Steuern & Recht

🏗 Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau: Kein Steuervorteil beim Ersatzneubau?

Neue steuerliche Impulse für den Mietwohnungsbau – aber nicht bei Abriss und Neubau? Das Finanzgericht Köln hat entschieden: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist nicht anwendbar auf Ersatzneubauten, wenn kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Jetzt muss der Bundesfinanzhof (BFH) entscheiden.

💡 Hintergrund: Steuerliche Förderung für neuen Wohnraum

Im Rahmen der Wohnraumoffensive wurde 2019 ein steuerlicher Anreiz geschaffen, um die Neubautätigkeit für Mietwohnungen zu fördern. Ziel: Mehr bezahlbarer Wohnraum in Ballungszentren. Das Instrument dafür: die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.

Die Regelung im Ăśberblick:

  • Zusätzlich zur linearen AfA (2 %) dĂĽrfen in den ersten drei Jahren nach Fertigstellung jährlich 5 % Sonderabschreibung geltend gemacht werden
  • Gilt fĂĽr neue Mietwohnungen in neu errichteten Gebäuden
  • Voraussetzungen: Antragstellung, Baukostenobergrenzen und anschlieĂźende Vermietung

⚖ Der Streitfall: Ersatzneubau nach Abriss – neuer Wohnraum?

Ein Ehepaar besaß ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus, das sie vollständig abreißen ließen. Im Anschluss errichteten sie ein neues Wohngebäude, das ebenfalls vermietet wurde. In der Steuererklärung machten sie die Sonderabschreibung für Neubau geltend – das Finanzamt lehnte ab.

Argument des Finanzamts:

Die MaĂźnahme diene nicht der Schaffung von neuem Wohnraum, sondern lediglich dem Ersatz bestehenden Wohnraums.

Argument der Steuerpflichtigen:

Im Gesetz selbst ist nicht ausdrücklich geregelt, dass nur zusätzlicher Wohnraum gefördert werde. Auch in der Gesetzesbegründung fänden sich keine klaren Einschränkungen.

🧑‍⚖ Entscheidung des FG Köln (Urteil vom 12.09.2024, Az. 1 K 2206/21)

Das Finanzgericht Köln schloss sich der Auffassung des Finanzamts an:

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG diene gezielt der Förderung von neu geschafftem Wohnraum. Im Fall des Ersatzneubaus sei kein zusätzlicher Wohnraum entstanden, daher entfalle der Steuervorteil.

🔍 Ausblick: BFH-Revision anhängig

Die Steuerpflichtigen haben Revision eingelegt – das Verfahren ist unter dem Aktenzeichen IX R 24/24 beim Bundesfinanzhof anhängig. Eine endgültige Entscheidung zur Auslegung des § 7b EStG im Zusammenhang mit Ersatzneubauten steht also noch aus.

🧾 Praxistipp für Vermieter & Investoren

Wer mit dem Gedanken spielt, bestehende Objekte abzureiĂźen und durch Neubauten zu ersetzen, sollte bei der steuerlichen Gestaltung vorsichtig sein:

  • Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist derzeit nicht sicher anwendbar, wenn kein zusätzlicher Wohnraum entsteht
  • Bei Ablehnung durch das Finanzamt kann auf das laufende BFH-Verfahren verwiesen und ggf. Einspruch eingelegt werden
  • Wichtig: Feststellung der Voraussetzungen und Dokumentation der Bau- und Vermietungsverhältnisse sind entscheidend

đź“Ś Fazit:
Das Urteil des FG Köln schränkt den Anwendungsbereich der Sonderabschreibung erheblich ein. Ob dies Bestand hat, wird nun der BFH klären müssen. Wir halten Sie über die Entwicklung des Verfahrens IX R 24/24 auf dem Laufenden.

📞 Sie haben Fragen zur steuerlichen Förderung von Mietwohnraum oder stehen vor einem Ersatzneubau?
Sprechen Sie uns gerne an – wir beraten Sie rechtssicher zur optimalen Gestaltung.