Restnutzungsdauer Gebäude: Gutachten für höhere AfA beauftragen
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer eines Gebäudes kann die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) deutlich erhöhen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer. Das betrifft vor allem vermietete Immobilien und Gebäude im Betriebsvermögen. Die Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. [1]
Warum kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten Ihre AfA erhöhen?
Die AfA verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes steuerlich auf die Nutzungsdauer. Wichtig: Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Bei einem einheitlichen Kaufpreis muss der Kaufpreis daher sachgerecht aufgeteilt werden. [1] [8]
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer im Einzelfall kürzer als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer, können Sie statt der pauschalen AfA die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer ansetzen. [1]
Welche gesetzlichen AfA-Zeiträume gelten bei Gebäuden?
Die frühere Pauschalaussage „Wohngebäude werden immer über 50 Jahre abgeschrieben“ ist zu ungenau. Seit der Änderung ab 2023 gelten je nach Gebäudeart und Fertigstellungszeitpunkt unterschiedliche AfA-Sätze. [1]
| Gebäude / Fallgruppe | Lineare AfA | Typisierte Nutzungsdauer | Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer möglich? |
|---|---|---|---|
| Betriebsvermögen, nicht Wohnzwecken dienend, Bauantrag nach dem 31.03.1985 | 3 % jährlich | rund 33 Jahre | Ja, wenn tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 33 Jahre beträgt |
| Gebäude, nicht Fallgruppe 1, Fertigstellung nach dem 31.12.2022 | 3 % jährlich | rund 33 Jahre | Ja, wenn tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 33 Jahre beträgt |
| Gebäude, Fertigstellung vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 | 2 % jährlich | 50 Jahre | Ja, wenn tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 50 Jahre beträgt |
| Gebäude, Fertigstellung vor dem 01.01.1925 | 2,5 % jährlich | 40 Jahre | Ja, wenn tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 40 Jahre beträgt |
Was bedeutet Restnutzungsdauer steuerlich?
Steuerlich ist die Nutzungsdauer eines Gebäudes der Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Bei angeschafften Gebäuden beginnt dieser Zeitraum grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der Anschaffung. [2]
Für die Bewertungspraxis definiert die ImmoWertV die Restnutzungsdauer als die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Dabei sind individuelle Gegebenheiten wie Modernisierungen, Instandsetzungen oder unterlassene Instandhaltung einzubeziehen. [7]
Welche Anforderungen stellt die BFH-Rechtsprechung an das Gutachten?
Der BFH lässt grundsätzlich jede sachverständige Methode zu, die im Einzelfall zur Nachweisführung geeignet ist. Die Methode muss aber Aufschluss über die Faktoren geben, die die Nutzungsdauer beeinflussen – insbesondere technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen. [4] [5]
Positiv ist für Steuerpflichtige: Die Finanzverwaltung hat das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das strengere Anforderungen formulierte, durch BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. [6]
Ein gutes Restnutzungsdauer-Gutachten sollte enthalten:
- Objektbeschreibung mit Baujahr, Nutzung, Lage, Bauweise und Zustand
- Bezug auf den maßgeblichen Stichtag, regelmäßig Anschaffungs- oder Bewertungszeitpunkt
- Darstellung durchgeführter und unterlassener Instandhaltungen oder Modernisierungen
- Begründete Methode zur Schätzung der tatsächlichen Nutzungsdauer
- Nachvollziehbare Berechnung der Restnutzungsdauer
- Fotodokumentation und objektbezogene Feststellungen
- Klare Aussage, warum die gesetzliche Typisierung im Einzelfall zu lang ist
Lohnt sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?
Ein Gutachten lohnt sich nicht automatisch, kann aber steuerlich sehr wirksam sein. Entscheidend sind vor allem der Gebäudeanteil, die bisherige AfA, die plausibel nachweisbare Restnutzungsdauer, Ihr Steuersatz und die Kosten des Gutachtens.
zusätzliche AfA pro Jahr × persönlicher Grenzsteuersatz = jährlicher Steuereffekt. Übersteigt der erwartete Steuereffekt die Gutachtenkosten bereits nach kurzer Zeit, kann die Prüfung wirtschaftlich sinnvoll sein.
Vereinfachtes Rechenbeispiel
Angenommen, der abschreibbare Gebäudeanteil beträgt 200.000 Euro. Bei einer gesetzlichen AfA von 2 % ergibt sich eine jährliche AfA von 4.000 Euro. Weist ein Gutachten plausibel eine tatsächliche Nutzungsdauer von 25 Jahren nach, steigt die jährliche AfA auf 8.000 Euro.
| Position | Ohne Gutachten | Mit Gutachten |
|---|---|---|
| AfA-Bemessungsgrundlage Gebäude | 200.000 Euro | 200.000 Euro |
| Nutzungsdauer | 50 Jahre | 25 Jahre |
| Jährliche AfA | 4.000 Euro | 8.000 Euro |
| Zusätzliche AfA | – | 4.000 Euro |
| Vereinfachter Steuereffekt bei 40 % Grenzsteuersatz | – | 1.600 Euro pro Jahr |
Das Beispiel ist stark vereinfacht. Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag, Verlustverrechnung, Beteiligungsstrukturen, Veräußerungssachverhalte und die konkrete Anerkennung durch das Finanzamt sind gesondert zu prüfen.
AfA-Rechner: Potenzial vorab prüfen
Nutzen Sie den AfA-Rechner, um eine erste Einschätzung zu erhalten, ob ein Gutachten zur Restnutzungsdauer für Ihre vermietete Immobilie wirtschaftlich interessant sein kann.
Rechner Gebäudeabschreibung
Wie läuft die Beauftragung eines Gutachtens ab?
- Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Baujahr, Modernisierungen, Grundrisse, Fotos, Mietverträge, bisherige AfA, Kaufpreisaufteilung.
- AfA-Potenzial überschlagen: Gebäudeanteil, bisherige AfA und mögliche kürzere Nutzungsdauer prüfen.
- Sachverständigen auswählen: Achten Sie auf Immobilienbewertung, Erfahrung mit steuerlichen Restnutzungsdauer-Gutachten und objektbezogene Begutachtung.
- Gutachten steuerlich prüfen lassen: Vor Einreichung sollte ein Steuerberater prüfen, ob das Gutachten die BFH-Anforderungen erfüllt.
- In der Steuererklärung berücksichtigen: Die erhöhte AfA wird bei vermieteten Immobilien im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht.
- Rückfragen des Finanzamts vorbereiten: Halten Sie Gutachten, Berechnung und Belege bereit.
Welche Kosten sind steuerlich abziehbar?
Die Kosten eines Gutachtens können bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten einzuordnen sein, wenn sie durch die Erzielung von Vermietungseinkünften veranlasst sind. Maßgeblich ist der konkrete Zusammenhang mit der Einkunftsart. [3]
FAQ zur Restnutzungsdauer von Gebäuden
Was ist ein Gutachten zur Restnutzungsdauer eines Gebäudes?
Es ist eine sachverständige Schätzung, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Für die AfA ist das relevant, wenn diese Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Typisierung.
Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten automatisch an?
Nein. Das Gutachten muss fachlich nachvollziehbar sein und die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes berücksichtigen. Die Darlegungs- und Feststellungslast liegt beim Steuerpflichtigen.
Ist ein Bausubstanzgutachten zwingend erforderlich?
Nein. Der BFH verlangt kein bestimmtes Verfahren. Entscheidend ist, dass die gewählte Methode für den Einzelfall geeignet ist und die kürzere Nutzungsdauer plausibel belegt.
Wann lohnt sich ein Gutachten besonders?
Häufig bei älteren Gebäuden, erheblichem Instandhaltungsrückstand, hohem Gebäudeanteil, hoher Steuerbelastung oder wirtschaftlichen bzw. rechtlichen Nutzungsbeschränkungen.
Kann ich eine selbst genutzte Immobilie abschreiben?
Regelmäßig nein. Die AfA setzt voraus, dass das Gebäude zur Einkünfteerzielung eingesetzt wird, etwa durch Vermietung oder im Betriebsvermögen.
Gilt das auch für Eigentumswohnungen?
Ja. Die Gebäude-AfA-Vorschriften gelten entsprechend für Eigentumswohnungen und Teileigentum. Abschreibbar ist aber nur der jeweilige Gebäudeanteil. [1]
Sie möchten Ihre AfA prüfen lassen?
Wir prüfen für Sie, ob ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei Ihrer Immobilie steuerlich sinnvoll ist, welche Unterlagen benötigt werden und wie die erhöhte AfA korrekt in der Steuererklärung berücksichtigt wird.
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Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
Quellenverzeichnis
- § 7 Abs. 4 Satz 1 und Satz 2, § 7 Abs. 5b EStG; Rechtsstand: 04.07.2026.
- § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV; Rechtsstand: 04.07.2026.
- § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EStG; Rechtsstand: 04.07.2026.
- BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19, ECLI:DE:BFH:2021:U.280721.IXR25.19.0, BFH/NV 2022, 108.
- BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23, ECLI:DE:BFH:2024:U.230124.IXR14.23.0, BFH/NV 2024, 823.
- BMF-Schreiben vom 01.12.2025, GZ IV C 3 - S 2196/00040/006/008, DOK COO.7005.100.3.13614426: Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023, BStBl. I 2023, S. 332.
- § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021; Rechtsstand: 04.07.2026.
- BMF-Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück, Stand März 2026; BFH, Urteil vom 10.10.2000 – IX R 86/97, BStBl. II 2001, 183.
