Wer eine Ferienwohnung vermietet und steuerliche Verluste geltend macht, kennt das Problem: Das Finanzamt schaut bei Ferienimmobilien besonders genau hin. Werden über mehrere Jahre Werbungskostenüberschüsse erzielt, stellt sich schnell die Frage, ob wirklich eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht oder ob steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vorliegt.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 12. August 2025, Az. IX R 23/24, nun eine wichtige Klarstellung getroffen: Bei der Prüfung der ortsüblichen Vermietungszeit darf das Finanzamt nicht schematisch jedes einzelne Jahr isoliert betrachten. Entscheidend ist vielmehr die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren.
Worum ging es im Streitfall?
Die Klägerin vermietete seit 2008 eine Ferienwohnung in einer Ferienregion. In den Jahren 2012 bis 2015 war die Wohnung dauerhaft vermietet. Nach einer Renovierung im Jahr 2016 wurde sie wieder an wechselnde Feriengäste überlassen. Dabei entstanden durchgehend Werbungskostenüberschüsse.
In den Streitjahren war die Auslastung eher niedrig. Im Jahr 2017 wurde die Wohnung an 72 Tagen vermietet, im Jahr 2018 an 44 Tagen. Die ortsüblichen Vermietungszeiten lagen in der maßgeblichen Tourismusregion bei 108 Tagen im Jahr 2017 und bereinigt bei 87 Tagen im Jahr 2018.
Das Finanzamt erkannte die Verluste zunächst an, lehnte sie später aber mit geänderten Bescheiden ab. Begründung: Die tatsächliche Vermietungszeit habe die ortsübliche Vermietungszeit jeweils um mehr als 25 Prozent unterschritten. Deshalb fehle die Einkünfteerzielungsabsicht.
Auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz folgte dieser Sichtweise. Es betrachtete die Jahre 2017 und 2018 jeweils einzeln und verlangte eine Überschussprognose. Da diese negativ ausfiel, wurden die Verluste steuerlich nicht anerkannt. Grundlage für diesen Blogbeitrag ist der von Ihnen bereitgestellte Ausgangstext.
Die Entscheidung des BFH
Der Bundesfinanzhof hob die Entscheidung des Finanzgerichts auf und verwies den Fall zurück.
Die Richter bestätigten zunächst die bekannten Grundsätze: Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit zur Vermietung bereitgehalten, wird grundsätzlich typisierend unterstellt, dass der Eigentümer einen Einnahmeüberschuss erzielen will.
Diese günstige Vermutung gilt aber nur, wenn die tatsächliche Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreitet. Als erheblich gilt nach der BFH-Rechtsprechung eine Unterschreitung um mindestens 25 Prozent.
Neu beziehungsweise besonders praxisrelevant ist die Klarstellung zum Prüfungszeitraum: Die 25-Prozent-Grenze darf nicht starr für jedes einzelne Jahr isoliert geprüft werden. Vielmehr ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.
Warum ist der Mehrjahresvergleich so wichtig?
Ferienwohnungen sind stark von Saison, Wetter, regionaler Nachfrage, Renovierungen, Plattformänderungen und kurzfristigen Marktschwankungen abhängig. Ein einzelnes schwaches Jahr sagt deshalb oft wenig darüber aus, ob der Eigentümer seine Wohnung ernsthaft und dauerhaft zur Vermietung anbietet.
Der BFH will genau solche Zufallsschwankungen ausgleichen. Deshalb ist ein längerer Betrachtungszeitraum erforderlich. Dieser Zeitraum kann mit dem Streitjahr beginnen, es umfassen oder mit ihm enden. Wichtig ist aber: Der Steuerpflichtige muss den passenden Zeitraum darlegen und die entsprechenden Zahlen belegen.
Für die Praxis bedeutet das: Ein schlechtes Jahr führt nicht automatisch zum Verlust des Werbungskostenabzugs. Entscheidend ist das Gesamtbild über mehrere Jahre.
Was muss das Finanzgericht jetzt prüfen?
Das Finanzgericht hatte nur die Jahre 2017 und 2018 einzeln betrachtet. Das reichte dem BFH nicht aus.
Es fehlten Feststellungen zur Auslastung nach der Renovierung im Jahr 2016 und zu den Folgejahren ab 2019. Gerade diese Folgejahre waren wichtig, weil sich die Vermietung nach dem Vortrag der Klägerin später verbessert hatte. Für 2019 soll die Unterschreitung nur noch 17,3 Prozent betragen haben; im Jahr 2020 soll die ortsübliche Auslastung sogar übertroffen worden sein.
Außerdem beanstandete der BFH die Überschussprognose. Aus dem Urteil des Finanzgerichts war nicht ausreichend erkennbar, welchen Prognosezeitraum es zugrunde gelegt hatte und welche Einnahmen und Ausgaben einbezogen wurden.
Besonders bedeutsam: Die Klägerin hatte vorgetragen, die Wohnung später veräußert zu haben. Wenn ein Verkauf bereits bei Wiederaufnahme der Ferienvermietung im Jahr 2016 beabsichtigt gewesen wäre, müsste möglicherweise nicht der übliche Prognosezeitraum von 30 Jahren angesetzt werden. Dann könnte die tatsächliche kürzere Nutzungsdauer maßgeblich sein.
Was bedeutet das Urteil für Vermieter von Ferienwohnungen?
Das Urteil ist eine gute Nachricht für Eigentümer von Ferienwohnungen. Es schützt Vermieter davor, dass einzelne schwache Jahre vorschnell zur steuerlichen Nichtanerkennung von Verlusten führen.
Gleichzeitig bleibt die Entscheidung kein Freibrief. Die 25-Prozent-Grenze bleibt ein wichtiger Prüfmaßstab. Wer im Durchschnitt deutlich unter der ortsüblichen Vermietungszeit liegt, muss weiterhin mit einer Totalüberschussprognose rechnen.
Wichtig ist daher vor allem eine saubere Dokumentation.
Praxistipps für Ferienwohnungsvermieter
Vermieter sollten nicht nur ihre Einnahmen und Ausgaben dokumentieren, sondern auch die Auslastung im Vergleich zur Region.
Sinnvoll sind insbesondere:
- ein lückenloser Belegungskalender,
- Nachweise über Vermietungstage, Leerstand und Eigenaufenthalte,
- Inserate und Buchungsbestätigungen,
- Verträge mit Vermittlungsagenturen oder Plattformen,
- Nachweise über ortsübliche Vermietungszeiten,
- Unterlagen von Tourismusverbänden, Gemeinden oder Vermietungsportalen,
- Dokumentation von Renovierungen, Ausfällen und besonderen Vermietungshindernissen.
Wer Verluste geltend macht, sollte außerdem frühzeitig eine Totalüberschussprognose erstellen lassen. Das gilt besonders dann, wenn die Ferienwohnung nur zeitweise vermietet wird, hohe Finanzierungskosten bestehen oder eine spätere Veräußerung bereits geplant ist.
Fazit: Verluste aus Ferienwohnungen sind nicht schon wegen einzelner schwacher Jahre verloren
Der BFH stellt klar: Bei Ferienwohnungen zählt nicht der isolierte Blick auf ein einzelnes Jahr. Für die Frage, ob die ortsübliche Vermietungszeit erheblich unterschritten wird, ist ein zusammenhängender Zeitraum von drei bis fünf Jahren maßgeblich.
Für Vermieter ist das erfreulich. Wer seine Ferienwohnung ernsthaft am Markt anbietet, kann sich auch bei schwankender Auslastung auf die typisierte Einkünfteerzielungsabsicht berufen, wenn die durchschnittliche Vermietung im Mehrjahresvergleich stimmt.
Gleichzeitig zeigt das Urteil: Ohne belastbare Zahlen geht es nicht. Wer Werbungskostenüberschüsse steuerlich geltend machen will, sollte die Vermietung professionell dokumentieren und bei niedriger Auslastung rechtzeitig steuerlich gegensteuern.
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Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.