Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den häufigsten Streit- und Prüfungsfeldern im Rahmen der Einkommensteuererklärung. Die Anlage V ist dabei das zentrale Formular – und gleichzeitig eine Fehlerquelle mit erheblichem Risiko. Denn was zunächst einfach klingt, entpuppt sich oft als komplexer steuerlicher Minenpfad.
In diesem Beitrag erhalten Sie einen praxisnahen Überblick über die häufigsten Herausforderungen mit der Anlage V – und erfahren, worauf Sie achten sollten, um teure Nachfragen und Korrekturen zu vermeiden.
🔍 Typische Fragen der Finanzämter – was regelmäßig nachgefragt wird
Wenn die Anlage V beim Finanzamt eingereicht ist, folgt häufig ein Schreiben mit Rückfragen. Besonders oft geht es um:
- AfA-Bemessungsgrundlage (AfA-BMG): Wie wurde die Abschreibung ermittelt? Ist die Aufteilung von Kaufpreis auf Gebäude und Grund dokumentiert und nachvollziehbar?
- Abweichende Mieteinnahmen: Warum sind die Einnahmen im Vergleich zum Vorjahr gesunken oder gestiegen? Gibt es Leerstände oder Vertragsänderungen?
- Nebenkostenregelung: Wurden Betriebskosten im Mietvertrag konkret vereinbart und separat ausgewiesen?
🏗️ Prüfungsschwerpunkte der Finanzverwaltung
In den letzten Jahren haben die Finanzämter die Kontrolle von Einkünften aus Vermietung deutlich verschärft. Besonders im Fokus:
✅ 1. Ortsübliche Miete
Wer z. B. an Angehörige vermietet, muss nachweisen, dass mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangt wird, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Maßstab sind aktuelle Vergleichsmieten oder Gutachten – etwa nach den Vorgaben der OFD Frankfurt (Verfügung vom 07.12.2023).
✅ 2. Mietverträge
Selbst bei langjähriger Vermietung fordern viele Finanzämter die vollständigen Mietverträge an – inklusive Nachträgen. Hier gilt: Dokumentieren Sie Änderungen (z. B. Mieterhöhung oder Untermiete) sorgfältig.
✅ 3. Korrekte Ausfüllung der Anlage V
Unklare Angaben zu Einnahmen, Werbungskosten oder Leerständen führen regelmäßig zu Nachfragen oder Aufforderungen zur Korrektur der Erklärung.
💸 Sonderabschreibungen & Erhaltungsaufwand: häufige Stolperfallen
🧾 Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Geltendmachung von Sonderabschreibungen im Rahmen des Mietwohnungsneubaus erfordert eine exakte Prüfung:
- Ist das Objekt förderfähig?
- Wurde rechtzeitig investiert?
- Stimmen die technischen Voraussetzungen?
🔧 Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Diese Abgrenzung ist entscheidend:
- Erhaltungsaufwand ist sofort abzugsfähig.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten müssen über die AfA verteilt werden – wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung anfallen und mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
🚨 Besondere Prüfungsintensität im Erstjahr
Wird eine Immobilie erstmals vermietet, prüft das Finanzamt besonders genau:
- Kaufpreisaufteilung: Wurde der Kaufpreis korrekt auf Gebäude und Grund verteilt? Liegt eine anerkannte Aufteilungsmethode (z. B. nach BMF-Schreiben) vor?
- Renovierungen nach Kauf: Werden Kosten zu Recht als Erhaltungsaufwand geltend gemacht – oder zählen sie zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
🧾 Fazit: Anlage V – besser gleich richtig machen
Ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus: Die Anlage V ist kein „Nebenbei-Thema“. Wer die häufigen Fallstricke kennt, spart Zeit, Geld – und Nerven.
Unsere Empfehlung:
- Nutzen Sie eine strukturierte Belegsammlung mit Begründungen zu Mieterträgen und Aufwendungen.
- Dokumentieren Sie jede Maßnahme an der Immobilie – mit Datum, Rechnung und Zweck.
- Bei Neuzugängen: Prüfen Sie die Aufteilung der Anschaffungskosten, bevor Sie die erste AfA ansetzen.
📞 Sie vermieten – wir kümmern uns um die Anlage V
Als Ihre Steuerkanzlei unterstützen wir Sie bei der korrekten Erstellung der Anlage V – inkl.:
- Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage
- Prüfung von Mietverträgen und Nebenkosten
- Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungskosten
- Kommunikation mit dem Finanzamt
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Profitieren Sie von unserer Erfahrung – und lassen Sie sich nicht von der Anlage V überraschen.