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Restnutzungsdauer Gebäude Beauftragung eines Gutachtens

Höhere AfA mit einem Nutzungsdauer-Gutachten zur Restnutzungsdauer

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Regelung, mit der die Anschaffungskosten einer Immobilie über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden können.

Der Gesetzgeber hat für verschiedene Arten von Immobilien pauschalisierte Nutzungsdauern festgelegt. Für Wohngebäude beträgt die Restnutzungsdauer in der Regel 50 Jahre. In bestimmten Fällen kann die Restnutzungsdauer jedoch kürzer sein.

Die Höhe der jährlichen AfA ergibt sich aus dem Restwert der Immobilie und der Restnutzungsdauer.

Wenn Sie nachweisen können, dass eine Immobilie eine kürzere Restnutzungsdauer hat als die vom Gesetzgeber festgelegte, können Sie die AfA erhöhen. Dies kann zu einer erheblichen Steuerersparnis führen.

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kostet in der Regel zwischen 500 und 1.000 Euro. Die Kosten können als Werbungskosten in der Steuererklärung abgesetzt werden.

Die Vorteile eines Gutachtens zur Restnutzungsdauer sind:

  • Höhere AfA: Die höhere AfA führt zu einer geringeren Steuerbelastung.
  • Höhere Rendite: Die höhere AfA führt zu einer höheren Rendite der Immobilie.
  • Höhere Liquidität: Die höhere AfA führt zu einer geringeren Steuerbelastung.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie besitzen, sollten Sie prüfen, ob sich die Erstellung eines Gutachtens zur Restnutzungsdauer lohnt. In vielen Fällen kann dies zu einer erheblichen Steuerersparnis führen.

Lohnt sich es ein Gutachten in Auftrag zu geben? Ja, i.d.R. lohnt sich ein Gutachten. Hierzu folgende Berechnung: Angenommen, das Gutachten kostet 1.000 Euro. Agenommen, die Abschreibungsdauer von 50 Jahren wird auf 25 Jahre verkürzt, dann erhalten Sie die doppelte Abschreibung. Angenommen, die Gebäudeabschreibung betrug 4.000 Euro (200.000 Euro Anschaffungskosten), dann verdoppelt sich die Abschreibung auf 8.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 40% beträgt die Steuerersparnis im ersten Jahr 1.600 Euro und damit mehr als die Kosten für das Gutachten. Die nächsten 24 Jahre erhalten Sie dann ebenfalls 1.600 Euro mehr Steuerersparnis.

Um die Restnutzungsdauer einer Immobilie zu ermitteln, können Sie einen Sachverständigen beauftragen. Der Sachverständige wird die Immobilie vor Ort begutachten und die Restnutzungsdauer anhand von verschiedenen Faktoren ermitteln, wie zum Beispiel:

  • Bausubstanz: Die Bausubstanz einer Immobilie hat einen großen Einfluss auf ihre Restnutzungsdauer. Eine Immobilie mit einer soliden Bausubstanz hat in der Regel eine längere Restnutzungsdauer als eine Immobilie mit einer minderwertigen Bausubstanz.
  • Lage: Die Lage einer Immobilie ist ebenfalls ein wichtiger Faktor für ihre Restnutzungsdauer. Immobilien in guten Lagen haben in der Regel eine längere Restnutzungsdauer als Immobilien in schlechten Lagen.
  • Nutzung: Die Nutzung einer Immobilie hat ebenfalls Einfluss auf ihre Restnutzungsdauer. Immobilien, die gewerblich genutzt werden, haben in der Regel eine kürzere Restnutzungsdauer als Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden.

Hier sind die Schritte, die Sie zur Steigerung Ihrer AfA mit einem Nutzungsdauer-Gutachten gehen können:

  1. Beauftragen Sie einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie.
  2. Erhalten Sie das Gutachten vom Sachverständigen.
  3. Führen Sie die ermittelte Restnutzungsdauer in Ihrer Steuererklärung ein.

Bei Fragen zur Erstellung eines Gutachtens zur Restnutzungsdauer sollten Sie einen Steuerberater konsultieren.


Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer kann auf verschiedene Weise ermittelt werden. Eine Möglichkeit ist die Betrachtung von Erfahrungswerten. Es gibt Tabellen, die die Restnutzungsdauer von Immobilien je nach Baujahr und Nutzung angeben. Eine andere Möglichkeit ist die Beauftragung eines Sachverständigen. Ein Sachverständiger kann die Restnutzungsdauer einer Immobilie anhand einer individuellen Prüfung ermitteln.

Die Restnutzungsdauer ist wichtig für verschiedene Zwecke, wie zum Beispiel:

  • Wertermittlung: Die Restnutzungsdauer ist ein wichtiger Faktor für die Bewertung von Immobilien. Die Restnutzungsdauer beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie.
  • Steuerliche Abschreibung: Die Restnutzungsdauer ist auch für steuerliche Zwecke relevant. Immobilien können über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Die Restnutzungsdauer bestimmt die Höhe der jährlichen Abschreibung.
  • Investitionsentscheidung: Die Restnutzungsdauer kann bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden. Eine Immobilie mit einer langen Restnutzungsdauer ist in der Regel eine sicherere Investition als eine Immobilie mit einer kurzen Restnutzungsdauer.

Rechtsgrundlagen zum Thema: AfA

EStR 
EStR R 4.5 Einnahmenüberschussrechnung

EStR R 4.7 (Betriebseinnahmen und -ausgaben

EStR R 4.14 Abzugsverbot für Zuwendungen i. S. d.
§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 10 EStG
EStR R 5.4 Bestandsmäßige Erfassung des beweglichen Anlagevermögens

EStR R 6.3 Herstellungskosten

EStR R 6.12 Bewertung von Entnahmen und Einlagen

EStR R 6b.1 Ermittlung des Gewinns aus der Veräußerung bestimmter Anlagegüter i. S. d.
§ 6b EStG
EStR R 7.1 Abnutzbare Wirtschaftsgüter

EStR R 7.3 Bemessungsgrundlage für die AfA

EStR R 7.4 Höhe der AfA

EStR R 7a. Gemeinsame Vorschriften für erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen

EStR R 13.5 Ermittlung des Gewinns aus Land- und Forstwirtschaft

EStR R 21.5 Behandlung von Zuschüssen

EStR R 21.6 Miteigentum und Gesamthand

EStR R 34b.3 Ermittlung der Einkünfte aus außerordentlichen Holznutzungen

UStAE 
UStAE 4.12.11. Nutzungsüberlassung von Sportanlagen und anderen Anlagen

UStAE 15a.1. Anwendungsgrundsätze

UStAE 17.1. Steuer- und Vorsteuerberichtigung bei Änderung der Bemessungsgrundlage

UStAE 4.12.11. Nutzungsüberlassung von Sportanlagen und anderen Anlagen

UStAE 15a.1. Anwendungsgrundsätze

UStAE 17.1. Steuer- und Vorsteuerberichtigung bei Änderung der Bemessungsgrundlage

UStR 
UStR 86. Nutzungsüberlassung von Sportanlagen und anderen Anlagen

UStR 214. Anwendungsgrundsätze

AEAO 
AEAO Zu § 30 Steuergeheimnis:

BpO 38
LStR 
R 8.1 LStR Bewertung der Sachbezüge

EStH 4.2.3 4.4 4.5.3 4.7 4.10.12 5.5 6.4 6.5 6.7 6b.2 6c 7.1 7.2 7.3 7.4 7a 12.3 13.5 21.1 21.2 55
LStH 8.1.9.10 9.12 9.14

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:


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