Der Immobilienkauf ist nicht nur eine große Investition – auch steuerlich gibt es viele Stolperfallen. Eine davon: nachträgliche Sonderwünsche beim Hausbau. Zwei aktuelle Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigen, wann zusätzliche Leistungen grunderwerbsteuerpflichtig sind – und wann nicht.

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📌 Der Hintergrund: Grunderwerbsteuer auf Zusatzleistungen

Beim Kauf von Grundstücken mit Bauverpflichtung ist klar: Auch der Hausbau gehört zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Aber wie sieht es mit nachträglich beauftragten Sonderwünschen aus?

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🧱 Fall 1: Sonderwünsche beim Neubau – steuerpflichtig

Im ersten Fall (BFH, Urteil vom 30.10.2024 – II R 15/22) kaufte ein Käufer ein Grundstück inklusive Bauvertrag für zwei Eigentumswohnungen. Im Vertrag war eine Baubeschreibung samt Teilungserklärung enthalten. Später äußerte der Käufer Änderungswünsche – der Verkäufer setzte diese um, stellte die Mehrkosten gesondert in Rechnung.

👉 Der BFH entschied: Auch diese Zusatzkosten unterliegen der Grunderwerbsteuer, weil sie Bestandteil des einheitlichen Erwerbsvorgangs waren. Die Käufer waren vertraglich gebunden, ihre Änderungswünsche nur über den Verkäufer umzusetzen – also nicht frei verhandelbar mit Dritten.

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🔌 Fall 2: Hausanschlusskosten – nicht steuerpflichtig

Im zweiten Fall (BFH, Urteil vom 30.10.2024 – II R 18/22) hatte ein Käufer ein noch zu errichtendes Haus erworben. Auch hier gab es Zusatzleistungen, die grunderwerbsteuerpflichtig waren. Zusätzlich sollte der Verkäufer Hausanschlüsse im Namen des Käufers beauftragen – allerdings auf dessen Rechnung.

👉 Der BFH entschied hier: Die Hausanschlusskosten sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig, da die Leistungen nicht durch den Verkäufer erbracht, sondern direkt vom Käufer bei Versorgungsunternehmen beglichen wurden.

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💡 Praxistipp für Käufer und Bauherren

Wenn Sie Zusatzleistungen oder Sonderwünsche beim Bau einer Immobilie wünschen:

✅ Klären Sie frühzeitig, ob diese Leistungen separat beauftragbar sind.
✅ Vermeiden Sie vertragliche Verpflichtungen, die den Verkäufer zum ausschließlichen Dienstleister machen.
✅ Lassen Sie Dritte direkt mit Ihnen abrechnen – das kann helfen, Grunderwerbsteuer zu sparen.
✅ Sprechen Sie vor Vertragsabschluss mit einem steuerlichen Berater, um Gestaltungsspielräume zu nutzen.

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