Steuern & Recht

BFH: Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts zur Grundsteuer im Bundesmodell (II)

BFH, Urteil vom 12.11.2025 – II R 25/24
Hinweis: Im Wesentlichen inhaltsgleich mit BFH, Urteil vom 12.11.2025 – II R 3/25.

1. Einordnung: Warum ein „Teil II“ dennoch relevant ist

Auch wenn II R 25/24 im Kern inhaltsgleich zu II R 3/25 ist, hat die zweite Entscheidung praktische Bedeutung:

  • Sie stabilisiert die BFH-Linie zur Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells.
  • Sie erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Finanzämter und Finanzgerichte die Grundsatzargumente („Bundesmodell verfassungswidrig“) kurz und standardisiert zurückweisen.
  • Für die Beratungspraxis verschiebt sich der Fokus noch deutlicher von Systemkritik hin zu Einzelfallfehlern (Daten, Zuordnungen, Bodenrichtwert).

2. Kernaussagen des BFH (inhaltlich identisch zusammengefasst)

Der BFH bestätigt erneut:

  1. Formelle Verfassungsmäßigkeit (Gesetzgebungskompetenz Bund)
    Das Grundsteuer-Reformgesetz ist formell verfassungsgemäß; Gesetzgebungskompetenz folgt aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG.
  2. Materielle Verfassungsmäßigkeit der Bewertung Wohnungseigentum (§§ 252–257 BewG)
    Die Bewertungsvorschriften für Wohnungseigentum im Bundesmodell ab 01.01.2022 sind materiell verfassungsgemäß.
  3. Belastungsgrund der Grundsteuer im Bundesmodell
    Maßgeblich ist die objektive Leistungsfähigkeit aus der Möglichkeit ertragbringender Nutzung (Sollertrag).
  4. Typisierte Nettokaltmieten (§ 254 BewG i. V. m. Anlage 39 BewG)
    Die Typisierung verstößt nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, auch wenn nicht jede Lageabweichung innerhalb eines Gemeindegebiets abgebildet wird.
  5. Vorhersehbarkeit der Abgabenlast
    Kein verfassungsrechtliches Problem, dass die konkrete Steuer erst mit Festsetzung feststeht.
  6. Bodenrichtwerte: gerichtliche Kontrolle nur bei Substanz
    Bodenrichtwerte dürfen grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde gelegt werden; eine Überprüfung ist nur bei substanziierten Einwendungen oder konkreten Anhaltspunkten geboten.

3. Praktische Konsequenzen: Was ändert sich für Einsprüche?

3.1 „Verfassungswidrigkeit“ als Standard-Einspruchsbegründung wird schwächer

Mit zwei inhaltsgleichen BFH-Urteilen am selben Tag ist der „Grundsatzangriff“ gegen das Bundesmodell (Wohnungseigentum) in der Regel nicht mehr der erfolgversprechende Hebel. Wer sich pauschal auf Art. 3 GG bzw. Typisierungen stützt, wird regelmäßig scheitern.

3.2 Erfolgsaussichten liegen in der Fehleranalyse des konkreten Bescheids

In der Praxis sind insbesondere diese Punkte zu prüfen (und ggf. anzugreifen):

  • Flächenangaben (Wohnfläche/Nutzfläche, Miteigentumsanteile)
  • Objektzuordnung (Wohnungseigentum, Grundstücksart, wirtschaftliche Einheit)
  • Baujahr, Ausstattung, Merkmale (sofern relevant für Parameter)
  • Bodenrichtwert: falsche Zone, falsche Lagezuordnung, offensichtliche Unstimmigkeiten – aber nur mit belastbarem Tatsachenvortrag

3.3 Bodenrichtwerte: „gefühlt falsch“ genügt nicht

Der BFH setzt eine klare Hürde: Ohne konkreten Fehlerhinweis (Methodik, Datenbasis, Zonenabgrenzung, offensichtliche Abweichungen) gibt es in der Regel keine gerichtliche Nachprüfung.

4. Beratungspraxis: Empfohlene Vorgehensweise (kurz und effektiv)

Schritt 1: Bescheid-Quick-Check (10 Minuten)

  • Stimmen Wohnfläche, Lage, Miteigentumsanteile, Einheitsdaten?
  • Stimmen Grundstücks-/Objektart und wirtschaftliche Einheit?

Schritt 2: Bodenrichtwert-Check

  • Richtwertzone und Zuordnung plausibel?
  • Gibt es dokumentierbare Anhaltspunkte für Fehler (nicht nur Abweichung zu „gefühltem Marktwert“)?

Schritt 3: Einspruch sauber strukturieren

  • Primär: konkrete Daten-/Sachverhaltsfehler (am stärksten).
  • Sekundär: Bodenrichtwert nur mit Substanz.
  • Systemargumente nur noch ergänzend, wenn überhaupt.

5. Fazit

Mit II R 25/24 bestätigt der BFH erneut die Verfassungsmäßigkeit des Bewertungsrechts zur Grundsteuer im Bundesmodell für Wohnungseigentum. Die doppelte BFH-Bestätigung führt in der Praxis zu einer klaren Konsequenz: Wer Erfolg haben will, muss den Einzelfall angreifen – nicht das System.

Wenn Sie möchten, formuliere ich Ihnen als nächsten Schritt einen Mustereinspruch (Textbaustein) „Datenfehler / Bodenrichtwert-Rüge“ in Sie-Form, der sich direkt in Kanzleiprozesse übernehmen lässt – ohne Links.