Zweitwohnungssteuer berechnen: Rechner, Höhe, Befreiung und steuerliche Absetzung
Zweitwohnungssteuer berechnen und richtig einordnen: Mit dem Rechner und diesem Leitfaden ermitteln Sie die voraussichtliche Zweitwohnungssteuer, verstehen die kommunalen Unterschiede und erfahren, wann die Steuer bei einer beruflichen Zweitwohnung steuerlich relevant ist.
Hinweis zur Bezeichnung: Rechtlich wird häufig von der Zweitwohnungsteuer gesprochen. Umgangssprachlich sind auch Zweitwohnungssteuer, Zweitwohnsitzsteuer oder Nebenwohnsitzsteuer üblich.
Zweitwohnungssteuer-Rechner
Mit dem Zweitwohnungssteuer-Rechner können Sie überschlägig berechnen, welche Steuer für eine Nebenwohnung anfällt. Maßgeblich ist in vielen Kommunen die jährliche Nettokaltmiete oder – bei Eigentum, unentgeltlicher Überlassung oder verbilligter Überlassung – eine ortsübliche Vergleichsmiete.
Zweitwohnung Steuerrechner
Faustformel
Zweitwohnungssteuer = jährliche Nettokaltmiete × kommunaler Steuersatz
Beispiel: 900 € Nettokaltmiete pro Monat × 12 = 10.800 € Jahresnettokaltmiete. Bei einem Steuersatz von 20 % ergibt sich eine Zweitwohnungssteuer von 2.160 € pro Jahr.
Was ist die Zweitwohnungssteuer?
Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer. Sie wird für das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung erhoben, wenn die Wohnung dem persönlichen Lebensbedarf dient oder hierfür vorgehalten wird.
Steuerschuldner ist regelmäßig der Inhaber der Zweitwohnung. Das kann der Mieter, Eigentümer oder sonst Nutzungsberechtigte sein. Entscheidend ist nicht allein die Eigentümerstellung, sondern ob eine Nebenwohnung in der Gemeinde innehabt wird.
Wichtig: Die Zweitwohnungssteuer wird nicht vom Finanzamt im Rahmen der Einkommensteuer festgesetzt, sondern von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde beziehungsweise – wie in Berlin – von der zuständigen Finanzverwaltung nach Landesrecht.
Rechtsgrundlagen
- Art. 105 Abs. 2a GG: Kompetenz für örtliche Aufwandsteuern
- Kommunalabgabengesetze der Länder beziehungsweise Landesgesetze
- Zweitwohnungsteuersatzung der jeweiligen Gemeinde oder Stadt
- Bundesmeldegesetz: Abgrenzung von Hauptwohnung und Nebenwohnung
Wie wird die Zweitwohnungssteuer berechnet?
Die Berechnung richtet sich nach der jeweiligen kommunalen Satzung. In vielen Städten gilt als Bemessungsgrundlage die Jahresnettokaltmiete. Bei Eigentumswohnungen oder unentgeltlich überlassenen Wohnungen wird häufig eine ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt.
Typische Berechnungsschritte
- Nettokaltmiete ermitteln: Grundmiete ohne Betriebs- und Heizkosten.
- Jahreswert berechnen: monatliche Nettokaltmiete × 12 Monate.
- Steuersatz der Gemeinde anwenden: z. B. 10 %, 12 %, 18 % oder 20 %.
- Besonderheiten prüfen: anteilige Monate, Eigentum, unentgeltliche Überlassung, Wohngemeinschaften, Befreiungstatbestände.
| Fall | Bemessungsgrundlage | Besonderheit |
|---|---|---|
| Gemietete Zweitwohnung | Jahresnettokaltmiete | Betriebs- und Heizkosten bleiben regelmäßig außer Betracht. |
| Eigentumswohnung | Ortsübliche Vergleichsmiete | Die Gemeinde kann Mietspiegel oder Schätzungsmethoden verwenden. |
| Unentgeltliche Überlassung | Ortsübliche Vergleichsmiete | Auch ohne tatsächliche Mietzahlung kann Steuer entstehen. |
| Gemeinschaftlich genutzte Wohnung | Anteilig zurechenbare Wohnfläche oder anteilige Miete | Einzelheiten ergeben sich aus der Satzung. |
Zweitwohnungssteuer nach Städten
Die Höhe der Zweitwohnungssteuer ist nicht bundeseinheitlich geregelt. Jede Kommune entscheidet selbst, ob sie eine Zweitwohnungssteuer erhebt und welchen Steuersatz sie festlegt. Deshalb sollten Steuerpflichtige immer die aktuell geltende Satzung der jeweiligen Stadt prüfen.
| Stadt | Aktueller Orientierungswert | Bemessungsgrundlage / Hinweis |
|---|---|---|
| Berlin | 20 % ab 01.01.2025 | Nettokaltmiete; bei Eigentum oder unentgeltlicher Überlassung regelmäßig Mietspiegelwert. |
| München | 18 % ab 01.01.2022 | Jahresnettokaltmiete; bei niedrigerem Entgelt oder Eigentum ortsübliche Vergleichsmiete. |
| Köln | 10 % | Jährliche Nettokaltmiete. |
| Leipzig | 16 % | Jährlicher Mietaufwand. |
| Hamburg | 8 %; geplante Erhöhung auf 12 % beachten | Jahresnettokaltmiete; aktuelle Gesetzeslage prüfen. |
Praxis-Hinweis: Ältere Steuersatz-Listen sind oft nicht mehr verlässlich. Kommunen ändern Satzungen, Steuersätze, Bemessungsgrundlagen und Befreiungstatbestände regelmäßig. Für eine rechtssichere Berechnung ist die aktuelle Satzung maßgeblich.
Zweitwohnungssteuer bei doppelter Haushaltsführung
Bei einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung kann die Zweitwohnungssteuer grundsätzlich steuerlich relevant sein. Sie zählt jedoch nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu den Unterkunftskosten der doppelten Haushaltsführung.
BFH-Rechtsprechung: Die Zweitwohnungssteuer unterfällt dem Höchstbetrag für Unterkunftskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 EStG. Das bedeutet: Sie ist nicht zusätzlich neben dem monatlichen Höchstbetrag von 1.000 € abziehbar, sondern wird in diesen Höchstbetrag einbezogen.
Was bedeutet das praktisch?
- Die Unterkunftskosten am Beschäftigungsort sind im Inland auf 1.000 € monatlich begrenzt.
- Zur Unterkunft gehören insbesondere Miete, Betriebskosten, Stromkosten und nach BFH auch die Zweitwohnungssteuer.
- Ist der Höchstbetrag bereits durch Miete und Nebenkosten ausgeschöpft, wirkt sich die Zweitwohnungssteuer steuerlich nicht zusätzlich aus.
- Aufwendungen für notwendige Einrichtungsgegenstände können dagegen gesondert zu prüfen sein.
Weitere Hinweise finden Sie hier: Steuertipps zur doppelten Haushaltsführung.
Wann muss man keine Zweitwohnungssteuer zahlen?
Ob eine Befreiung oder Ausnahme greift, hängt von der jeweiligen Satzung ab. Pauschale Aussagen sind deshalb gefährlich. In der Praxis kommen insbesondere folgende Fallgruppen in Betracht:
- Reine Kapitalanlage: Eine leerstehende Wohnung kann steuerfrei sein, wenn sie nachweislich ausschließlich als Kapitalanlage gehalten und nicht für eigene Wohnzwecke oder für Angehörige vorgehalten wird.
- Pflege-, Betreuungs- oder therapeutische Einrichtungen: Viele Satzungen nehmen bestimmte Wohnungen in Pflegeheimen, therapeutischen Einrichtungen oder Einrichtungen der Jugendhilfe aus.
- Beruflich veranlasste Nebenwohnung verheirateter Personen: Aufgrund verfassungsrechtlicher Vorgaben enthalten Satzungen häufig Sonderregelungen für nicht dauernd getrennt lebende Ehegatten oder Lebenspartner.
- Geringverdiener-Regelungen: Einzelne Kommunen, etwa München, sehen auf Antrag Befreiungen bei Unterschreiten bestimmter Einkommensgrenzen vor.
- Keine steuerbare Zweitwohnung: Eine bloße Verkaufsabsicht, Leerstand oder Nichtnutzung reicht regelmäßig nicht aus; entscheidend sind nachprüfbare objektive Umstände.
Wichtig: Eine Befreiung tritt häufig nicht automatisch ein. Sie muss regelmäßig beantragt und nachgewiesen werden. Prüfen Sie Fristen und Nachweispflichten der jeweiligen Gemeinde.
Zweitwohnungssteuer rechtmäßig vermeiden oder reduzieren
Eine Steuer darf nicht „umgangen“ werden. Zulässig ist aber eine rechtmäßige Gestaltung, wenn die tatsächlichen Verhältnisse korrekt abgebildet und gegenüber der Gemeinde nachgewiesen werden.
Legitime Ansatzpunkte
- Hauptwohnung prüfen: Wird die Nebenwohnung tatsächlich zum Lebensmittelpunkt, kann eine Ummeldung als Hauptwohnung sachgerecht sein.
- Nebenwohnung aufgeben: Wird die Wohnung nicht mehr benötigt, sollte sie melderechtlich abgemeldet und der Gemeinde mitgeteilt werden.
- Reine Kapitalanlage dokumentieren: Bei Leerstand sind objektive Nachweise wichtig, z. B. fehlender Strom- und Wasserverbrauch, Verkaufsunterlagen, Vermietungsbemühungen oder fehlende Möblierung.
- Miethöhe prüfen: Bei Mietänderungen oder Mietminderungen kann eine Anpassung der Bemessungsgrundlage möglich sein.
- Befreiungsantrag stellen: Geringverdiener-, Ehegatten- oder Sonderregelungen müssen meist aktiv geltend gemacht werden.
Wichtige Urteile zur Zweitwohnungssteuer
BFH vom 13.12.2023 – VI R 30/21: Zweitwohnungssteuer als Unterkunftskosten
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Zweitwohnungssteuer bei einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung zu den Unterkunftskosten gehört. Sie fällt damit unter den Höchstbetrag von 1.000 € monatlich nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 EStG.
BVerwG vom 15.10.2014 – 9 C 5.13 und 9 C 6.13: Leerstand als Kapitalanlage
Eine Gemeinde darf zunächst vermuten, dass eine vorgehaltene Zweitwohnung der persönlichen Lebensführung dient. Diese Vermutung kann aber erschüttert werden, wenn der Inhaber durch objektive Umstände belegt, dass die Wohnung ausschließlich als Kapitalanlage gehalten wird.
BFH vom 17.02.2010 – II R 5/08: Studentenwohnung
Auch eine aus Ausbildungsgründen genutzte Wohnung kann grundsätzlich in die Zweitwohnungssteuer einbezogen werden. Die Zweitwohnungssteuer ist keine Luxussteuer; entscheidend ist das Innehaben einer weiteren Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf.
BVerfG vom 18.07.2019 – 1 BvR 807/12 und 1 BvR 2917/13: Gleichheitswidrige Tarifgestaltung
Das Bundesverfassungsgericht hat degressive Zweitwohnungsteuertarife in den entschiedenen Fällen beanstandet. Kommunale Steuersatzungen müssen den allgemeinen Gleichheitssatz beachten und dürfen Steuerpflichtige nicht ohne sachlichen Grund ungleich belasten.
FAQ zur Zweitwohnungssteuer
Was wird besteuert?
Besteuert wird das Innehaben einer Zweitwohnung beziehungsweise Nebenwohnung in einer Gemeinde, wenn die Wohnung dem persönlichen Lebensbedarf dient oder hierfür vorgehalten wird.
Wer muss die Zweitwohnungssteuer zahlen?
Steuerschuldner ist regelmäßig der Inhaber der Zweitwohnung. Das kann der Mieter, Eigentümer oder sonst Nutzungsberechtigte sein.
Wie hoch ist die Zweitwohnungssteuer?
Die Höhe richtet sich nach der Satzung der jeweiligen Kommune. Häufig beträgt die Steuer zwischen etwa 8 % und 20 % der jährlichen Nettokaltmiete; einzelne Städte können davon abweichen.
Kann ich die Zweitwohnungssteuer steuerlich absetzen?
Bei beruflich veranlasster doppelter Haushaltsführung kann sie Teil der Unterkunftskosten sein. Nach BFH-Rechtsprechung fällt sie aber unter den Höchstbetrag von 1.000 € monatlich und ist nicht zusätzlich neben diesem Höchstbetrag abziehbar.
Gilt die Steuer auch für Eigentümer?
Ja. Bei Eigentumswohnungen wird häufig eine ortsübliche Vergleichsmiete als Bemessungsgrundlage angesetzt.
Was passiert bei unentgeltlicher Überlassung?
Auch dann kann Zweitwohnungssteuer entstehen. Viele Satzungen ersetzen die fehlende tatsächliche Miete durch eine ortsübliche Vergleichsmiete.
Reicht Leerstand aus, um keine Zweitwohnungssteuer zu zahlen?
Nein. Leerstand allein genügt meist nicht. Erforderlich sind objektive, nachprüfbare Umstände, die belegen, dass die Wohnung ausschließlich als Kapitalanlage und nicht für Wohnzwecke vorgehalten wird.
Fazit: Zweitwohnungssteuer immer kommunal prüfen
Die Zweitwohnungssteuer ist rechtlich zulässig, aber im Detail stark kommunal geprägt. Entscheidend sind die Satzung, die Bemessungsgrundlage, mögliche Befreiungen und die tatsächliche Nutzung der Wohnung. Wer die Steuer im Zusammenhang mit einer doppelten Haushaltsführung geltend machen möchte, muss zusätzlich die einkommensteuerliche Höchstbetragsregelung beachten.
