Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 22.10.2025 (II R 32/22) entschieden:
- Übernimmt der Käufer eines Grundstücks ein persönliches Wohnungsrecht, gehört dessen kapitalisierter Wert zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung und erhöht damit die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
- Ein persönliches Wohnungsrecht ist keine „dauernde Last“ i. S. d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG (mit der Folge, dass die „Ausnahme“ für dauernde Lasten hier nicht greift).
1) Einordnung: Warum ist das Urteil wichtig?
In vielen Grundstückskaufverträgen – insbesondere im Familienbereich (Übertragungen, „Verkauf unter Vorbehalt“, Absicherung von Angehörigen) – wird vereinbart, dass ein Dritter (z. B. Elternteil, Geschwister) ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) behält oder neu erhält.
Das Urteil stellt klar: GrESt-rechtlich zählt nicht nur der Kaufpreis. Übernimmt der Käufer die Belastung „Wohnungsrecht“, ist das wirtschaftlich Teil des Entgeltpakets und daher als Gegenleistung zu erfassen.
2) Kernaussage des BFH in der Dogmatik
a) Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG)
Zur Gegenleistung gehört alles, was der Erwerber für den Erwerb aufwendet bzw. übernimmt. Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch übernommene Belastungen bzw. der wirtschaftliche Wert von Rechten, die der Erwerber zu dulden hat.
Konsequenz: Der kapitalisierte Wert des Wohnungsrechts erhöht die Bemessungsgrundlage.
b) Keine „dauernde Last“ (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG)
Der BFH verneint ausdrücklich, dass das persönliche Wohnungsrecht eine dauernde Last i. S. dieser Vorschrift ist. Begründungsansatz (aus den Entscheidungsgründen ersichtlich): Das Wohnungsrecht endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten und ist damit typischerweise nicht auf Dauer angelegt.
3) Praxisfolgen: Wo die „Steuerfalle“ typischerweise entsteht
Typische Konstellationen
- Kauf/Übertragung eines Hauses, während ein Angehöriger ein Wohnungsrecht behält.
- Teilverkauf / Auseinandersetzung in Familien- oder Erbkonstellationen mit Absicherung durch Wohnungsrecht.
- „Kaufpreis niedrig, dafür Wohnungsrecht“: Aus Sicht der GrESt kann das trotz niedrigen Kaufpreises zu einer spürbaren Bemessungsgrundlage führen, weil der kapitalisierte Wert hinzukommt.
Rechenlogik (vereinfacht)
Bemessungsgrundlage = Kaufpreis
- kapitalisierter Wert des Wohnungsrechts (Barwert)
Der Barwert hängt in der Praxis u. a. ab von:
- Jahreswert/ersparte Miete (Nutzungswert),
- Alter/Lebenserwartung bzw. Laufzeit,
- Bewertungsparametern nach den einschlägigen Bewertungsgrundsätzen (im Einzelfall).
(Die konkrete Bewertung ist ein eigener Prüfpunkt – das Urteil betrifft die grundsätzliche Einbeziehung.)
4) Abgrenzung: Wohnungsrecht vs. Nießbrauch – gleiche Stoßrichtung
In der gleichen Veröffentlichungswelle hat der BFH auch betont, dass Nutzungsrechte wie der Nießbrauch als Gegenleistung in die GrESt-Bemessungsgrundlage fallen können – selbst wenn sie im Erwerbszeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen sind (II R 5/22). Das unterstreicht die Linie: Entscheidend ist die wirtschaftliche Gegenleistung im Zusammenhang mit dem Erwerb.
5) Beratungshinweise: Checkliste für Kaufvertrag & GrESt-Kalkulation
- Belastungen aktiv identifizieren: Wohnungsrecht/Nießbrauch/sonstige Nutzungsrechte, die der Erwerber übernimmt oder bestellt.
- Vor Notartermin GrESt mitkalkulieren: Niedriger Kaufpreis schützt nicht, wenn ein hoher Barwert des Wohnungsrechts hinzukommt.
- Bewertung dokumentieren: Jahreswert, Laufzeitannahmen, vertragliche Ausgestaltung – sauber festhalten (für Erklärung und ggf. Einspruch).
- Vertragsgestaltung bewusst: Wenn die Absicherung über Wohnungsrecht erfolgt, sollte klar sein, dass dies regelmäßig GrESt-relevant ist.
Fazit
II R 32/22 schafft wichtige Klarheit: Wer beim Grundstückserwerb ein persönliches Wohnungsrecht übernimmt, „zahlt“ grunderwerbsteuerlich nicht nur mit Geld, sondern auch mit der Übernahme dieser Belastung. Der kapitalisierte Wert gehört zur Gegenleistung – und das Wohnungsrecht ist keine dauernde Last i. S. d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG.