Klare Grenzen: Weder Notar noch Steuerschuldner können versäumte Anzeigefrist heilen – Unkenntnis der Steuerpflicht schützt nicht
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 08.10.2025 (Az. II R 21/23) seine Rechtsprechung zur Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei versäumten grunderwerbsteuerrechtlichen Anzeigefristen präzisiert. Die Entscheidung macht deutlich: Sowohl Notare als auch Steuerschuldner haben nur sehr begrenzte Möglichkeiten, versäumte Fristen nachträglich zu heilen.
Leitsatz 1: Notare können keine Wiedereinsetzung erlangen
Die klare Aussage des BFH
Hat der Notar seine Pflicht zur fristgemäßen Anzeige eines grunderwerbsteuerpflichtigen Rechtsvorgangs nach § 18 Abs. 3 Satz 1 GrEStG nicht eingehalten, ist ihm keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO zu gewähren.
Begründung
Der Notar ist nicht „jemand“ im Sinne des § 110 Abs. 1 Satz 1 AO. Mit anderen Worten: Der Notar gehört nicht zum Kreis der antragsberechtigten Personen für eine Wiedereinsetzung.
Praktische Konsequenz
Diese Entscheidung steht in direktem Zusammenhang mit dem parallelen Urteil II R 22/23 (siehe separater Blogbeitrag). Der BFH bekräftigt: Notare sind am Grunderwerbsteuerverfahren nicht beteiligt und können daher auch keine verfahrensrechtlichen Rechtsbehelfe wie die Wiedereinsetzung in Anspruch nehmen.
Leitsatz 2: Unkenntnis der Steuerpflicht schützt nicht
Der Grundsatz
Hat ein Steuerschuldner einen der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang mangels Wissens um die Steuerpflicht nicht nach § 19 Abs. 3 Satz 1 GrEStG rechtzeitig angezeigt, ist ihm keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO wegen der versäumten Frist zu gewähren.
Anschluss an frühere Rechtsprechung
Der BFH schließt sich damit seiner früheren Entscheidung vom 25.11.2015 (Az. II R 64/08, BFH/NV 2016, 420, Rz 24) an.
Was bedeutet das konkret?
Auch wenn ein Steuerpflichtiger:
- nicht wusste, dass der Vorgang grunderwerbsteuerpflichtig ist
- keine Kenntnis von der Anzeigepflicht hatte
- gutgläubig davon ausging, die notarielle Anzeige sei ausreichend
… kann er keine Wiedereinsetzung in die versäumte Anzeigefrist erlangen.
Rechtsgedanke: Unkenntnis schützt nicht vor den Folgen
Der BFH wendet hier den allgemeinen Grundsatz an: Unkenntnis des Gesetzes schützt nicht (§ 130 Abs. 2 AO analog). Steuerpflichtige sind verpflichtet, sich über ihre steuerlichen Pflichten zu informieren.
Leitsatz 3: Keine rückwirkende Fristverlängerung
Ausschluss der analogen Anwendung von § 109 AO
Nach Ablauf der Anzeigefrist kommt eine rückwirkende Fristverlängerung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 AO (analog) zur erstmaligen Erstattung der Anzeige weder für den Steuerschuldner noch für den Notar in Betracht.
Anschluss an Rechtsprechung
Auch hier folgt der BFH seiner Entscheidung vom 25.11.2015 (Az. II R 64/08, BFH/NV 2016, 420, Rz 23).
Bedeutung in der Praxis
§ 109 AO regelt die Verlängerung von Fristen, die die Finanzbehörde gesetzt hat. Der BFH stellt klar, dass diese Vorschrift nicht analog auf die gesetzlichen Anzeigefristen des GrEStG angewendet werden kann.
Folge: Die zweiwöchige Anzeigefrist ist eine Ausschlussfrist, die nicht verlängert werden kann – weder im Voraus noch nachträglich.
Zusammenhang der drei Leitsätze
Die drei Leitsätze bilden ein geschlossenes System:
- Notare können keine Wiedereinsetzung beantragen (nicht antragsberechtigt)
- Steuerschuldner können keine Wiedereinsetzung wegen Unkenntnis der Steuerpflicht erlangen
- Beide können keine nachträgliche Fristverlängerung erreichen
Ergebnis: Versäumte Anzeigefristen sind praktisch nicht heilbar.
Praktische Konsequenzen und Handlungsempfehlungen
Für Steuerpflichtige
- Eigenverantwortung wahrnehmen: Sich nicht ausschließlich auf die notarielle Anzeige verlassen
- Aktive Information: Bei Grundstücksgeschäften proaktiv klären, ob und welche Anzeigepflichten bestehen
- Vorsorgliche Anzeige: Im Zweifel vorsorglich Anzeige erstatten – auch wenn Steuerpflicht unklar ist
- Frist ernst nehmen: Die Zwei-Wochen-Frist ab Beurkundung strikt einhalten
- Steuerliche Beratung: Bei komplexen Vorgängen (z.B. Erbauseinandersetzungen, Anteilsübertragungen an Kapitalgesellschaften) frühzeitig steuerlichen Rat einholen
Für Notare
- Hinweispflicht: Beurkundungsbeteiligte auf ihre eigene Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG hinweisen
- Dokumentation: Hinweis auf die parallele Anzeigepflicht der Vertragsparteien dokumentieren
- Fristwahrung: Eigene Anzeigepflicht nach § 18 GrEStG konsequent fristgerecht erfüllen
- Kanzleiorganisation: Sichere Prozesse implementieren, um Fristverstöße zu vermeiden
Besondere Bedeutung für bestimmte Fallkonstellationen
Erbauseinandersetzungen
Gerade bei Erbauseinandersetzungen mit Immobilienvermögen oder Beteiligungen an grundbesitzenden Gesellschaften ist die Grunderwerbsteuerpflicht nicht immer offensichtlich.
Risiko: Erben könnten annehmen, dass bei familiären Vermögensauseinandersetzungen keine Grunderwerbsteuer anfällt oder dass die notarielle Anzeige ausreicht.
Empfehlung: Bei jeder Erbauseinandersetzung mit Immobilienbezug steuerliche Beratung einholen.
Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen
Bei Anteilsübertragungen an Kapitalgesellschaften mit Grundbesitz können grunderwerbsteuerliche Anzeigepflichten entstehen, die den Beteiligten nicht bewusst sind.
Beispiele:
- Anteilsvereinigungen nach § 1 Abs. 3 GrEStG
- Gesellschafterwechsel nach § 1 Abs. 2a GrEStG
Empfehlung: Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen grunderwerbsteuerlich prüfen lassen.
Verhältnis zum Parallelurteil II R 22/23
Das vorliegende Urteil ist im Wesentlichen inhaltsgleich mit dem BFH-Urteil vom 08.10.2025 (Az. II R 20/23). Beide Entscheidungen ergingen im selben Verfahrenskomplex zu einem Teilerbauseinandersetzungsvertrag zwischen Geschwistern.
Die Urteile ergänzen sich und bilden zusammen die umfassende BFH-Rechtsprechung zur Wiedereinsetzung bei grunderwerbsteuerrechtlichen Anzeigefristen.
Fazit: Prävention statt Heilung
Die BFH-Rechtsprechung lässt keinen Zweifel:
- Versäumte Anzeigefristen sind praktisch nicht heilbar
- Unkenntnis der Steuerpflicht oder der Anzeigepflicht schützt nicht
- Notare können nicht stellvertretend für Steuerpflichtige Wiedereinsetzung beantragen
- Prävention durch rechtzeitige Information und fristgerechte Anzeige ist der einzige sichere Weg
Handlungsmaxime: Bei jedem beurkundeten Grundstücksgeschäft die eigene Anzeigepflicht aktiv wahrnehmen und die Zwei-Wochen-Frist konsequent einhalten.
Quelle: Bundesfinanzhof, Urteil II R 21/23 vom 08.10.2025
LEXinform-Dokument: Nr. 0954747 (in Kürze verfügbar)
Hinweis: Im Wesentlichen inhaltsgleich mit BFH-Urteil vom 08.10.2025 II R 20/23
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