Wann darf eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründet werden?
Auch wenn ein Mietspiegel keine Daten für Einfamilienhäuser enthält, kann eine Mieterhöhung trotzdem darauf gestützt werden. Denn es ist davon auszugehen, dass die ortsübliche Miete für Einfamilienhäuser tendenziell höher ist als für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Hintergrund
Die Vermieterin eines Reihenhauses in Berlin verlangt von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 10,23 EUR/Quadratmeter. Zur Begründung bezieht sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2011, der einen Höchstwert von 10,23 EUR/Quadratmeter ausweist.
Die Mieter sind der Ansicht, dass die Vermieterin das Mieterhöhungsverlangen nicht mit dem Mietspiegel begründen kann, da dieser auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern gar nicht anwendbar ist. Sie halten deshalb die Mieterhöhung für formell unwirksam.
Ein vom Amtsgericht beauftragter Sachverständiger hat für das Haus eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,42 EUR/Quadratmeter ermittelt. Das Amtsgericht hat der Klage daher stattgegeben.
Entscheidung
Das Landgericht gab ebenfalls der Vermieterin Recht und bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam und materiell begründet, so dass die Mieter der Mieterhöhung zustimmen müssen.
Der Vermieter darf zur Begründung einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Ein Mietspiegel ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch für Mieterhöhungen bei Einfamilienhäusern ein geeignetes Begründungsmittel, weil die Miete für Einfamilienhäuser in der Regel über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.
Im vorliegenden Fall beschränkt sich der Vermieter mit dem Erhöhungsverlangen jedoch auf eine Miete, wie sie der Ortsüblichkeit vergleichbarer Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entspricht.
Das Mieterhöhungsverlangen ist auch inhaltlich begründet, wie sich aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten ergibt. Die vom Sachverständigen ermittelten Werte liegen sogar noch über der Miethöhe, die die Vermieterin verlangt.