Steuern & Recht

AfA bei Gebäuden: BMF hebt Schreiben zur „kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer“ auf

Mit Schreiben vom 01.12.2025
(Az. IV C 3 – S 2196/00040/006/008) hat das Bundesministerium der Finanzen das bisher maßgebliche BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 zur Anwendung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG aufgehoben.

🔎 Was bedeutet das?

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt grundsätzlich eine höhere AfA auf Gebäude, wenn der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich typisierte.

Bislang konkretisierte das BMF-Schreiben vom 22.02.2023:

  • Anforderungen an Gutachten,
  • Nachweisführung,
  • Beweislast,
  • Prüfkriterien der Finanzverwaltung.

Dieses Schreiben gilt nun nicht mehr.

📌 Konsequenzen für die Praxis

  • Die Finanzverwaltung ist nicht mehr an die engen Vorgaben des 2023er-Schreibens gebunden.
  • Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer können wieder flexibler anerkannt werden – aber weiterhin nur bei substantiierten Nachweisen.
  • Steuerpflichtige müssen die restliche Nutzungsdauer eigenständig belegen, z. B. durch:
    • technische Bauschadengutachten,
    • Instandhaltungs- und Bauunterlagen,
    • Dokumentation von Baumängeln,
    • Nachweis geplanten Abrisses / grundlegender Modernisierung.

⚠️ Was bleibt unverändert?

  • Nachweislast liegt weiterhin beim Eigentümer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG).
  • Die kürzere Nutzungsdauer muss objektiv und nachvollziehbar belegt werden.
  • Reine Prognosen oder Marktargumente (Lage, Ertrag, Rendite) reichen nicht aus.

📈 Bedeutung für Immobilieneigentümer & Vermieter

Die Aufhebung des Schreibens kann in vielen Fällen vorteilhaft sein:

VorteilAuswirkung
höhere AfA möglichgeringere Steuerlast
flexiblere Gutachten zulässigweniger formale Ablehnungsrisiken
Option bei schlechter Bausubstanz, Sanierungsstau, Abrisssteuerliche Optimierung möglich

📝 Empfehlung

Für eine kürzere AfA-Nutzungsdauer sollten Sie weiterhin ein fachlich belastbares Gutachten erstellen lassen.
Besonders relevant bei:

  • Altgebäuden mit strukturellen Schäden
  • Abriss- oder Kernsanierungsabsicht
  • wirtschaftlicher Unrentabilität
  • Beleuchtung gravierender Baumängel

📌 Quelle:

Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 01.12.2025
(koordinierter Ländererlass)