Steuern & Recht

Abschreibung bei Baudenkmalen: Keine Besonderheiten bei Kaufpreisaufteilung?

Aktuelles anhängiges Verfahren beim Bundesfinanzhof (BFH)

Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs muss klären, ob es bei der Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises für eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie Besonderheiten hinsichtlich des Bodenwerts gibt.

Hintergrund

  • Käufer einer Immobilie müssen den Kaufpreis zwischen Gebäude und Grund und Boden aufteilen, um die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung korrekt zu ermitteln.
  • Üblicherweise erfolgt diese Aufteilung anhand der Verkehrswerte beider Komponenten.

Streitfrage

  • Der Kläger argumentiert:
    • Wegen des Denkmalschutzes sei ein Abriss des Gebäudes ausgeschlossen.
    • Damit sei der Grund und Boden nicht mehr eigenständig verkehrsfähig und faktisch wertlos.
    • Folglich müsse der Bodenwert auf null Euro angesetzt oder zumindest abgezinst werden.
  • Das Finanzgericht Köln hat diese Argumentation abgelehnt:
    • Auch bei Baudenkmalen bleibt der Boden eigenständig bewertbar.
    • Der Denkmalschutz ändert nichts an der grundsätzlichen Wertigkeit des Grundstücks.
  • Revision wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen – das letzte Wort hat nun der BFH.

Bedeutung für die Praxis

  • Bei der Anschaffung von Baudenkmalen gelten aktuell keine Sonderregeln für die Kaufpreisaufteilung.
  • Trotzdem sollten Streitfälle offengehalten werden – insbesondere dann, wenn hohe Gebäudeabschreibungen begehrt werden.
  • Das anhängige BFH-Verfahren könnte neue Maßstäbe für die Wertermittlung setzen.

Tipp:
Wer ein unter Denkmalschutz stehendes Objekt erwirbt, sollte sowohl die allgemeinen Abschreibungsvorschriften als auch die speziellen Denkmalförderungen (z. B. erhöhte AfA nach § 7i EStG) im Blick behalten und frühzeitig eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung dokumentieren.

Quelle: FG Köln, anhängiges Verfahren vor dem IX. Senat des BFH (2025)