsdauer	21 Jahre

(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)

RND_gewichtet =

NF₁ (1 000 m²) x RND₁ (41 Jahre) + NF₂ (800 m²)

x RND₂ (21 Jahre)

NF₁ (1 000 m²) + NF₂ (800 m²)

RND_gewichtet = 32,11 = rd. 32 Jahre

Grundbesitzwert:

Rohertrag (140 000 EUR)	140 000 EUR
abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 % (Anlage 23 zum BewG: Geschäftsgrundstück, 35 Jahre RND)	./. 30 800 EUR
Reinertrag des Grundstücks	109 200 EUR
abzüglich Bodenwertverzinsung (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG: Liegenschaftszinssatz 6,5 % x 300 000 EUR Bodenwert)	./. 19 500 EUR
Gebäudereinertrag	89 700 EUR
Vervielfältiger 13,33 (Anlage 21 zum BewG: RND_gewichtet 32 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %)	x 13,33
Gebäudeertragswert	1 195 701 EUR
Bodenwert (300 000 EUR)	+ 300 000 EUR
Ertragswert/Grundbesitzwert	1 495 701 EUR

Quelle: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020, herausgegeben vom Bundesministerium der Finanzen. Die Texte der Richtlinien und Hinweise stammen vom BMF. Stand: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020. Rechtsverbindlich ist allein die Veröffentlichung im Bundessteuerblatt.

Haftungsausschluss: Die auf dieser Webseite bereitgestellten Informationen und Inhalte wurden mit großer Sorgfalt erstellt. Dennoch können wir keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität übernehmen. Diese Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Für eine persönliche Beratung und maßgeschneiderte Lösungen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.