§ 193 BewG Bewertung des Erbbaurechts
H B 193 (5) ErbStHBewertung des Erbbaurechts
Text aus dem Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020 des Bundesministeriums der Finanzen.
Erbbauzins in einer Summe bei Bestellung des Erbbaurechts (Einmalzahlung)
Beispiel:Am 1.1.1998 wurde an einem Mietwohngrundstück ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 50 Jahren bestellt, dessen Grundbesitzwert auf den 2.1.2018 zu ermitteln ist. Der Erbbauberechtigte hat 1998 den gesamten Erbbauzins (jährlich 6 % vom Bodenwert 200 000 EUR) für 50 Jahre im Voraus bezahlt. Der Bodenwert beträgt am Bewertungsstichtag 300 000 EUR. Es wird ein Jahresreinertrag von 100 000 EUR erzielt. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes entspricht der Restlaufzeit des Erbbaurechts (30 Jahre). Bei Ablauf des Erbbaurechts ist eine Entschädigungszahlung für das Gebäude in Höhe des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Der Liegenschaftszinssatz beträgt laut Gutachterausschuss 6,0 %.
| Ermittlung Bodenwertanteil | ||
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
| (6,0 % von 300 000 EUR =) | 18 000 EUR | |
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 1 BewG) 6,0 % vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins |
./. 0 EUR | |
| kein Ansatz, da Einmalzahlung vor Bewertungsstichtag | ||
| Unterschiedsbetrag | 18 000 EUR | |
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 13,76 | |
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 1 BewG) | 6,0 % | |
| Bewertungsstichtag | 2.1.2018 | |
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 30 Jahre | |
| Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 247 680 EUR |
| Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG | ||
| Grundstücksreinertrag | 100 000 EUR | |
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (6,0 % von 300 000 EUR =) |
| |
| Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 1 BewG) | 6,0 % | |
| Gebäudereinertrag | 82 000 EUR | |
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 13,76 | |
| Restlaufzeit | 30 Jahre | |
| Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 1 BewG) | 6,0 % | 247 680 EUR |
| Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag | 1 128 320 EUR |
| Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG | |
| Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 247 680 EUR |
| Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 BewG | + 1 128 320 EUR |
| Grundbesitzwert | 1 376 000 EUR |
Gestaffelter Erbbauzins
Beispiel:Zwecks Bebauung mit einem Einfamilienhaus wurde an einem bisher unbebauten Grundstück ein Erbbaurecht bestellt. Das Grundstück hat eine Fläche von 600 m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m². Die vertragliche Erbbauzinsvereinbarung sieht vor, dass der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins in Höhe von 2 400 EUR/Jahr in der verbleibenden Restlaufzeit des Erbbaurechts von 80 Jahren nach Ablauf von jeweils zehn Jahren um 120 EUR/Jahr steigt.
| Ermittlung Bodenwertanteil | ||
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
| 3,0 % von 120 000 EUR (600 m² x 200 EUR/m²) | 3 600 EUR | |
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | |
| vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 2 820 EUR | |
| am Bewertungsstichtag noch zu leistende Erbbauzinsen: | ||
| 80 Jahre x 2 400 EUR = | 192 000 EUR | |
| 70 Jahre x 120 EUR = | + 8 400 EUR | |
| 60 Jahre x 120 EUR = | + 7 200 EUR | |
| 50 Jahre x 120 EUR = | + 6 000 EUR | |
| 40 Jahre x 120 EUR = | + 4 800 EUR | |
| 30 Jahre x 120 EUR = | + 3 600 EUR | |
| 20 Jahre x 120 EUR = | + 2 400 EUR | |
| 10 Jahre x 120 EUR = | + 1 200 EUR | |
| Summe: | 225 600 EUR | |
| Restlaufzeit am Bewertungsstichtag | 80 Jahre | |
| Durchschnitt (225 600 EUR : 80 Jahre) | 2.820 EUR/Jahr | |
| Unterschiedsbetrag | 780 EUR | |
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 30,20 | |
| Liegenschaftszins | ||
| (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | |
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 80 Jahre | |
| Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. | ||
| Absatz 4 BewG) = Grundbesitzwert | 23 556 EUR |
Quelle: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020, herausgegeben vom Bundesministerium der Finanzen. Die Texte der Richtlinien und Hinweise stammen vom BMF. Stand: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020. Rechtsverbindlich ist allein die Veröffentlichung im Bundessteuerblatt.
