Schönheitsreparaturen: Der Bundesgerichtshof ändert die Spielregeln

Schönheitsreparaturen können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln sind jetzt unwirksam. Insoweit rückt der Bundesgerichtshof von seiner bisherigen Rechtsprechung ab.

Übernimmt der Mieter eine Wohnung unrenoviert, darf er nicht durch eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet werden. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dies führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Der Bundesgerichtshof hat damit seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Für die Abgrenzung, ob eine Wohnung bei der Überlassung an den Mieter renoviert oder unrenoviert ist, kommt es darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen.

Auch an seiner früheren Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der Bundesgerichtshof nicht mehr fest. Bisher war es grundsätzlich zulässig, dem Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind, aufzuerlegen.

Darin liegt allerdings nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Abgeltungsklauseln sind daher unwirksam.