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Kann die Grunderwerbsteuer bei einer Insolvenz des Käufers herabgesetzt werden?

Kann die Grunderwerbsteuer bei einer Insolvenz des Käufers herabgesetzt werden?

Wird bei einem Grundstückskauf der Käufer insolvent, führt der Ausfall der Kaufpreisforderung nicht zu einer Änderung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Hintergrund

Eine GmbH hatte eine landwirtschaftlich genutzte Fläche für einen Kaufpreis von 3.448.850 EUR erworben. Diese sollte erschlossen, in einzelne Baugrundstücke aufgeteilt und weiterverkauft werden. Der Kaufpreis war bis zum Abverkauf der einzelnen Baugrundstücke gestundet, Fälligkeit des Restkaufpreises war am 15.1.2007. Das Finanzamt ging für die Grunderwerbsteuer von einer Bemessungsgrundlage von 3.448.850 EUR aus, abgezinst um 310.367 EUR wegen der Stundung des Kaufpreises, und setzte eine Grunderwerbsteuer von 109.846 EUR fest.

Die GmbH konnte jedoch ihre Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen und über ihr Vermögen wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Da nur Teilzahlungen von insgesamt 2.567.800 EUR geleistet worden waren, beantragte der Insolvenzverwalter die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer. Beim Finanzamt und auch beim Finanzgericht hatte er damit keinen Erfolg.

Entscheidung

Auch vor dem Bundesfinanzhof scheiterte der Insolvenzverwalter. Die Begründung der Richter: Bei einem Grundstückskauf bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Die Kaufpreisforderung ist grundsätzlich mit ihrem Nennwert anzusetzen. Für die Grunderwerbsteuer ist unerheblich, ob der Grundstückskäufer den Kaufpreis später tatsächlich zahlt. Das gilt auch, wenn über das Vermögen des Käufers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Dieses berührt weder die Wirksamkeit des Kaufvertrags noch kommt es zu einer Herabsetzung des Kaufpreises. Für dessen Bestimmung ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblich.

Grunderwerbsteuer: Verlängerung der Festsetzungsfrist bei Verletzung der Anzeigepflicht?

Grunderwerbsteuer: Verlängerung der Festsetzungsfrist bei Verletzung der Anzeigepflicht?

 Verletzt ein Notar die ihm obliegende Anzeigepflicht leichtfertig, indem er die Anzeige an die Körperschaftsteuer- statt an die Grunderwerbsteuer-Stelle schickt, wird die Festsetzungsfrist für die Grunderwerbsteuer nicht verlängert.

 Der Alleingesellschafter G übertrug Geschäftsanteile an P. Den noch verbliebenen Geschäftsanteil verkaufte er durch Notarvertrag v. 25.4.2001 ebenfalls an P. Der Notar übersandte die Verträge über die Veräußerungen unter Bezugnahme auf seine Anzeigepflicht an die Körperschaftsteuer-Stelle des Finanzamts.

Mit Vertrag vom 30.1.2002 erwarb G von P sämtliche Anteile zurück. Der Notar übersandte diesen Vertrag ebenfalls an die Körperschaftsteuer-Stelle (eingegangen am 5.2.2002). Die Körperschaftsteuer-Stelle fertigte darauf eine Kontrollmitteilung an die Grunderwerbsteuer-Stelle und fügte ihr den Vertrag bei. Ob diese Mitteilung bei der Grunderwerbsteuer-Stelle eingegangen ist, konnte nicht festgestellt werden. Erst mit Bescheid vom 22.2.2010 und Änderungsbescheid vom 20.4.2010 setzt das Finanzamt Grunderwerbsteuer fest.

Dagegen wandte sich G und machte Festsetzungsverjährung geltend. Das Finanzgericht gab seiner Klage statt.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof konnte über den Fall nicht abschließend entscheiden. In seiner Begründung stellte er fest:

Der Rückerwerb durch G mit Vertrag vom 30.1.2002 unterlag der Grunderwerbsteuer. Zwar wird bei einem Rückerwerb innerhalb von 2 Jahren die Steuerfestsetzung für den Erwerb und den Rückerwerb aufgehoben. Das setzt aber voraus, dass der ursprüngliche Erwerb (Verkauf des Restanteils durch G an P) ordnungsgemäß angezeigt wurde. Das war hier nicht der Fall. Denn die Anzeige muss grundsätzlich an die Grunderwerbsteuer-Stelle des Finanzamts übermittelt werden. Eine nicht ausdrücklich an die Grunderwerbsteuer-Stelle gerichtete Anzeige genügt nur dann, wenn sie sich nach ihrem Inhalt eindeutig an die Grunderwerbsteuer-Stelle richtet. Die Anzeige des Notars war jedoch ausdrücklich an die Körperschaftsteuer-Stelle gerichtet.

Bei einer fehlenden Anzeige beginnt die 4-jährige Festsetzungsfrist erst mit Ablauf des dritten Jahrs nach der Entstehung der Steuer. Die 4-jährige Frist endete somit regulär zum Jahresende 2009.

Allerdings ist zu beachten, dass in 2009, somit vor Ablauf der regulären 4-jährigen Frist, Bescheide über die gesonderte Feststellung der Grundstückswerte ergangen waren. Diese Bescheide (Grundlagenbescheide) haben zu einer Ablaufhemmung von 2 Jahren geführt mit der Folge, dass insoweit durch die angefochtenen Bescheide aus 2010 die Grunderwerbsteuer noch festgesetzt werden konnte.

Zur Verletzung der Anzeigepflichten stellt der Bundesfinanzhof klar, dass Täter einer leichtfertigen Steuerverkürzung nur der Schuldner sein kann, aber nicht der Notar. Dieser ist weder Steuerpflichtiger noch nimmt er im Hinblick auf die Anzeigepflicht Angelegenheiten des Steuerpflichtigen wahr. Eine entsprechende Wahrnehmung setzt eine rechtsgeschäftliche Beauftragung durch den Steuerschuldner voraus. Die nicht ordnungsgemäße Anzeige des Notars führte daher nicht zu einer Fristverlängerung.

Allerdings könnte auf Seiten des G als Steuerschuldner wegen Nichtabgabe der ihm obliegenden Anzeige eine leichtfertige Steuerverkürzung vorliegen.

Grunderwerbsteuer bei Grundstücksschenkung unter Auflage

Grunderwerbsteuer bei Grundstücksschenkung unter Auflage

Kernaussage
Die schenkungsteuerliche Begrenzung des Jahreswerts einer Nutzung findet für Zwecke der Grunderwerbsteuer keine Anwendung. Auflagen, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, müssen grunderwerbsteuerlich folglich nicht nach übereinstimmenden Maßstäben des Schenkungsteuergesetzes berechnet werden.

Sachverhalt
Die Klägerin überließ dem B ein Wohngrundstück, der ihr ein unentgeltliches lebenslängliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht einräumte. Der Jahreswert des Wohnungsrechts wurde mit 9.000 EUR beziffert. Bei der Bemessung der Schenkungsteuer wurden das Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht unter Berücksichtigung des für schenkungsteuerliche Zwecke geltenden Maximaljahreswerts einer Nutzung mit 98.110 EUR erwerbsmindernd berücksichtigt. Das Finanzamt ermittelte als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer indes einen Wert von 109.170 EUR (9.000 EUR x 12,130) und berücksichtigte dabei gemäß § 17 Abs. 3 Nr. 2 Bewertungsgesetz (BewG) nicht die Begrenzung des Jahreswerts nach § 16 BewG. Der hiergegen eingereichten Klage folgte das Finanzgericht mit der Begründung, bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer sei der Kapitalwert nur in der Höhe zu berücksichtigen, in der er bei der Schenkungssteuer bereicherungsmindernd abgezogen würde (98.110 EUR). Hiergegen legte das Finanzamt Revision beim Bundesfinanzhof ein.

Entscheidung
Im Revisionsverfahren folgten die Richter der Argumentation des Finanzamtes. Bei einer Schenkung unter Nutzungs- oder Duldungsauflagen unterliegt die Auflage mit ihrem Wert der Grunderwerbsteuer. Dieser Wert ermittele sich nach §§ 14 und 15 BewG. Die schenkungsteuerliche Beschränkung des Jahreswerts gemäß § 16 BewG sei für Zwecke der Grunderwerbsteuer nicht anwendbar. Die Festsetzung der Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer habe somit grundsätzlich unabhängig voneinander zu erfolgen.

Konsequenz
Die Entscheidung steht im Einklang mit dem Gesetzeswortlaut. Gemäß § 17 Abs. 3 Satz 2 BewG findet § 16 BewG auf die Grunderwerbsteuer keine Anwendung. Sie betrifft jedoch nur Fälle, in denen keine sonstige Grunderwerbsteuerbefreiung eintritt. Die Einräumung von Nutzungsrechten durch den Ehegatten oder den eingetragenen Lebenspartner des Übertragenden sowie Einräumungen an Verwandte in gerader Linie unterliegen beispielsweise nicht der Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer: Zur Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft

Grunderwerbsteuer: Zur Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft

Kernaussage
Bringen die Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft (KG) ein ihnen gehörendes Grundstück in die KG ein und wird die KG anschließend in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt, sind die Voraussetzungen für die Nichterhebung der Grunderwerbsteuer für die Grundstückseinbringung nicht erfüllt. Bei der Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft darf auch dann nicht anstelle des Grundbesitzwerts der Buchwert angesetzt werden, wenn die Gesellschaft und das für die Steuerfestsetzung zuständige Finanzamt (FA) dies vereinbaren.

Sachverhalt
Die klagende GmbH ist durch Umwandlungsbeschluss vom 30.8.2010 aus einer GmbH & Co. KG hervorgegangen. Kommanditisten waren A und deren Kinder K1 und K2. Die Komplementär-GmbH war nicht am Gesellschaftsvermögen beteiligt. Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 30.8.2010 verpflichten sich A und K1 ein ihnen als Miteigentümer gehörendes, an die KG vermietetes Grundstück gegen Gewährung neuer Gesellschaftsrechte in die KG einzubringen. Anschließend wurde der Umwandlungsbeschluss beurkundet. Auf Basis einer Einigung mit dem Finanzamt setzte dieses durch Bescheid vom 1.3.2011 auf Basis des Buchwerts des Grundstücks von 120.000 EUR Grunderwerbsteuer i. H. v. 4.200 EUR fest. Die GmbH klagte auf Nichterhebung der Steuer.

Entscheidung
Das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab. Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das Urteil auf und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück. Der BFH bestätigte die Feststellung des FG, dass durch Abschluss des Einbringungsvertrags vom 30.8.2010 Grunderwerbsteuer anfällt. Des Weiteren sind die Voraussetzungen der Nichterhebung der Grunderwerbsteuer durch den nachfolgenden Umwandlungsvorgang nicht erfüllt. Jedoch darf Bemessungsgrundlage für die Steuer nicht der Buchwert des Grundstücks sein. Die Voraussetzungen für die Nichterhebung der Grunderwerbsteuer entfallen rückwirkend, da sich die Beteiligung am Vermögen der Gesamthand innerhalb von 5 Jahren nach dem Grundstücksübergang vermindert hat. Eine solche Verminderung tritt auch bei Umwandlung der Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft ein. Entscheidend ist die unmittelbare dingliche Mitberechtigung der Gesamthänder am Gesellschaftsvermögen. Diese geht bei Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft verloren. Der Buchwertansatz war hier unzulässig, da dieser nicht als vorläufiger Wertansatz gekennzeichnet wurde.

Konsequenz
Hier zeigen sich die Tücken des Grunderwerbsteuerrechts: Nach einer steuerfreien Übertragung müssen die Verbleibensvorschriften (§§ 5, 6 GrEStG) überwacht und eingehalten werden.

Grunderwerbsteuer: Wann liegt ein einheitlicher Erwerbsvorgang vor?

Grunderwerbsteuer: Wann liegt ein einheitlicher Erwerbsvorgang vor?

Kernaussage
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sind die einem Grundstückserwerb nachfolgenden Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Grundstückes mit einzubeziehen, wenn ein Zusammenhang zwischen dem Veräußerer des Grundstücks und dem Bauunternehmer besteht. Das abgestimmte Verhalten auf der Veräußererseite muss für den Erwerber nicht zwingend erkennbar sein.

Sachverhalt
Der Kläger erwarb im März 2005 von der Bank ein unbebautes Grundstück. Das Geschäft wurde von einer Immobiliengesellschaft vermittelt, deren Gesellschafter mehrere Banken, u. a. die Verkäuferin, sind. Im April 2005 schloss der Kläger mit einer GmbH einen Vertrag über die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf seinem Grundstück. Spätere Ermittlungen des beklagten Finanzamts ergaben, dass die Immobiliengesellschaft und die GmbH für das Objekt des Klägers einen Immobilienvermittlungsvertrag abgeschlossen haben. Für die Vermittlung des Grundstücks berechnete die Immobiliengesellschaft der GmbH eine Provision die mit dem Verkauf des Doppelhauses fällig wurde. Das Finanzamt ging somit von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand aus und bezog die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein.

Entscheidung
Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das stattgebende Urteil des Finanzgerichts auf und verwies die Sache zurück. Ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag liegt vor, wenn die Veräußererseite das Angebot zur Bebauung des Grundstücks bis zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages abgibt und der Erwerber das Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen annimmt. Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein einheitlicher, auf den Erwerb des bebauten Grundstücks gerichteter Erwerbsvorgang vor, wenn die Veräußererseite durch ihr abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss des Kauf- und Bauvertrages hinwirkt. Das Zusammenwirken muss für den Erwerber nicht objektiv erkennbar sein.

Konsequenz
Nach dem Urteil des BFH muss ein Erwerber stets damit rechnen, wenn er ein unbebautes Grundstück kauft und in einem zeitlich engen Zusammenhang mit einem Bauträger den Hausbau vereinbart, dass Grunderwerbsteuer auch auf die Kosten des Hausbaus zu zahlen ist.

Grunderwerbsteuer bei Wiedereintritt eines ausgeschiedenen Gesellschafters?

Grunderwerbsteuer bei Wiedereintritt eines ausgeschiedenen Gesellschafters?

Kernaussage
Ein Wechsel im Gesellschafterbestand von 95 % oder mehr innerhalb von 5 Jahren löst Grunderwerbsteuer aus. Scheidet ein Gesellschafter in dem 5-Jahreszeitraum zunächst aus der Gesellschaft aus und erwirbt später erneut Anteile, kann der vorgenannte Grunderwerbsteuertatbestand erfüllt sein.

Sachverhalt
Die Klägerin ist eine grundbesitzende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), an der zunächst 2 Personen beteiligt waren. Im Jahr 2001 brachte der eine Gesellschafter seine Anteile in eine GmbH ein. Der zweite Gesellschafter übertrug seinen Anteil im Jahr 2006 jeweils zur Hälfte ebenfalls an die GmbH und an den ausgeschiedenen Gesellschafter. Das beklagte Finanzamt setzte wegen der Anteilsübertragungen Grunderwerbsteuer fest, da der zunächst ausgeschiedene Gesellschafter als neuer Gesellschafter zu behandeln sei. Die hiergegen gerichtete Klage hatte vor dem Finanzgericht Erfolg. Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das Urteil allerdings auf und wies die Klage ab.

Entscheidung
Im Streitfall ist mit den Anteilsübertragungen innerhalb von 5 Jahren zu 100 % eine unmittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes eingetreten. Ein Gesellschafter verliert nämlich seine Gesellschafterstellung, wenn sein Mitgliedschaftsrecht und die ihm anhaftende Mitberechtigung am Gesellschaftsvermögen zivilrechtlich wirksam auf ein neues Mitglied der Personengesellschaft übertragen wird. Erwirbt ein zuvor ausgeschiedener (Alt-)Gesellschafter erneut einen Anteil an der Personengesellschaft, ist er im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes ein neuer Gesellschafter. Eine Fortgeltung der Altgesellschafterstellung kommt nicht in Betracht. Auch ist unerheblich, dass der Altgesellschafter mittelbar weiterhin an der Gesellschaft beteiligt war.

Konsequenz
Eine Steuerpflicht hätte im Streitfall vermieden werden können, wenn der Altgesellschafter seine erste Anteilsübertragung wieder rückgängig gemacht hätte. Ferner fehlten im Streitfall nur wenige Wochen, um die 5-Jahresfrist zu überschreiten, so dass die Nichtbeachtung der Frist als gravierendes Versäumnis einzustufen ist.

Grunderwerbsteuer: Rohbaukauf mit anschließendem Innenausbau

Grunderwerbsteuer: Rohbaukauf mit anschließendem Innenausbau

Kernaussage

Für einen objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag ist es nicht erforderlich, dass das Angebot in einem einheitlichen Schriftstück zu einem einheitlichen Preis unterbreitet wird.

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb für 524.850 EUR ein Grundstück inkl. Rohbau von einer GmbH. Die weiteren Ausbaukosten in Höhe von 180.000 EUR wurden vom Finanzamt in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinbezogen, da man sich mit dem von der GmbH vorgeschlagenen Bauleitungsbüro vor Abschluss des Grundstückkaufvertrags geeinigt hatte. Das Bauleitungsbüro sei bei fast allen Rohbauprojekten der GmbH eingeschaltet worden und habe damit im Ergebnis ein bezugsfertiges Haus erstellt, was wirtschaftlich auch gewollt gewesen sei. Gegen die entsprechend erhöhte Grunderwerbsteuer von 18.369 EUR auf 24.669 EUR klagte die Klägerin.

Entscheidung

Das Finanzgericht hielt die Klage für unbegründet. Grundsätzlich wird die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer aus dem Vertrag über das Grundstück entnommen. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit dem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Erwerbsgegenstand. Dies war hier der Fall. Denn für einen objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag ist es nicht erforderlich, dass das Angebot der Veräußererseite in einem einheitlichen Schriftstück und zu einem einheitlichen Gesamtpreis unterbreitet wird. Ausreichend ist, dass die Veräußererseite das Angebot zur Bebauung des Grundstücks bis zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags vorlegt und der Erwerber dieses Angebot im Wesentlichen auch annimmt. Auch die verschiedenen Personen auf der Veräußererseite sind unschädlich, da die GmbH und das Bauleitungsbüro hier wirtschaftlich eng verbunden waren.

Konsequenz

Die versuchte Ersparnis eines Teils der Grunderwerbsteuer ist hier misslungen. Es hat sich gezeigt, dass es darauf ankommt, ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang gegeben ist, der anhand von Indizien bestimmt werden kann.

Minderung der Grunderwerbsteuer durch Verlagerung von Erwerbsnebenkosten

Minderung der Grunderwerbsteuer durch Verlagerung von Erwerbsnebenkosten

Kernproblem
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist üblicherweise der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis des Grundstücks. Im Normalfall trägt der Käufer aufgrund gesetzlicher Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die Kosten für Notar und Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer wird zwar gesetzlich von beiden Parteien geschuldet, aber meistens durch Vereinbarung im Kaufvertrag komplett dem Käufer auferlegt. Es kommt allerdings auch vor, dass der Verkäufer die Nebenkosten des Verkaufs übernimmt. Hiermit werben u. a. Bauträger, wenn sich Objekte nur schwer an den Mann bringen lassen. Ob und inwieweit sich dies auf die Grunderwerbsteuer auswirkt, war Gegenstand eines Rechtsstreits vor dem Bundesfinanzhof (BFH).

Sachverhalt
Im Kaufvertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung hatte der Käufer wie üblich die Nebenkosten übernommen. Gleichzeitig verpflichtete sich der Verkäufer jedoch zur Rückerstattung, wenn die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt war. Die Grunderwerbsteuer wurde auf den vereinbarten Kaufpreis von 98.000 EUR festgesetzt und mit 3.430 EUR entrichtet. Nachdem das Eigentum an der Wohnung übergegangen war, beantragte der Käufer die Änderung des bestandskräftigen Bescheids, weil ihm Kosten für Notar, Grundbuch und Finanzierung von 8.172 EUR neben der Grunderwerbsteuer erstattet wurden. Einspruch und Klage blieben erfolglos, weil in der Kostenübernahme eine eigene Verpflichtung ohne Auswirkung auf den Kaufpreis der Wohnung gesehen wurde. Der Bundesfinanzhof (BFH) beurteilte das anders.

Entscheidung
Nach Auffassung des BFH ist der Kaufpreis anteilig für den Grundstückserwerb und den Erwerb eines Kostenerstattungsanspruchs aufzuteilen. Der Grunderwerbsteuer unterliege nur der Grunderwerb, so dass der vereinbarte Kaufpreis um den Wert des erworbenen Erstattungsanspruchs zu mindern sei. Das gelte allerdings nicht für die erstattete Grunderwerbsteuer, denn diese beeinflusse ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht. Der BFH sah jedoch noch verfahrensrechtliche Bedenken und verlangt vom Finanzgericht die Klärung, ob den Käufer an dem nachträglichen Bekanntwerden ein grobes Verschulden trifft, das eine Änderung ausschließt. Die vom Gesetz unabhängig davon eingeräumte Änderungsmöglichkeit bei Herabsetzung des Kaufpreises innerhalb von 2 Jahren sieht der BFH als nicht erfüllt an, weil hiervon nur nachträglich vereinbarte Preisminderungen betroffen seien. Gerade das unterstellt der BFH im Streitfall nicht.

Konsequenz
Um verfahrensrechtliche Bedenken in ähnlichen Fällen auszuschließen, sollte der Erstbescheid durch Einspruch offengehalten werden. Hinsichtlich der übernommenen Grunderwerbsteuer hat der BFH selbst in seiner Pressemitteilung angemerkt, dass es steuerlich günstiger sei, wenn der Käufer die Steuer selbst trage und stattdessen ein geminderter Kaufpreis vereinbart werde.

Grunderwerbsteuer – Bremen will Steuer um 0,5 Prozentpunkte erhöhen

Der Senat hat am 9.7.2013 die Erhöhung der Grunderwerbsteuer um 0,5 Prozentpunkte auf 5 Prozent ab dem 01.01.2014 beschlossen. 

Die Steuererhöhung, die die Bürgerschaft noch beschließen muss, soll zu einem jährlichen Mehraufkommen von rund 8,1 Mio. € ab dem Jahr 2014 führen, das nicht in den bundesstaatlichen Länderfinanzausgleich geht, sondern vollständig im bremischen Landeshaushalt verbleibt.

Im Ländervergleich erhebt Bremen zurzeit eine niedrigere Grunderwerbsteuer als der Schnitt aller Bundesländer. Auch Niedersachsen plant eine Erhöhung auf 5 Prozent ab 2014, so dass keine Beeinträchtigung des Grundstücksmarktes aufgrund von Abwanderung potenzieller Grundstückskäufer ins niedersächsische Umland zu befürchten steht.

Finanzsenatorin Karoline Linnert erklärte hierzu: „Der Senat hat sich angesichts der schwierigen Haushaltslage Bremens bewusst für die Steuererhöhung als wichtigen und notwendigen Schritt zur Verbesserung der Einnahmesituation entschieden“.

Quelle: Pressemitteilung der Senatorin für Finanzen in Bremen
-> Grunderwerbsteuer berechnen

Grunderwerbsteuerrechtlich einheitlicher Erwerbsgegenstand bei Erwerb eines Gesamterbbaurechts

Anforderungen an die Erkennbarkeit des geänderten Steuerbescheids im Änderungsbescheid

BFH, Urteil vom II R 53/10 vom 24.04.2013

 Leitsatz
  1. Bestellen zwei Grundstückseigentümer an ihren Grundstücken ein Gesamterbbaurecht, liegen zwei Erwerbsvorgänge i. S. des § 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG vor.
  2. „Bestimmter Sachverhalt“ i. S. des § 174 Abs. 4 AO ist der einzelne Lebensvorgang, an den das Gesetz steuerliche Folgen knüpft. Es muss sich um ein und denselben Lebensvorgang handeln, an den das Gesetz steuerliche Folgen knüpft.
  3. Grunderwerbsteuerrechtlich ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs ein Erbbaurecht mit noch künftig zu errichtendem Gebäude, soweit eine entsprechende Herstellungsverpflichtung der Veräußererseite (Erbbaurechtsgeber und ggf. mit ihm verbundener Dritter) besteht.

Tatbestand

1
I. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 23. Februar 1994 bestellten die A als Eigentümerin eines 3 657 qm großen Grundstücks in Berlin und V als Eigentümer des an das Grundstück der A angrenzenden 4 015 qm großen Grundstücks zugunsten der Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) ein Gesamterbbaurecht. Der Anteil der A an der Gesamtfläche betrug 52 %, der des V 48 %. Das Erbbaurecht wurde zur Errichtung eines Gebäudes entsprechend dem Entwurf des Architekten N bestellt (§ 2 des Erbbaurechtsvertrags). Die Klägerin als Erbbauberechtigte war zur Errichtung des Bauwerks verpflichtet (§ 3 des Vertrags). Bereits zuvor hatten A und V in einer Vereinbarung vom 31. März 1993 festgehalten, alle erforderlichen Anstrengungen zur Realisierung des Entwurfs des Architekten N zu unternehmen. Die Realisierung des Bauprojekts sollte auf der Basis eines Leasing-Fonds-Modells erfolgen, wobei A alleiniger Leasingnehmer und, soweit das steuerlich zulässig ist, alleiniger Bauherr werden sollte. Durch Vertrag vom 18./23. Februar 1994 verpflichtete sich die Klägerin, das bebaute Erbbaurecht einer Immobilien-Leasinggesellschaft zur Nutzung zu überlassen. Diese hatte ihrerseits mit A am 18./23. Februar 1994 einen Leasingvertrag geschlossen, wonach A das bebaute Grundstück nutzen sollte. Mit einem am 20. Oktober/7. November 1994 geschlossenen Generalübernehmervertrag beauftragte die Klägerin die A als Generalübernehmerin mit der Errichtung des schlüsselfertigen Gebäudes entsprechend dem Entwurf des Architekten N.
2
Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt –FA–) setzte gegen die Klägerin mit zwei Bescheiden vom 5. Juli 1994 Grunderwerbsteuer in Höhe 676.926 DM bzw. 616.567 DM fest, wobei als Bemessungsgrundlage jeweils der kapitalisierte Erbbauzins für das am Grundstück der A bzw. des V bestellte Erbbaurecht angesetzt wurde.
3
Nachdem dem FA bekannt geworden war, dass die Klägerin am 20. Oktober/7. November 1994 einen Generalübernehmervertrag mit der A als Generalübernehmerin geschlossen hatte, setzte es gegen die Klägerin durch gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Abgabenordnung (AO) geänderten Bescheid vom 29. Dezember 1998 Grunderwerbsteuer hinsichtlich des von der A zugunsten der Klägerin bestellten Erbbaurechts auf 4.604.355 DM fest. Es berücksichtigte dabei die gesamten Bauerrichtungskosten aus dem Generalübernehmervertrag mit einem Betrag von 230.217.774 DM.
4
Die von der Klägerin nach erfolglosem Einspruch erhobene Klage hatte teilweise Erfolg. Das seinerzeit zuständige Finanzgericht (FG) Berlin (Urteil vom 27. November 2003) bejahte für den Erwerbsvorgang zwischen der Klägerin und A das Vorliegen eines grunderwerbsteuerrechtlich einheitlichen Erwerbsgegenstands. In die Bemessungsgrundlage der gegen die Klägerin festzusetzenden Grunderwerbsteuer dürfe jedoch nur der auf die Bebauung des Grundstücks der A entfallende Aufwand in Höhe von 52 % der gesamten Bauerrichtungskosten einbezogen werden. Die Beschwerde der Klägerin wegen Nichtzulassung der Revision im Urteil des FG Berlin wies der Bundesfinanzhof (BFH) durch Beschluss vom 15. April 2005 II B 21/04 (BFH/NV 2005, 1357) als unbegründet zurück.
5
Daraufhin setzte das FA gegen die Klägerin durch gemäß § 174 Abs. 4 AO geänderten Bescheid vom 20. Januar 2004 die Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Erbbaurechts von V auf 2.768.904 DM fest, wobei es die auf das Erbbaugrundstück des V entfallenden anteiligen Bauerrichtungskosten von 107.616.816 DM (48 % der gesamten Bauerrichtungskosten) in die Bemessungsgrundlage einbezog.
6
Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg. Das nunmehr zuständige FG bejahte die Anwendungsvoraussetzungen des § 174 Abs. 4 AO, weil den zwischen der Klägerin und A sowie V verwirklichten Erwerbsvorgängen derselbe Sachverhalt zugrunde liege. Das FA habe auch zutreffend die auf den Erwerbsvorgang zwischen der Klägerin und V entfallenden anteiligen Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Unter Berücksichtigung des im rechtskräftigen Urteil des FG Berlin vom 27. November 2003 für den Erwerbsvorgang zwischen der Klägerin und A bejahten einheitlichen Erwerbsgegenstands könne für den Erwerbsvorgang zwischen der Klägerin und V nichts anderes gelten; V habe insoweit auch keine Sonderrolle gespielt. Vielmehr seien A und V durch die gemeinsame Bestellung des Erbbaurechts rechtlich miteinander verbunden gewesen, wobei ihr abgestimmtes Verhalten auf die Grundstücksbebauung mit einem einheitlichen Gebäude angelegt gewesen sei. Hierbei habe V an dem von A entwickelten Bebauungskonzept mitgewirkt oder sich jedenfalls diesem unterworfen. Im Zusammenhang mit der von der Veräußererseite übernommenen Verpflichtung zur Bauerrichtung habe V sein Grundstück der A zumindest an die Hand gegeben. Das Urteil des FG ist in Entscheidungen der Finanzgerichte 2009, 1706 veröffentlicht.
7
Mit ihrer Revision rügt die Klägerin Verfahrensmängel und macht geltend, dass weder die Voraussetzungen des § 174 Abs. 4 AO noch diejenigen für die Annahme eines grunderwerbsteuerrechtlich einheitlichen Erwerbsgegenstands vorlägen.
8
Die Klägerin beantragt, die Vorentscheidung sowie den Änderungsbescheid vom 20. Januar 2004 und die dazu ergangene Einspruchsentscheidung vom 21. September 2005 aufzuheben.
9
Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

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II. Die Revision ist unbegründet und war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung –FGO–). Das FG hat zutreffend die Änderungsvoraussetzungen des § 174 Abs. 4 AO bejaht und die anteiligen Bauerrichtungskosten aus dem Erbbaurechtsvorgang zwischen der Klägerin und V in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen.
11
1. Durch den am 23. Februar 1994 zwischen der Klägerin sowie A und V geschlossenen Vertrag über die Bestellung eines Gesamterbbaurechts sind grunderwerbsteuerrechtlich zwei Erwerbsvorgänge verwirklicht worden.
12
a) Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, der Grunderwerbsteuer. Da Erbbaurechte den Grundstücken gleichstehen (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG), unterliegt auch die Verpflichtung zur Bestellung eines Erbbaurechts an einem inländischen Grundstück der Grunderwerbsteuer.
13
b) Der Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG knüpft allein an das schuldrechtliche Rechtsgeschäft an (vgl. BFH-Entscheidungen vom 16. April 2009 II B 171/08, nicht veröffentlicht –n.v.–; vom 18. November 2009 II R 11/08, BFHE 226, 552, BStBl II 2010, 498, Rz 26). Zu Grundstückskaufverträgen hat der BFH entschieden, dass es der Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht entgegensteht, dass das Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags nicht im Eigentum des Verkäufers stand bzw. dass es unsicher war, ob er überhaupt Eigentum erlangen werde (vgl. BFH-Urteil vom 8. November 1995 II R 93/94, BFHE 179, 174, BStBl II 1996, 27; BFH-Beschluss vom 16. April 2009 II B 171/08, n.v.). Denn ein zivilrechtlich wirksamer Anspruch auf Eigentumsverschaffung kann auch hinsichtlich solcher Grundstücke erworben werden, die dem Veräußerer nicht oder noch nicht gehören (§ 185 Abs. 2, § 184 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs; vgl. hierzu Fischer in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, 17. Aufl., § 1 Rz 307). Die Steuerschuld entsteht in diesen Fällen mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts über das fremde Grundstück (vgl. § 38 AO) oder –soweit die Wirksamkeit des Vertrags von dem Eintritt einer Bedingung, z.B. der Erlangung der Rechtsmacht des Verkäufers zur Eigentumsverschaffung abhängt– mit dem Eintritt der Bedingung (vgl. § 14 Nr. 1 GrEStG).
14
c) Gegenstand eines Kaufvertrags kann auch eine mit rechtlicher Selbständigkeit erst künftig entstehende Sache sein (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Oktober 1999 VIII ZR 335/98, Neue Juristische Wochenschrift 2000, 504, zu einer im Zeitpunkt des Kaufvertrags aufgebauten Ausstellungshalle, die wesentlicher Bestandteil des Grundstücks war). Dementsprechend kann auch ein erst künftig entstehendes Gesamterbbaurecht Gegenstand des Erbbaurechtsvertrags mit einem Eigentümer sein, selbst wenn die von dem Erbbaurecht betroffenen Grundstücke verschiedenen Eigentümern gehören.
15
Der Eigentümer eines Grundstücks kann sich schuldrechtlich wirksam verpflichten, ein Gesamterbbaurecht an seinem Grundstück zu bestellen. Das schuldrechtliche Grundgeschäft kann zwischen dem Erbbauberechtigten und den Eigentümern getrennt abgeschlossen werden (vgl. von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 4. Aufl., Rz 3.42). Die Möglichkeit, die Verträge getrennt mit den jeweiligen Grundstückseigentümern abzuschließen, bedeutet zugleich, dass durch einen solchen Abschluss eine wirksame schuldrechtliche Verpflichtung des einzelnen Grundstückseigentümers zur Bestellung des Gesamterbbaurechts begründet wird. Das wirksame Entstehen eines Anspruchs des Erbbauberechtigten gegenüber dem sich verpflichtenden Grundstückseigentümer wird nicht dadurch gehindert, dass zur späteren Erfüllung dieses Anspruchs der andere Grundstückseigentümer sich ebenfalls mit der Begründung des Gesamterbbaurechts an seinem Grundstück einverstanden erklären muss.
16
d) Im Streitfall haben sich A und V im notariell beurkundeten Vertrag vom 23. Februar 1994 verpflichtet, ein Gesamterbbaurecht an ihren Grundstücken für die Klägerin zu bestellen. Dadurch wurden schuldrechtliche Ansprüche der Klägerin gegenüber A und V begründet. Wegen der Begründung zweier schuldrechtlicher Ansprüche gegenüber zwei Grundstückseigentümern liegen auch zwei Erwerbsvorgänge vor. Die Annahme nur eines Erwerbsvorgangs kann nicht im Hinblick darauf erfolgen, dass zur dinglichen Erfüllung der schuldrechtlichen Ansprüche nur ein Gesamterbbaurecht gemeinsam von beiden Grundstückseigentümern zu bestellen ist. Der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist bereits mit der Begründung der beiden schuldrechtlichen Ansprüche der Klägerin erfüllt.
17
2. Zutreffend hat das FG das Vorliegen der Voraussetzungen des § 174 Abs. 4 AO, auf den der angefochtene Bescheid gestützt ist, bejaht.
18
Nach § 174 Abs. 4 Satz 1 AO kann die Finanzbehörde für den Fall, dass aufgrund irriger Beurteilung eines bestimmten Sachverhalts ein Steuerbescheid ergangen ist, der aufgrund eines Rechtsbehelfs oder sonst auf Antrag des Steuerpflichtigen durch die Finanzbehörde zu seinen Gunsten aufgehoben oder geändert wird, aus dem Sachverhalt nachträglich durch Erlass oder Änderung eines Steuerbescheids die richtigen steuerlichen Folgen ziehen. Dies gilt auch dann, wenn der Steuerbescheid durch das Gericht aufgehoben oder geändert wird (§ 174 Abs. 4 Satz 2 AO). Der Ablauf der Festsetzungsfrist (§ 169 AO) ist insoweit unbeachtlich, wenn die steuerlichen Folgerungen innerhalb eines Jahres nach Aufhebung oder Änderung des fehlerhaften Steuerbescheids gezogen werden (§ 174 Abs. 4 Satz 3 AO).
19
a) Die durch § 174 Abs. 4 AO eingeräumte Möglichkeit, einen bestandskräftigen Steuerbescheid nachträglich zu ändern, findet ihre Rechtfertigung im fehlenden schutzwürdigen Vertrauen des Steuerpflichtigen. Derjenige, der erfolgreich für seine Rechtsansicht gestritten hat, muss auch die damit verbundenen Nachteile hinnehmen (BFH-Urteile vom 10. März 1999 XI R 28/98, BFHE 188, 409, BStBl II 1999, 475; vom 11. Mai 2010 IX R 25/09, BFHE 230, 203, BStBl II 2010, 953). Der Steuerpflichtige soll im Falle seines Obsiegens an seiner Auffassung festgehalten werden, soweit derselbe Sachverhalt zu beurteilen ist (BFH-Urteil vom 21. August 2007 I R 74/06, BFHE 218, 487, BStBl II 2008, 277).
20
b) Eine „irrige Beurteilung“ i.S. des § 174 Abs. 4 Satz 1 AO liegt vor, wenn sich die Beurteilung eines bestimmten Sachverhalts nachträglich als unrichtig erweist (z.B. BFH-Urteil in BFHE 218, 487, BStBl II 2008, 277). Der Irrtum der Finanzbehörde kann sich sowohl auf das Steuerobjekt als auch das Steuersubjekt beziehen (BFH-Urteil vom 26. Oktober 1994 II R 84/91, BFH/NV 1995, 476; von Wedelstädt in Beermann/ Gosch, AO § 174 Rz 95.1). Unerheblich ist, ob der Fehler in der Beurteilung des Sachverhalts im Tatsächlichen oder im Rechtlichen liegt (Loose in Tipke/Kruse, Abgabenordnung, Finanzgerichtsordnung, § 174 AO Rz 39, m.w.N.).
21
c) Der Begriff des „bestimmten Sachverhalts“ i.S. des § 174 Abs. 4 Satz 1 AO ist auf einen einheitlichen Lebensvorgang bezogen, an den das Gesetz steuerliche Folgen knüpft (BFH-Urteile vom 18. Februar 1997 VIII R 54/95, BFHE 183, 6, BStBl II 1997, 647; vom 9. Mai 2012 I R 73/10, BFHE 238, 1, BFH/NV 2012, 1682). Unter einem bestimmten Sachverhalt ist der einzelne Lebensvorgang zu verstehen, an den das Gesetz steuerliche Folgen knüpft; darunter fällt nicht nur die einzelne steuererhebliche Tatsache oder das einzelne Merkmal, sondern auch der einheitliche, für die Besteuerung maßgebliche Sachverhaltskomplex (z.B. BFH-Urteile vom 14. März 2006 I R 8/05, BFHE 212, 517, BStBl II 2007, 602; vom 14. Januar 2010 IV R 33/07, BFHE 228, 122, BStBl II 2010, 586; Klein/Rüsken, AO, 11. Aufl., § 174 Rz 18, jeweils m.w.N.). Es muss sich um ein und denselben Lebensvorgang handeln, an den das Gesetz steuerliche Folgen knüpft (BFH-Urteile vom 29. Mai 2001 VIII R 19/00, BFHE 195, 23, BStBl II 2001, 743; vom 8. März 2007 IV R 41/05, BFH/NV 2007, 1813; in BFHE 228, 122, BStBl II 2010, 586; Frotscher in Schwarz, AO, § 174 Rz 27).
22
d) Der angefochtene Bescheid erfüllt diese Voraussetzungen.
23
aa) „Bestimmter Sachverhalt“ i.S. des § 174 Abs. 4 Satz 1 AO ist vorliegend die in einem objektiven Zusammenhang mit der Bestellung des Erbbaurechts erfolgte Bebauung des Erbbaugrundstücks des V. Dieser Sachverhalt ist Merkmal oder Teilstück des in § 8 Abs. 1 und § 9 GrEStG normierten gesetzlichen Tatbestandes, der die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer –unter näheren, hier vorliegenden Voraussetzungen (dazu nachfolgend II.3.)– an dem künftigen Grundstückszustand ausrichtet. An der Qualifikation dieses (eines und desselben) bestimmten Sachverhalts ändert das Vorbringen der Klägerin, die Bestellung des Erbbaurechts einerseits durch A und andererseits durch V seien verschiedene Sachverhalte, nichts. Für die Anwendung des § 174 Abs. 4 AO ist allein entscheidend, dass das FA aus dem vorbezeichneten „einen“ bestimmten Sachverhalt unzutreffende steuerliche Folgen gezogen hat, indem es diesen Sachverhaltskomplex in dem an die Klägerin ergangenen Änderungsbescheid vom 29. Dezember 1998 allein dem zwischen der Klägerin und A verwirklichten Erwerbsvorgang zugeordnet hat.
24
bb) Der Grunderwerbsteuerbescheid vom 29. Dezember 1998 ist auf Grund des von der Klägerin geführten Klageverfahrens vor dem FG Berlin durch Urteil vom 27. November 2003  1 K 1318/01 zu ihren Gunsten dahin geändert worden, dass in der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nur 52 % der für das Gesamtgebäude entstandenen Bebauungskosten zu berücksichtigen waren.
25
3. Das FG hat ferner zu Recht angenommen, dass das FA durch den hier angefochtenen Änderungsbescheid aus dem Sachverhalt nachträglich die richtigen steuerlichen Folgen gezogen hat, indem es die auf den Erbbaurechtsvorgang zwischen der Klägerin und V entfallenden anteiligen Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen hat.
26
a) Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG unterliegt die Verpflichtung zur Bestellung eines Erbbaurechts an einem inländischen Grundstück der Grunderwerbsteuer. Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags (Erbbaurechtsvertrag) unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (BFH-Urteile vom 29. Juli 2009 II R 58/07, BFH/NV 2010, 63; vom 28. März 2012 II R 57/10, BFHE, 237, 460, BStBl II 2012, 920, m.w.N.)
27
Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln. Ein solcher Zusammenhang ist u.a. gegeben, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde (vgl. z.B. BFH-Urteile vom 21. September 2005 II R 49/04, BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269, und in BFHE, 237, 460, BStBl II 2012, 920). Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein objektiver Zusammenhang zwischen den Verträgen u.a. vor, wenn die Personen aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken (BFH-Entscheidungen in BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269, und vom 19. März 2010 II B 130/09, BFH/NV 2010, 1659, jeweils m.w.N.).
28
b) Diese Grundsätze gelten auch im Fall der Bestellung eines Erbbaurechts. Zwar ist, soweit sich ein Erbbauberechtigter im Rahmen der Bestellung eines Erbbaurechts zur Errichtung eines Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück verpflichtet, regelmäßig davon auszugehen, dass die Baumaßnahmen dem Erwerber als (zukünftigem) Inhaber des Erbbaurechts allein zugutekommen und die entsprechenden Verwendungen keine Gegenleistung i.S. des § 8 Abs. 1 GrEStG sind (BFH-Urteile vom 23. Oktober 2002 II R 81/00, BFHE 200, 416, BStBl II 2003, 199; vom 8. September 2010 II R 3/10, BFH/NV 2011, 303). Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist aber das Erbbaurecht mit noch künftig zu errichtendem Gebäude, soweit eine entsprechende Herstellungsverpflichtung der Veräußererseite (Erbbaurechtsgeber und ggf. mit ihm verbundener Dritter) besteht. Dazu ist neben dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags (Erbbaurechtsvertrag) auch der Abschluss eines Bauvertrags mit der Veräußererseite erforderlich; diese muss zivilrechtlich zur Übereignung und Bebauung verpflichtet sein (z.B. BFH-Urteile vom 2. März 2006 II R 39/04, BFH/NV 2006, 1880; in BFH/NV 2011, 303).
29
c) Das FG hat den Sachverhalt zutreffend dahin gewürdigt, dass Erwerbsgegenstand das von V erworbene Erbbaurecht mit einem noch zu errichtenden Gebäude war. Die aus A und V bestehende Veräußererseite hat durch abgestimmtes Verhalten auf die Herstellung des auf dem Erbbaugrundstück zu errichtenden Gebäudes hingewirkt. Der in § 3 des Erbbaurechtsvertrags von der Klägerin übernommenen Herstellungsverpflichtung kommt insoweit keine Bedeutung zu.
30
aa) Bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags am 23. Februar 1994 war die Klägerin aus folgenden Gründen an die von A und V vorzunehmende Bebauung gebunden: Bereits bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags war das projektierte Bauvorhaben von A und V in baurechtlicher und -technischer Hinsicht im Detail geplant. Insoweit hat das FG unter Bezugnahme auf das den Erwerbsvorgang zwischen der Klägerin und A betreffende Urteil des FG Berlin vom 27. November 2003 zutreffend darauf abgestellt, dass A bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags als Geschäftsbesorgerin kraft mündlicher Vereinbarung mit der Klägerin bereits Vorleistungen im Hinblick auf die geplante Bebauung in Höhe von 20 Mio. DM erbracht hatte, schon am 15. Dezember 1993 der Bauantrag gestellt worden war und bereits am 20. und 27. Juli 1993 ein die Grundstücksbebauung betreffender öffentlich-rechtlicher Vertrag von A und V mit dem Land Berlin geschlossen worden war. Zudem standen bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags auch bereits im Detail die Finanzierung sowie die spätere tatsächliche Nutzung des noch zu errichtenden Gebäudes auf der Grundlage eines Immobilien-Leasing-Modells unter Beteiligung der Klägerin fest. Unter Berücksichtigung dieser Gesamtumstände entsprach der Abschluss des Generalübernehmervertrags zwischen der Klägerin und A von vornherein dem von der Veräußererseite vorbereiteten Geschehensablauf. Der Umstand, dass der Generalübernehmervertrag zwischen der Klägerin und A erst ca. acht Monate nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrags geschlossen wurde, steht der Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands insoweit nicht entgegen.
31
bb) A und V haben auch aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammengearbeitet und durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Erbbaurechtsvertrags als auch des von der Klägerin mit A geschlossenen Generalübernehmervertrags hingewirkt. Dabei kann offen bleiben, ob nicht schon aufgrund der bautechnischen Gegebenheiten des zu errichtenden Bauwerks kraft faktischen Zwangs allein das bebaute Erbbaugrundstück Gegenstand des zwischen der Klägerin und V verwirklichten Erwerbsvorgangs sein konnte. Jedenfalls haben A und V zielgerichtet auf die Verschaffung des gesamten Erbbaugrundstücks in bebautem Zustand hingewirkt. Für das abgestimmte Verhalten der Veräußererseite genügt schon ein tatsächliches, einvernehmliches Zusammenwirken (z.B. BFH-Urteil in BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269, m.w.N.). Das FG konnte insoweit aufgrund der Gesamtumstände zutreffend davon ausgehen, dass V sein Grundstück der A zumindest an die Hand gegeben und das das Gesamtgrundstück betreffende Bebauungskonzept akzeptiert hatte. Dies ergibt sich schon aus der gemeinsamen Bestellung des Gesamterbbaurechts durch A und V sowie aus dem auch die Bebauung des Grundstücks des V betreffenden Generalübernehmervertrags. Dieses abgestimmte Verhalten der Veräußererseite entspricht der zwischen A und V geschlossenen Vereinbarung vom 31. März 1993, in der die gemeinsame Realisierung des Bebauungsprojekts vereinbart und festgelegt wurde, dass A alleiniger Bauherr werden sollte. Im Übrigen setzt das tatsächliche, einvernehmliche Zusammenwirken mehrerer Personen auf der Veräußererseite nicht voraus, dass sich diese zur Erbringung einer gemeinsamen Leistung verabreden (BFH-Entscheidungen vom 4. September 1996 II R 77/94, BFH/NV 1997, 260; vom 8. April 1999 II B 84/98, BFH/NV 1999, 1506). Es ist daher unerheblich, dass V nicht in der Funktion eines Generalübernehmers aufgetreten ist und auch nicht die Stellung eines Bauherrn erlangt hat.
32
cc) Die Rüge mangelnder Sachaufklärung hat keinen Erfolg. Das FG konnte aus den vorstehenden Gründen das von der Klägerin unter Beweis gestellte Vorbringen, V sei nicht in die Verhandlungen über den Abschluss des Generalübernehmervertrags einbezogen gewesen und sei in Bezug auf die Bauerrichtung auch nicht Bauherr oder Leasingnehmer geworden, als unerheblich behandeln.
33
4. Der angefochtene Änderungsbescheid vom 20. Januar 2004 ist auch hinreichend bestimmt, obwohl in ihm der geänderte Bescheid nicht ausdrücklich bezeichnet ist.
34
Aus einem Änderungsbescheid muss der geänderte Steuerbescheid zu erkennen sein. Hierzu genügt es jedoch, dass aus dem gesamten Inhalt des Bescheids, aus dem Zusammenhang, aus der von der Behörde gegebenen Begründung oder aus den den Beteiligten bekannten näheren Umständen des Erlasses im Wege einer am Grundsatz von Treu und Glauben orientierten Auslegung hinreichende Klarheit gewonnen werden kann (BFH-Urteile vom 26. März 1981 VII R 3/79, BFHE 133, 163; vom 26. September 2006 X R 21/04, BFH/NV 2007, 186). Nach diesen Maßstäben konnte für die Klägerin nicht zweifelhaft sein, dass der angefochtene Bescheid den den Erwerbsvorgang zwischen der Klägerin und V betreffenden Steuerbescheid vom 5. Juli 1994 änderte. Dies ergibt sich aus der in der Begründung des angefochtenen Bescheids angegebenen Steuernummer betreffend den Erwerbsvorgang zwischen der Klägerin und A sowie aus der Bezugnahme auf das insoweit ergangene Urteil des FG Berlin.