Steuern & Recht

BFH zur Grundsteuer: Bodenrichtwert bei Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft“ (II B 50/25)

Mit Beschluss vom 20.01.2026 – II B 50/25 hat der Bundesfinanzhof wichtige Leitplanken für die Bodenrichtwert-Anwendung im Bundesmodell der Grundsteuer gesetzt – insbesondere für Fälle, in denen Gutachterausschüsse überlagernde Bodenrichtwertzonen ausweisen (z. B. „Land- und Forstwirtschaft“ und „baureifes Land“) und die Finanzverwaltung bzw. Steuerpflichtige über den richtigen Entwicklungszustand streiten.

1) Kernaussage Nr. 1: Unterschiedliche Entwicklungszustände sind nur relevant, wenn kein gültiger Bodenrichtwert existiert

Der BFH stellt klar:

  • Unterschiede zwischen dem Entwicklungszustand des Bodenrichtwertgrundstücks und dem zu bewertenden Grundstück (§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG) dürfen nur dann berücksichtigt werden, wenn kein gültiger Bodenrichtwert nach § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG vorliegt.
  • Gibt es einen Bodenrichtwert für den relevanten Entwicklungszustand, ist dieser maßgeblich – eine „Korrektur“ wegen abweichender Merkmale läuft dann grundsätzlich nicht über Nr. 1.

Beratungskonsequenz: In der Praxis scheitern viele Einwendungen daran, dass zwar argumentiert wird „mein Grundstück ist doch nicht landwirtschaftlich“, aber für genau diesen Entwicklungszustand ein gültiger Bodenrichtwert existiert. Dann ist die Stellschraube eher die richtige Zuordnung (Zone/Überlagerung/Nutzungsart) – nicht eine „Anpassung“ nach Bauchgefühl.

2) Kernaussage Nr. 2: „Land- und Forstwirtschaft“ knüpft an Nutzbarkeit, nicht an tatsächliche Nutzung an

Besonders praxisrelevant ist die zweite Leitsatzlinie:

  • Bei der Festlegung eines Bodenrichtwerts für den Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft“ in deckungsgleich überlagernden Bodenrichtwertzonen ist die (Grund-)Definition der ImmoWertV zu beachten:
    „Flächen der Land- oder Forstwirtschaft“ sind Flächen, die ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
  • Es kommt nicht darauf an, ob das Grundstück tatsächlich land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird – entscheidend ist die Nutzungsmöglichkeit.

Typischer Anwendungsfall:
Ein Grundstück wird faktisch „ungenutzt“, als Wiese/Garten genutzt oder ist „im Außenbereich“ gelegen – aber planungsrechtlich und vom Markt her (noch) nicht Bauerwartungsland/Rohbauland/baureifes Land. Dann kann der L+F-Entwicklungszustand für die Bodenrichtwertbildung relevant sein, auch wenn niemand Landwirtschaft betreibt.

3) Kernaussage Nr. 3: § 232 BewG hilft hier regelmäßig nicht weiter

Der BFH grenzt ausdrücklich ab:

  • § 232 Abs. 1 BewG definiert „Land- und Forstwirtschaft“ für die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens.
  • Diese Definition betrifft nicht den Entwicklungszustand nach § 247 BewG für die Bewertung unbebauter Grundstücke im Grundvermögen.

Warum wichtig?
In der Argumentation wird häufig versucht, über § 232 BewG („dauerhaft der Land- und Forstwirtschaft zu dienen bestimmt“) eine strengere Tatsachenprüfung zu erzwingen. Der BFH macht deutlich: Für den Entwicklungszustand zählt die ImmoWertV-Systematik (Nutzbarkeit), nicht die §-232-Begriffsprägung.

4) Überlagernde Bodenrichtwertzonen: Auswahlregeln und Prüfprogramm

Der BFH knüpft an die Systematik des § 247 BewG an: Wenn ein Grundstück in einer Bodenrichtwertzone liegt, für die verschiedene Bodenrichtwerte ausgewiesen sind (Überlagerung), kommt es auf die Zuordnungsregeln und die Abgrenzungsvorgaben der ImmoWertV an. Der BFH verweist insoweit u. a. auf Anforderungen, dass die Zuordnung grundsätzlich eindeutig bleiben muss.

Praktischer Prüfpfad für Einspruch/Überprüfung:

  1. Liegt eine Überlagerung vor? (mehrere BRW für denselben räumlichen Bereich)
  2. Welche Merkmale steuern die Auswahl? (Entwicklungszustand / Nutzungsart) – vgl. Verwaltungsauffassung in den Grundsteuer-Hinweisen.
  3. Ist der gewählte Bodenrichtwert „für den relevanten Entwicklungszustand“ tatsächlich ausgewiesen?
  4. Ist die Überlagerung methodisch zulässig ausgestaltet? (Zuordnung muss grundsätzlich möglich bleiben)

5) Bedeutung für die Grundsteuer-Praxis 2025/2026: Wo die Entscheidung „zieht“

A) Außenbereichsgrundstücke / Übergangslagen

Gerade bei Grundstücken, die noch nicht Bauland sind, aber „nach Lage und Umfeld“ schon Begehrlichkeiten wecken, ist die Abgrenzung L+F vs. Bauerwartungsland vs. Rohbauland vs. baureifes Land der zentrale Hebel. Der BFH stärkt hier die typisierende Bodenrichtwertlogik und dämpft „Einzelfall-Anpassungen“ über § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG, wenn ein passender Bodenrichtwert existiert.

B) Argument „Ich nutze das nicht landwirtschaftlich“

Nach II B 50/25 ist dieses Argument allein regelmäßig nicht tragfähig, wenn die Fläche land-/forstwirtschaftlich nutzbar ist und der Gutachterausschuss dafür einen Bodenrichtwert ausgewiesen hat.

C) Verweis auf § 232 BewG

Für den Entwicklungszustand bei § 247 BewG ist § 232 BewG nach BFH nicht der richtige Maßstab.

6) Praxistipps für Einspruch und Beratung

  • Bodenrichtwert-Nachweis sichern: Auszug aus BORIS/BRW-Karte mit Entwicklungszustand/Nutzungsart und Datum (Stichtag).
  • Planungsrechtliche Einordnung dokumentieren: Bauleitplanung, Außenbereich, Erschließung, konkrete Bebaubarkeit – das ist oft entscheidend für die Einordnung als Bauerwartungsland/Rohbauland/baureifes Land.
  • Überlagerung gezielt angreifen (wenn möglich): Nicht „ich bin aber keine Landwirtschaft“, sondern: Ist die Überlagerung sachgerecht und ist die Zuordnung nach den Regeln der ImmoWertV überhaupt belastbar?
  • Realitätscheck zur Nutzbarkeit: Auch ohne tatsächliche Nutzung kann Nutzbarkeit vorliegen – aber wenn objektiv keine land-/forstwirtschaftliche Nutzbarkeit besteht (z. B. faktische/öffentlich-rechtliche Hindernisse), muss das sauber belegt werden.

Fazit

Der BFH (II B 50/25) bringt für die Grundsteuerbewertung mehr Klarheit:

  • Existiert ein Bodenrichtwert für den relevanten Entwicklungszustand, ist dieser anzusetzen; Abweichungen der Entwicklungszustände spielen nur eine Rolle, wenn kein gültiger Bodenrichtwert vorhanden ist.
  • „Land- und Forstwirtschaft“ im Sinne des Entwicklungszustands knüpft an Nutzbarkeit, nicht an tatsächliche Nutzung an.
  • § 232 BewG ist kein geeigneter Maßstab für den Entwicklungszustand bei der Bewertung unbebauter Grundstücke nach § 247 BewG.