§ 193 BewG Bewertung des Erbbaurechts
H B 193 (7) ErbStHBewertung des Erbbaurechts
Text aus dem Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020 des Bundesministeriums der Finanzen.
Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts
Beispiel 1 (Ertragswertverfahren):Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG i.H.v. 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2008 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15.3.2018 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1.2041 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.
| Ermittlung Bodenwertanteil | ||
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
| 5,0 % von 150 000 EUR (500 m² x 300 EUR/m²) | 7 500 EUR | |
Liegenschaftszins | 5,0 % |
|
| vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 3 000 EUR | |
| Unterschiedsbetrag | 4 500 EUR | |
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 13,16 | |
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0 % | |
| Bewertungsstichtag | 15.3.2018 | |
| Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2041 | |
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 22 Jahre | |
| Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 59 220 EUR |
| Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG | ||
| Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) | 45 000 EUR | |
| Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 zum BewG) | ||
| 21 % von 45 000 EUR | ./. 9 450 EUR | |
| Grundstücksart | Mietwohngrundstück | |
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2008 | |
| Alter des Gebäudes | 10 Jahre | |
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer | ||
| (aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre | |
| Restnutzungsdauer | 60 Jahre | |
| Grundstücksreinertrag | 35 550 EUR | |
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
| 5,0 % von 150 000 EUR | ./. 7 500 EUR | |
| Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | |
| Gebäudereinertrag | 28 050 EUR | |
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 18,93 | |
| Restnutzungsdauer | 60 Jahre | |
| Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | |
| Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag | 530 986 EUR |
| Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Absatz 4 BewG | ||
| Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) | 45 000 EUR | |
| Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 zum BewG) | ||
| 21 % von 45 000 EUR | ./. 12 150 EUR | |
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2008 | |
| Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2041 | |
| Alter des Gebäudes | 33 Jahre | |
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer | ||
| (aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre | |
| Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht | 37 Jahre | |
| Grundstücksreinertrag | 32 850 EUR | |
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
| 5,0 % von 150 000 EUR | ./. 7 500 EUR | |
| Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | |
| Gebäudereinertrag | 25 350 EUR | |
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 16,71 | |
| Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht | 37 Jahre | |
| Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | |
| Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts | 423 598 EUR |
| Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | ||
| Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag | 530 986 EUR | |
| abgezinster Gebäudeertragswert bei | ||
| Ablauf des Erbbaurechts | ./. 144 786 EUR | |
| entschädigungsloser Anteil des Gebäude- ertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts (keine Entschädigung) | 423 598 EUR | |
| Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG) | x 0,3418 | |
| Bewertungsstichtag | 15.3.2018 | |
| Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2041 | |
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 22 Jahre | |
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0 % | |
| Gebäudewertanteil | 386 200 EUR |
| Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG | |
| Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 59 220 EUR |
| Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG |
|
| Grundbesitzwert | 445 420 EUR |
Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss uns ausgebautem Dachgeschoss – alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 1959 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m². Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 6.4.2018 2 800 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.4.2058 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist in Höhe von 75 % des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.
| Ermittlung Bodenwertanteil | ||
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
| 3,0 % von 125 000 EUR (500 m² x 250 EUR/m²) | 3 750 EUR | |
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | |
| vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 2 800 EUR | |
| Unterschiedsbetrag | 950 EUR | |
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 22,81 | |
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | |
| Ablauf des Erbbaurechts | 1.4.2058 | |
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 39 Jahre | |
| Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 21 669 EUR |
| Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 190 BewG | |||
| Regelherstellungskosten | 975 EUR/ m² | ||
| Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m² | ||
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Standardstufe (alle Bauteile) | 3 | ||
| Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 116,8/100 | ||
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Bewertungsstichtag | 2018 | ||
| Brutto-Grundfläche | x 230 m² | ||
| Gebäuderegelherstellungswert | 224 250 EUR | ||
| Alterswertminderung | 84,29 % (59 J. : 70 J.) | ./. 189 021 EUR | |
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1959 | ||
| Alter des Gebäudes | 59 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer | |||
| (aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre | ||
| Gebäudesachwert | 35 229 EUR | ||
| Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG | 67 275 EUR | ||
| 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von | 224 250 EUR | ||
| Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 67 275 EUR | ||
| Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | |||
| Regelherstellungskosten | 976 EUR/ m² | ||
| Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m² | ||
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Standardstufe (alle Bauteile) | 3 | ||
| Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 116,8/100 | ||
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Bewertungsstichtag | 2018 | ||
| Brutto-Grundfläche | x 230 m² | ||
| Gebäuderegelherstellungswert | 224 480 EUR | ||
| Alterswertminderung | 100 % | ./. 224 480 EUR | |
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1959 | ||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1.4.2058 | ||
| Alter des Gebäudes | 99 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer | |||
| (aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre | ||
| Gebäudesachwert | 0 EUR | ||
| Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG | 67 344 EUR | ||
| 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 224 480 EUR | |||
| Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts | 67 344 EUR |
| Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | ||||
| Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 67 275 EUR | |||
| abgezinster Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts | ./. 5 317 EUR | |||
| entschädigungsloser Anteil des Gebäudesachwerts | ||||
| bei Ablauf des Erbbaurechts | ||||
| (25 % von 67 344 EUR) | 16 836 EUR | |||
| Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG) | x 0,3158 | |||
| Bewertungsstichtag | 6.4.2018 | |||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1.4.2058 | |||
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 39 Jahre | |||
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | |||
| Gebäudewertanteil | 61 958 EUR |
| Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG | |
| Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 21 669 EUR |
| Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | + 61 958 EUR |
| Wert des Erbbaurechts | 83 627 EUR |
| Grundbesitzwert | 83 627 EUR |
Quelle: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020, herausgegeben vom Bundesministerium der Finanzen. Die Texte der Richtlinien und Hinweise stammen vom BMF. Stand: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020. Rechtsverbindlich ist allein die Veröffentlichung im Bundessteuerblatt.
