Aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH)

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei aktuellen Urteilen klargestellt:
Nachträglich vereinbarte Sonderleistungen bei noch zu errichtenden Immobilien können grunderwerbsteuerpflichtig sein, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Grundstückskaufvertrag besteht.

Hintergrund

• Käufer schließen beim Erwerb einer Neubauimmobilie oft nach dem Grundstückskauf mit dem Bauträger Zusatzvereinbarungen – etwa für hochwertigere Böden, eine luxuriösere Badausstattung oder eine vergrößerte Terrasse.
• Fraglich war, ob die zusätzlichen Entgelte für diese Sonderwünsche ebenfalls der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Kernaussagen des BFH

• Steuerpflichtige Gegenleistung:
  Sonderwünsche sind dann grunderwerbsteuerpflichtig, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Kaufvertrag besteht.
• Gesonderter Steuerbescheid:
  Die zusätzlichen Entgelte werden nicht in den ursprünglichen Steuerbescheid aufgenommen, sondern per nachträglichem, eigenständigem Steuerbescheid erfasst.
• Keine Steuerpflicht bei Direktverträgen:
  Wird der Sonderwunsch unabhängig vom Bauträger direkt mit Handwerkern vereinbart, ist das Entgelt nicht Teil der grunderwerbsteuerpflichtigen Gegenleistung.

Praktische Auswirkungen

• Käufer sollten bei nachträglichen Sonderwünschen genau prüfen (lassen), wie die Verträge gestaltet sind.
• Bauträger sollten auf transparente Dokumentationen achten, um steuerliche Risiken zu minimieren.
• Steuerberater müssen bei der Beratung von Immobilienkäufern auch nach Abschluss des Hauptkaufvertrags auf mögliche nachträgliche Steuerpflichten hinweisen.

Tipp:
Bereits bei der Planung von Sonderwünschen sollte geprüft werden, ob diese separat und ohne rechtlichen Bezug zum Bauträgervertrag beauftragt werden können – um unnötige Grunderwerbsteuer zu vermeiden.

Quelle: Bundesfinanzhof, Entscheidungen 2025