Zur Schadensersatzpflicht beim Grundstücksverkauf

Kernaussage
Bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten ist der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt.

Sachverhalt
Die Klägerin kaufte von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 EUR. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 EUR sowie von 45.000 EUR als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig. Nach weiteren Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten 499.728,86 EUR. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts (KG) ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 EUR, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 EUR beliefen und sie damit nur ca. 6 % über dem Verkehrswert lägen. Hiergegen gingen die Beklagten in Revision.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hob die Entscheidung des KG auf. Bei unverhältnismäßigen Mangelbeseitigungskosten ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatz auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Bei Grundstücksverträgen kann davon ausgegangen werden, dass Mangelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreien Zustand oder 200 % des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Konsequenz
Zutreffend zieht der BGH eine Obergrenze für Mängelbeseitigungskosten ein. Problematisch ist, wenn sich erst später herausstellt, dass die Kosten unverhältnismäßig sind. Entscheidend ist jedoch grundsätzlich der Beginn der Mängelbeseitigung. Nur dann besteht keine Ersatzpflicht, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht weiterführen würde.