§ 189 BewG Bewertung im Sachwertverfahren
H B 189 ErbStHAllgemeine Grundsätze des Sachwertverfahrens
Text aus dem Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020 des Bundesministeriums der Finanzen.
Ablauf des Verfahrens (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen)
| Regelherstellungskosten (§ 190 Abs. 1, Anlage 24 II., III. BewG | ||
| x | ||
| Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | ||
| x | ||
| Brutto-Grundfläche (§ 190 Abs. 1, Anlage 24 I. BewG) | ||
| = | ||
| Bodenrichtwert (ggf. angepasster Bodenwert) | Gebäuderegelherstellungswert (§ 190 Abs. 1 BewG) | |
| x | ./. | |
| Grundstücksfläche | Alterswertminderung (§ 190 Abs. 4 BewG) | |
| = | = | |
| Bodenwert (§ 179, § 189 Abs. 2 BewG) | Gebäudesachwert (§ 190 Abs. 1 und 4 BewG) | |
| ▼ | ▼ | |
| Vorläufiger Sachwert (§ 189 Abs. 3 BewG) | ||
| x | ||
| Wertzahl (§ 189 Abs. 3, § 191 BewG) | ||
| = | ||
| Sachwert = Grundbesitzwert (§ 189 Abs. 3 BewG) | ||
Bewertung im Sachwertverfahren
Beispiel:Ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus (Baujahr 2004, Keller- und Erdgeschoss, Dachgeschoss ausgebaut, Gebäudestandard – alle Bauteile Standardstufe 3) bebautes Grundstück ist zum 1.2.2018 (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220 m². An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2006, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30 m² an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage in Massivbauweise mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m² (Baujahr 2006) und ein Außen-Schwimmbecken (Baujahr 2006, normale Ausführung) mit einer Fläche von 52 m². Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m². Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtlichen Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.
| Bodenwert | |||
| Grundstücksfläche x Bodenrichtwert | |||
| (700 m² x 200 EUR/m²) | 140 000 EUR | ||
| Gebäudesachwert | |||
| 1. freistehendes Einfamilienhaus (EFH) | |||
| Regelherstellungskosten | 975 EUR/m² | ||
| Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m² | ||
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Standardstufe (alle Bauteile) | 3 | ||
| Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 116,8/100 | ||
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Bewertungsstichtag | 2018 | ||
| Brutto-Grundfläche | x 220 m² | ||
| Gebäuderegelherstellungswert | 214 500 EUR | ||
| Alterswertminderung | 20,00 % | (14 J. : 70 J.) | ./. 42 900 EUR |
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2004 | ||
| Alter des Gebäudes | 14 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage zum 22 BewG) | 70 Jahre | ||
| Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) | 171 600 EUR | ||
| Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten (30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 214 500 EUR = 64 350 EUR) | |||
| 2. Garage | |||
| Regelherstellungskosten | 569 EUR/m² | ||
| Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 485 EUR/m² | ||
| Gebäudeart (Einzelgarage) | 14.1 | ||
| Standardstufe (Garage in Massivbauweise) | 4 | ||
| Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 117,4/100 | ||
| Gebäudeart | 14.1 | ||
| Bewertungsstichtag | 2018 | ||
| Brutto-Grundfläche | x 23 m² | ||
| Regelherstellungswert | 13 087 EUR | ||
| Alterswertminderung | 20,00 % | (12 J. : 60 J.) | ./. 2 618 EUR |
| Garage | |||
| Bezugsfertigkeit der Garage | 2006 | ||
| Alter der Garage | 12 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 zum BewG) | 60 Jahre | ||
| Gebäudesachwert (Garage) | 10 469 EUR | ||
| Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten (30 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 13 087 EUR = 3 926 EUR) | |||
| 3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | |||
| Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage) | 182 069 EUR | ||
| Besonders werthaltige Außenanlagen | |||
| 1. Terrasse | |||
| Regelherstellungskosten | 70 EUR/m² | ||
| Regelherstellungskosten (aus R B 190.5) | 60 EUR/m² | ||
| Wege- und Platzbefestigungen (Bruchsteinplatten mit Unterbeton) | |||
| Baupreisindex (R B 190.4 und 190.5) | x 116,8/100 | ||
| Außenanlagen wie Wohngebäude / Gebäudeart | 1.01-5.1 | ||
| Bewertungsstichtag | 2018 | ||
| Fläche | x 30 m² | ||
| Regelherstellungswert | 2 100 EUR | ||
| Alterswertminderung | 30,00 % | (12 J. : 40 J.) | ./. 630 EUR |
| Terrasse | |||
| Fertigstellung | 2006 | ||
| Alter | 12 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus R B 190.5) | 40 Jahre | ||
| Sachwert (Terrasse) | 1 470 EUR | ||
| 2. Schwimmbecken | |||
| Regelherstellungskosten | 613 EUR/m² | ||
| Regelherstellungskosten (aus R B 190.5) | 525 EUR/m² | ||
| Schwimmbecken (normale Ausführung) | |||
| Baupreisindex (R B 190.4 und 190.5) | x 116,8/100 | ||
| Außenanlagen wie Wohngebäude / Gebäudeart | 1.01-5.1 | ||
| Bewertungsstichtag | 2018 | ||
| Fläche | x 52 m² | ||
| Regelherstellungswert | 31 876 EUR | ||
| Alterswertminderung | 40,00 % | (12 J. : 30 J.) | ./. 12 751 EUR |
| Schwimmbecken | |||
| Fertigstellung | 2006 | ||
| Alter | 12 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus R B 190.5) | 30 Jahre | ||
| Sachwert (Schwimmbecken) | 19 125 EUR | ||
| Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken) | 20 595 EUR | ||
| Der Sachwert übersteigt 10 % des Gebäudesachwerts. (10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 182 069 EUR = 18 206 EUR) | |||
| Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR | ||
| Bodenwert | 140 000 EUR | ||
| Gebäudesachwert | + 182 069 EUR | ||
| Sachwert Außenanlagen | + 20 595 EUR | ||
| Summe | 342 664 EUR | ||
| Grundbesitzwert (Sachwert) | |||
| Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR | ||
| Wertzahl (aus Anlage 25 zum BewG) | x 0,80 | ||
| Einfamilienhaus | |||
| Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR | ||
| Bodenrichtwert | 200 EUR/m² | ||
| Grundbesitzwert | 274 131 EUR | ||
Quelle: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020, herausgegeben vom Bundesministerium der Finanzen. Die Texte der Richtlinien und Hinweise stammen vom BMF. Stand: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020. Rechtsverbindlich ist allein die Veröffentlichung im Bundessteuerblatt.
