BFH, Urteil vom 04.06.2025 – II R 42/21
Die Aufteilung eines Nachlasses führt häufig zu Grundstücksübertragungen zwischen Miterben – insbesondere dann, wenn Immobilien in eine Familiengesellschaft eingebracht werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun klargestellt, wann dabei Grunderwerbsteuer anfällt und in welchem Umfang eine Steuerbefreiung greift.
✅ Kernaussage des BFH
Die Übertragung eines Grundstücks von einer Erbengemeinschaft auf eine Personengesellschaft (z. B. GbR, OHG, KG) ist grunderwerbsteuerfrei, soweit ein Miterbe an dieser Personengesellschaft beteiligt ist.
➡️ Steuerfreie Quote = Anteil des Miterben an der erwerbenden Personengesellschaft
Beispiel:
- Erbengemeinschaft überträgt ein Grundstück auf eine GbR
- Ein Erbe ist zu 50 % Gesellschafter der GbR
→ 50 % des Erwerbsvorgangs sind grunderwerbsteuerfrei
✅ Aber: 5-Jahres-Nachbehaltensfrist
Die Steuerbefreiung bleibt nur bestehen, wenn der Miterbe seine Beteiligung innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb nicht reduziert.
➡️ Wird der Anteil innerhalb von 5 Jahren verkauft, verschenkt oder durch Kapitalmaßnahmen verwässert, entfällt die Befreiung anteilig rückwirkend.
✅ Was bedeutet das für die Praxis?
✔ Nachlassgestaltung erleichtert:
Familien können geerbte Immobilien leichter in Personengesellschaften (z. B. Familien-GbR oder -KG) einbringen, ohne sofortige Grunderwerbsteuer für den Miterben-Anteil auszulösen.
✔ Anteilig steuerpflichtig bei Fremdgesellschaftern oder anderen Miterben ohne Beteiligung:
Nur der Anteil des beteiligten Miterben ist steuerfrei – der übrige Anteil ist steuerpflichtig.
✔ 5-Jahres-Frist zwingend beachten:
Alle Veränderungen der Beteiligungsquote innerhalb des Zeitraums können steuerliche Folgen auslösen. Die Finanzverwaltung prüft dies regelmäßig im Rahmen von Nachbehaltensfristen.
✅ Beispiel zur Veranschaulichung
- Drei Miterben (A, B, C) – jeweils 1/3
- Grundstück soll in eine neu gegründete Familien-GbR eingebracht werden
- Nur A und B sind Gesellschafter der GbR, C nicht
Ergebnis:
- Anteil A + B = 2/3 → steuerbefreit
- Anteil C = 1/3 → grunderwerbsteuerpflichtig
Wichtig:
A und B müssen ihre Beteiligungen an der GbR fünf Jahre unverändert halten.
✅ Für wen ist das Urteil wichtig?
- Erbengemeinschaften, die Immobilien gemeinsam nutzen oder verwalten möchten
- Familien, die Immobilien in eine Familiengesellschaft einbringen wollen
- Notare, Rechtsanwälte und Steuerberater in der Nachlassgestaltung
- Immobilienbesitzer, die langfristige Vermögensstrukturen aufbauen
✅ Fazit
Der BFH schafft Rechtssicherheit:
Überträgt eine Erbengemeinschaft ein Grundstück auf eine Personengesellschaft, bleibt der Vorgang anteilig grunderwerbsteuerfrei, soweit der Miterbe an der Gesellschaft beteiligt ist.
Die Begünstigung bleibt jedoch nur erhalten, wenn die Beteiligungsquote fünf Jahre lang stabil bleibt.