Steuern & Recht

BFH: Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts zur Grundsteuer im Bundesmodell (III)

BFH, Urteil vom 12.11.2025 – II R 31/24
Hinweis: Teilweise inhaltsgleich mit BFH, Urteil vom 12.11.2025 – II R 3/25.

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1. Einordnung: Was ist in „Teil III“ neu?

Während die Grundsatzpunkte zur Verfassungsmäßigkeit (Kompetenz des Bundes, Typisierung, Bodenrichtwerte etc.) im Wesentlichen der Linie aus II R 3/25 folgen, enthält II R 31/24 einen zusätzlichen, für die Praxis sehr wichtigen Baustein:

Zur wirtschaftlichen Einheit des Wohnungseigentums (§ 249 Abs. 1 Nr. 4 BewG) gehört auch ein Tiefgaragenstellplatz, wenn der Wohnungseigentümer ihn aufgrund eines Sondernutzungsrechts nutzt – auch dann, wenn kein Sondereigentum am Stellplatz besteht.

Diese Aussage ist in vielen Fällen unmittelbar bescheidrelevant, weil Stellplätze in WEG-Anlagen häufig über Sondernutzungsrechte und nicht über eigenständiges Sondereigentum zugeordnet sind.

2. Kernaussagen des BFH (Grundsatzteil)

Der BFH bestätigt erneut:

  1. Formelle Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuer-Reformgesetzes (Gesetzgebungskompetenz des Bundes aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG).
  2. Materielle Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften §§ 252–257 BewG zur Bewertung von Wohnungseigentum ab 01.01.2022.
  3. Belastungsgrund der Grundsteuer im Bundesmodell: Möglichkeit ertragbringender Nutzung (Sollertrag) als Ausdruck objektiver Leistungsfähigkeit.
  4. Typisierte Nettokaltmieten nach § 254 BewG i. V. m. Anlage 39 BewG verstoßen nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG.
  5. Vorhersehbarkeit der Abgabenlast: Kein Verfassungsverstoß, obwohl die konkrete Grundsteuer erst mit Festsetzung feststeht.
  6. Bodenrichtwerte: Finanzgerichte dürfen Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung übernehmen; gerichtliche Überprüfung nur bei substanziierten Einwendungen oder konkreten Anhaltspunkten.

3. Der zusätzliche Leitsatz: Tiefgaragenstellplatz mit Sondernutzungsrecht als Teil der wirtschaftlichen Einheit

3.1 Inhalt der Aussage

Der BFH stellt klar: Ein Tiefgaragenstellplatz, den der Wohnungseigentümer aufgrund eines Sondernutzungsrechts nutzt, ist Bestandteil der wirtschaftlichen Einheit „Wohnungseigentum“. Entscheidend ist die funktionale Zuordnung zur Einheit – nicht, ob am Stellplatz selbst Sondereigentum begründet wurde.

3.2 Typische Praxisfälle

Das betrifft insbesondere:

  • WEG-Anlagen, bei denen Stellplätze der Gemeinschaft gehören, aber einzelnen Wohnungen per Teilungserklärung/Zuordnung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist.
  • Fälle, in denen Stellplätze im Grundbuch nicht als eigenständiges Sondereigentum geführt werden, sondern als Sondernutzungsrecht (z. B. „SN-Recht an Stellplatz Nr. …“).

3.3 Konsequenz für die Grundsteuerbewertung

Praktisch bedeutet das:

  • Der Stellplatz ist bei der wirtschaftlichen Einheit mit zu berücksichtigen.
  • Streitpotenzial entsteht vor allem dort, wo Stellplätze unvollständig erfasst, falsch zugeordnet oder doppelt (bei Wohnung und separat) berücksichtigt wurden.

4. Beratungspraxis: Prüfpunkte im Bescheid (insbesondere bei WEG/Tiefgarage)

A) Datenabgleich mit Teilungserklärung / Aufteilungsplan

  • Besteht ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz?
  • Ist der Stellplatz eindeutig der Wohnung zugeordnet (Nummer/Plan/Zuordnung)?

B) Plausibilitätsprüfung in den Grundsteuerwert-/Messbetragsbescheiden

  • Wurde der Stellplatz bei der wirtschaftlichen Einheit berücksichtigt?
  • Wurde er ggf. fälschlich als eigenständige Einheit behandelt?
  • Liegt eine Doppelberücksichtigung vor?

C) Einspruchsstrategie

  • Erfolgversprechend sind konkrete Sachverhalts- und Zuordnungsfehler (z. B. Stellplatz fehlt / falscher Stellplatz / Doppelansatz).
  • Weniger erfolgversprechend sind pauschale Verfassungsangriffe gegen das Bundesmodell (nach der BFH-Linie).

5. Fazit (Teil III)

Der BFH bestätigt im Urteil II R 31/24 erneut die Verfassungsmäßigkeit des Bewertungsrechts im Bundesmodell für Wohnungseigentum. Zusätzlich stellt er für die Praxis klar: Ein Tiefgaragenstellplatz mit Sondernutzungsrecht gehört zur wirtschaftlichen Einheit des Wohnungseigentums. Für Einsprüche und Bescheidprüfungen gewinnt damit die korrekte Zuordnung und Erfassung von Stellplätzen erheblich an Bedeutung.