„Teilweise“ Aufgabe der Vermietungsabsicht bei langjährigem Leerstand

Kernproblem
Ist die dauerhafte Vermietung einer Wohnung beabsichtigt und fallen dafür vorher Aufwendungen an, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden. Der Abzug setzt jedoch eine Einkünfteerzielungsabsicht voraus. Bleiben die Einnahmen über mehrere Jahre aus und werden daraufhin fortlaufend Verluste geltend gemacht, zweifelt das Finanzamt häufig diese Absicht an und unterstellt steuerlich eine Liebhaberei. Im vergangenen Jahr hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einer Reihe von Urteilen langjährige Wohnungsleerstände untersucht und die Rechtsprechung verschärft. Wenn einem Vermieter über einen längeren Zeitraum keine Vermietung gelingt, muss er seine Vermietungsbemühungen nachweisbar intensivieren. Die Urteilsreihe des BFH wurde nunmehr ergänzt um den Fall einer „teilweisen“ Aufgabe der Vermietungsabsicht.

Sachverhalt
Eheleute hatten die OG-Wohnung ihres Zweifamilienhauses von 1991 bis 2002 dauerhaft vermietet. Seitdem konnten sie das Objekt nur noch kurzfristig vermieten. Ein Zimmer der Wohnung war so hergerichtet, dass es isoliert an Messebesucher und Wochenendheimfahrer vermietet werden konnte. Die gesamte Wohnung wurde durch Annoncen in verschiedenen regionalen Zeitungen beworben, jedoch im Streitjahr 2008 – ebenso wie in den Jahren 2003, 2005 und ab 2009 – nicht vermietet. Die Ehefrau nutzte jedoch ein Zimmer im Streitjahr für ihre gewerbliche Tätigkeit und machte anteilige Raumkosten als Betriebsausgabe geltend (jedoch nicht Zinsen und Abschreibungen). Alle anderen Aufwendungen berücksichtigte das Finanzgericht (FG) als Werbungskosten, weil es die Bemühungen der Vermieter als ernsthaft und nachhaltig ansah. Das Finanzamt bezweifelte das und ging in Revision.

Entscheidung
Der BFH hielt in seinem Urteil an dem Grundsatz fest, dass mit Einkünfteerzielungsabsicht aufgewendete Werbungskosten auch in Leerstandszeiten abzugsfähig bleiben. Das gelte auch beim Leerstand einzelner Räume innerhalb einer Wohnung, die vom Steuerpflichtigen im Übrigen anderweitig genutzt werden. Dagegen sei von einer (teilweisen) Aufgabe der Vermietungsabsicht auszugehen, wenn einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietung bereitgehalten werden, sondern in einen neuen (selbst steuerrechtlich bedeutsamen) Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen (hier mit gewerblicher Tätigkeit).

Konsequenz
Im zweiten Rechtsgang hat das FG zunächst zu prüfen, ob durch die Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit Schlussfolgerungen hinsichtlich der zur Vermietung bereitgehaltenen Räume zu ziehen sind. Ist die Vermietungsabsicht nicht aufgegeben, kommt es zu einer Aufteilung der Aufwendungen. Bei der Ermittlung der Vermietungseinkünfte sind grundsätzlich auch die Aufwendungen für die leerstehenden Gemeinschaftsräume zu berücksichtigen.