Gewerbliche Einkünfte bei kurzfristigen Vermietungen?

Kernaussage

Eine Vermietung von Immobilien wird in der Regel im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung erbracht; unabhängig von der Fristigkeit der Vermietung. Sie wird erst zur gewerblichen Vermietung, wenn über die Vermietung hinaus Sonderleistungen erbracht werden.

Sachverhalt

Der Kläger vermietete eine voll möblierte 3-Zimmerwohnung in Berlin an regelmäßig wechselnde Mieter tage-, wochen- und monatsweise. Der Mietpreis beinhaltete die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie eine Endreinigung. Das Finanzamt behandelte die Einkünfte entgegen der Erklärung des Klägers nicht als gewerbliche Einkünfte, sondern als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dies hatte zur Folge, dass ein späterer Veräußerungsverlust steuerlich nicht berücksichtigt werden konnte. Das Finanzgericht bestätigte die Auffassung des Finanzamts; auch der Bundesfinanzhof (BFH) schloss sich dem an.

Entscheidung

Die Vermietung war deshalb nicht gewerblicher Natur, weil die Wohnung nicht in hotelmäßiger Weise angeboten wurde. Dies setzt voraus, dass neben der Bereithaltung der Räumlichkeiten sachliche und personelle Vorkehrungen erforderlich sind, wie sie mit der üblichen Vermietung von Wohnungen nicht verbunden sind (z. B. täglicher Zimmerservice, Frühstücksangebot, Bereithaltung von jederzeit ansprechbarem Personal). Die Bereitstellung von Möbeln, Bettwäsche und Handtüchern sowie die Endreinigung gehören nicht zu derartigen Sonderleistungen.

Konsequenz

Die Entscheidung zeigt, dass bei der Deklarierung von Einkünften aus einer nur kurzfristigen Wohnungsvermietung sehr genau geprüft werden muss, ob die Überlassung eine unternehmerische Organisationsstruktur voraussetzt. Meist werden hier nicht die Grenzen privater Vermögensverwaltung überschritten, so dass die Einkünfte solche aus Vermietung und Verpachtung darstellen. Anders ist es nur dann, wenn die zusätzlich zur Vermietung erbrachten Sonderleistungen deutliches Gewicht haben oder die Wohnung in einem Feriengebiet im räumlichen Verbund mit vielen gleichartig genutzten Wohnungen einer Wohnanlage liegt. Dann kommt eine Qualifizierung der Einkünfte als solche aus Gewerbebetrieb in Betracht.