Mietvertrag kann auch nach jahrelanger Durchführung unwirksam sein

Kernaussage

Auch nach jahrelanger Durchführung eines Gewerberaummietverhältnisses kann sich der Mieter auf den Mangel der Schriftform berufen. Nur wenn ein Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat, kann der Einwand von Treu und Glauben greifen.

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin von Gewerberäumen des Klägers. Sie ist im Wege des Mieterwechsels durch Einigung mit dem Vormieter und Zustimmung des Vermieters in den seit 1975 bestehenden Praxismietvertrag eingetreten, der durch mehrere Nachträge in wesentlichen Punkten geändert wurde. Eine ausdrückliche Bezugnahme auf diese Nachträge enthält die Mieteintrittsvereinbarung nicht. Die Parteien streiten darüber, ob sich das Mietverhältnis durch Optionserklärung der beklagten Mieterin bis zum 31.12.2011 verlängert hat oder ob sie das Mietverhältnis wirksam zum 31.12.2010 kündigen konnte. Der Kläger begehrt Feststellung, dass das Mietverhältnis bis zum 31.12.2011 bestehe.

Entscheidung

Die Klage hatte keinen Erfolg, denn die Kündigung war wirksam. Ein gewerblicher Mietvertrag, der für länger als ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf der Schriftform. Anderenfalls gilt er als für unbestimmte Zeit vereinbart und kann mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Der rechtsgeschäftliche Mieterwechsel kann durch schriftliche Einigung zwischen Alt- und Neumieter vereinbart werden. Sind wesentliche Vertragsabsprachen in Nachtragsvereinbarungen enthalten, bedarf die Mieteintrittserklärung eines ausdrücklichen Verweises auch auf die Nachträge. Die Zustimmung des Vermieters ist hingegen formfrei möglich. Die Nichteinhaltung der Schriftform hat zur Folge, dass sämtliche Befristungen und Optionsrechte unwirksam sind und das Mietverhältnis gekündigt werden kann. Ferner war die Mieterin auch nicht wegen jahrelanger Durchführung des Mietverhältnisses nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gehindert, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Dies ist nur ausnahmsweise bei schlechthin untragbaren Ergebnissen möglich.

Konsequenz

Gewerbliche Mietverträge enthalten meist langfristige Festlaufzeiten, so dass ein Mieterwechsel und Eintritt in den bestehenden Vertrag durchaus üblich sind. Die Entscheidung verdeutlicht, es ist zwingend darauf zu achten, dass eine ausdrückliche Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und sämtliche Nachträge in der Mieteintrittsvereinbarung enthalten ist.