Wohnhaussanierungen als außergewöhnliche Belastungen?

Kernproblem

Aufwendungen zur Wiederbeschaffung existenznotwendiger Gegenstände oder zur Beseitigung von Schäden aus Anlass eines unausweichlichen Ereignisses können als außergewöhnliche Belastung einkommensteuerlich abzugsfähig sein. Der Bundesfinanzhof (BFH) sieht die Außergewöhnlichkeit z. B. im Zusammenhang mit einer durch Brand- oder Hochwasser ausgelösten „privaten Katastrophe“. Bei der Sanierung von privatem Wohneigentum ist die Beurteilung der Außergewöhnlichkeit nicht einfach. Der BFH hat jetzt in 3 zeitgleich veröffentlichten „Sanierungs-Urteilen“ positive Aussagen zur Abzugsfähigkeit gemacht.

Sachverhalte

In einem Fall hatten Eheleute die Sanierung eines gebraucht erworbenen Holzfertighauses mit einer unzumutbaren Geruchsbelästigung durch Holzschutzmittel begründet. Zudem befand sich die nach Erwerb des Hauses geborene Tochter bereits wenige Jahre nach ihrer Geburt wegen einer Atemwegserkankung in ärztlicher Behandlung. Der zweite Fall betraf die Beseitigung echten Hausschwamms in der Wohnung eines im Jahr 1900 erbauten Hauses. Hier hatte ein Sachverständiger für Holz- und Bautenschutz die umfassende Sanierung empfohlen. Im dritten Fall war die Asbestsanierung eines Reihenhauses ohne vorherige Einholung eines Gutachtens über gesundheitliche Gefahren streitbefangen. Die Finanzgerichte hatten überwiegend im Sinne der Verwaltung entschieden. Nur im Fall des Hausschwamms musste das Finanzamt in die Revision gehen; in den beiden anderen Fällen taten dies die Steuerpflichtigen.

Entscheidung

Der BFH hat entschieden, dass Aufwendungen für die Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein können. Das gelte aber nicht für die Kosten der üblichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder die Beseitigung von Baumängeln, denn solche seien keineswegs unüblich und nicht mit ungewöhnlichen Ereignissen vergleichbar. Allerdings dürfe der Grund für die Sanierung weder beim Erwerb des Grundstücks erkennbar gewesen noch vom Grundstückseigentümer verschuldet worden sein. Zudem müsse der Steuerpflichtige zunächst realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte verfolgen und den sich aus der Erneuerung ergebenden Vorteil anrechnen lassen.

Konsequenz

Im Fall der unzumutbaren Geruchsbelästigung hat das Finanzgericht jetzt über die Erkennbarkeit bei Erwerb des Objekts zu urteilen. Die Aufwendungen könnten aber alternativ auch durch die konkrete Gesundheitsgefährdung der Familie begründet sein. Die Gesundheitsgefährdung gilt es auch bei der Asbestsanierung zu prüfen; eine abstrakte Gefährlichkeit von Asbestfasern reicht nach Auffassung des BFH nicht aus. Die Saniererin des mit echtem Hausschwamm befallenen Gebäudes hat den Steuerabzug bereits gesichert, weil mit der konkreten Gefahr der Unbewohnbarkeit ein unabwendbares Ereignis vorlag. Der BFH hat zudem klargestellt, dass sich die Finanzverwaltung nicht auf das nachträglich gesetzlich verankerte Nachweisverlangen für Krankheitskosten berufen kann, weil dieses in Gebäudesanierungsfällen nicht einschlägig ist.