§ 186 BewG Rohertrag des Grundstücks
H B 186.1 ErbStHRohertrag
Text aus dem Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020 des Bundesministeriums der Finanzen.
Betriebsaufspaltung
Beispiel:U vermietet als Eigentümer ein Geschäftsgrundstück an die U-GmbH zur Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit (tatsächliche Miete 20 EUR/m² Nutzfläche). U ist Alleingesellschafter der U-GmbH. Auf Grund der personellen und sachlichen Verflechtung liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Am 15.1.2018 stirbt U, Erbe ist S. Die übliche Miete beträgt 14 EUR/m².
Da die zwischen Besitz- und Betriebsunternehmen vereinbarte Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht (Abweichung rd. 43 %), ist die übliche Miete nach § 186 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BewG zum Bewertungsstichtag anzusetzen.
Gestaffelte Mietänderung
Beispiel:V vermietete als Eigentümer ab dem 1.6.2016 langfristig ein Laborgebäude mit einer Nutzfläche von 120 m². Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 800 EUR. Zum jeweils 1.6. eines Jahres sieht der Mietvertrag eine Steigerung der vereinbarten Nettokaltmiete in Höhe von 0,20 EUR je m² Wohnfläche vor. Am 31.1.2018 verstarb V.
Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am 31.1.2018 ermittelt sich wie folgt:
| ereinbarte monatliche Miete (800 EUR x 12) | 9 600 EUR |
| Mietsteigerung zum 1.6.2017 (0,20 EUR/m² x 120 m² x 12) | + 288 EUR |
| Entgelt nach § 186 Absatz 1 BewG | 9 888 EUR |
Mehrstöckige Mietverhältnisse
Beispiel:A (Eigentümer) hat an B (Hauptmieter/Untervermieter) langfristig ein Gewerbegrundstück vermietet. B ging mit Zustimmung des A ein Untermietverhältnis mit C (Untermieter) ein. Die Miete aus dem Untermietvertrag ist höher als die zwischen Eigentümer und Hauptmieter vereinbarte. Sie betrug im Bewertungsstichtag monatlich 7 200 EUR (zuzüglich der USt). Die Miete aus dem Hauptmietvertrag belief sich auf 3 400 EUR monatlich. Ausweislich eines Nachtrags zum Hauptmietvertrag steht dem Eigentümer die Hälfte aus dem Untervermietungsgewinn zu. Der Rohertrag im Sinne des § 186 BewG ist wie folgt zu berechnen:
| Mietzins des Untermieters | 7 200 EUR |
| Mietzins des Hauptmieters | ./. 3 400 EUR |
| Überschuss aus Weitervermietung | 3 800 EUR |
| davon 50 % | 1 900 EUR |
| Miete aus dem Hauptmietvertrag | 3 400 EUR |
| 50 % aus dem Überschuss der Weitervermietung | + 1 900 EUR |
| Mietertrag des Eigentümers im Monat | 5 300 EUR |
| Entgelt (5 300 EUR x 12 =) | 63 600 EUR |
Mietvorauszahlungen
Beispiel:V vermietet als Eigentümer langfristig ein Geschäftsgrundstück.
Zwecks Finanzierung notwendiger Modernisierungsmaßnahmen vereinbaren die Vertragsparteien neben der Zahlung der monatlichen Miete in Höhe von 2 000 EUR für den Zeitraum von 5 Jahren (60 Monaten) ab dem 1.2.2018 zusätzlich eine Vorauszahlung auf die erhöhte Miete. Diese beträgt nach Ablauf des Vorauszahlungszeitraums (1.2.2022) 2 500 EUR. Am 1.3.2018 verschenkt V dieses Grundstück.
Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am 1.3.2018 ermittelt sich wie folgt:
| vereinbarte monatliche Miete (2.000 EUR x 12 =) | 24 000 EUR |
| vereinbarte Mietvorauszahlung (30.000 EUR : 60 x 12 =) | + 6 000 EUR |
| Entgelt nach § 186 Absatz 1 BewG 30 000 EUR | 30 000 EUR |
Quelle: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020, herausgegeben vom Bundesministerium der Finanzen. Die Texte der Richtlinien und Hinweise stammen vom BMF. Stand: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020. Rechtsverbindlich ist allein die Veröffentlichung im Bundessteuerblatt.
