V+V: Kosten für vergeblichen Verkauf des vermieteten Grundstücks sind keine Werbungskosten
Kernproblem
Der Bundesfinanzhof (BFH) ordnet die Aufwendungen für den Verkauf eines vermieteten Grundstücks des Privatvermögens von jeher nicht mehr der Vermietungstätigkeit zu. So bleiben Veräußerungskosten bei Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unberücksichtigt. Ob sich an der steuerlichen Unbeachtlichkeit etwas ändert, wenn der Verkauf ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft darstellen würde, letztendlich aber scheitert, war Streitgegenstand eines neueren Verfahrens vor dem BFH.
Sachverhalt
Aus dem Bestand eines Immobilienbesitzers mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sollte ein Objekt veräußert werden. Der Verkauf scheiterte an den Finanzierungsproblemen des Erwerbers. Die mit der fehlgeschlagenen Veräußerung verbundenen Kosten von ca. 5.200 EUR, die überwiegend durch Notar und Gericht verursacht waren, wollte der Immobilienbesitzer als Werbungskosten absetzen. Hierfür hatte er 2 Argumente parat: Zum einen habe er die Immobilie „zurückgeholt“ (und offensichtlich wieder weitervermietet). Zum anderen sei die Immobilie weniger als 10 Jahre in seinem Bestand, so dass ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft ebenso den Werbungskostenabzug zur Folge gehabt hätte. Aber weder Finanzamt noch Finanzgericht konnten sich seinen Argumenten anschließen. Der Fall wurde schließlich beim BFH anhängig.
Entscheidung
Eine mutige Entscheidung des BFH blieb aus. Der Abzug als Werbungskosten wurde abgelehnt. Auslösender Moment der Aufwendungen sei ausschließlich der Veräußerungsvorgang gewesen und gerade nicht eine Vermietungsabsicht. Das gelte auch im Fall einer anschließenden Vermietungstätigkeit. Der Aufwand könne auch nicht als vergebliche Werbungskosten berücksichtigt werden, denn das die Steuerbarkeit auslösende Veräußerungsgeschäft sei nicht zustande gekommen. Es seien zwar grundsätzlich vorweggenommene Aufwendungen abzugsfähig, bevor Einnahmen anfielen. Aber im Fall des Spekulationsgeschäfts objektiviere der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung die Einkünfteerzielungsabsicht. Mithin bleibe der bloße Veräußerungsversuch steuerrechtlich ohne Bedeutung.
Konsequenz
Für den Fall nachlaufender Schuldzinsen nach Veräußerung einer vormals vermieteten Immobilie hat der BFH seine Rechtsprechung geändert und lässt den Werbungskostenabzug bei Vermietungseinkünften zu, wenn der Erlös zur Tilgung der Verbindlichkeit nicht ausreicht. Das gilt zumindest für den Fall der Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung. Zu einer Änderung im geschilderten Fall konnte sich der BFH nicht durchringen.