- 1. Einem abweichenden Wertansatz in einem Sachverständigengutachten kann gefolgt werden, wenn der Gutachter diesen hinreichend begründet.
- 2. Ein Gutachten ist nicht bereits dann in Gänze zu verwerfen, wenn es eine korrigierbare Lücke oder einen korrigierbaren Mangel enthält.
Niedersächsisches Finanzgericht 1. Senat, Urteil vom 27.11.2014, 1 K 77/13
§ 181 Abs 3 BewG, § 182 Abs 3 BewG, § 186 Abs 1 BewG, § 198 BewG
Tatbestand
- 2
- Die Klägerin erwarb im Mai 2011 von Todes wegen das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück X-Str. … in Y. Von den im Haus befindlichen 8 Wohnungen waren zu diesem Zeitpunkt nur 5 vermietet. Die übrigen 3 Wohnungen befanden sich zu Sanierungszwecken in einem rohbauähnlichen Zustand.
- 3
- Das Finanzamt für Verkehrssteuern und Grundbesitz A beantragte beim Beklagten eine Feststellung des Grundbesitzwerts für das o.g. Grundstück und übersandte die Kopie eines Marktwertgutachtens von Herrn Dipl.-Ing. F vom 22. August 2011, in dem dieser für das Objekt einen Marktwert in Höhe von … € ermittelte …
- 4
- Am 4. Mai 2012 forderte der Beklagte eine baufachliche Stellungnahme der Bausachverständigen beim Finanzamt Y an.
- 5
- Diese führte am 11. Mai 2012 eine Besichtigung des Objektes unter Anwesenheit u.a. der Klägerin und des Sachgebietsleiters durch. …
- 6
- Mit Schreiben vom 29. Juni 2012 … nahm F noch einmal Stellung zu einigen Punkten in seinem Gutachten.
- 7
- In ihrer Stellungnahme vom 8. Juli 2012 vertrat die Bausachverständige die Auffassung, selbst mit Hilfe der Erläuterungen von F könne dessen Wertermittlung nicht nachvollzogen werden. Das eingereichte Gutachten sei nicht anzuerkennen. Wegen der Einwände im Einzelnen wird auf … Bezug genommen.
- 8
- Daraufhin legte die Klägerin ein Verkehrswertgutachten von Herrn Dipl.-Ing. N vom 19. Oktober 2012 … vor, in dem dieser einen Verkehrswert in Höhe von … € ermittelte.
- 9
- In ihrer Stellungnahme zum Gutachten N teilte die Bausachverständige mit, das Gutachten könne in mehreren Punkten nicht nachvollzogen und somit nicht anerkannt werden…
- 10
- Der Beklagte führte eine Wertermittlung für das Gebäude im Wege des Ertragswertverfahrens nach dem Bewertungsgesetz (BewG) durch. Als Rohertrag übernahm er dabei die im Gutachten F angesetzten Mieten in Höhe von … € und kam zu einem Grundbesitzwert in Höhe von … €. Er erließ am 28. Februar 2013 einen entsprechenden Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundstückswerts zum Besteuerungszeitpunkt … Mai 2011.
- 11
- Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin Einspruch ein. Sie habe den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG durch Vorlage von Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter geführt. Diese kämen unabhängig voneinander zu annähernd gleichen Werten.
- 12
- Mit Bescheid vom 17. April 2013 wies der Beklagte den Einspruch der Klägerin als unbegründet zurück. Die beiden eingereichten Gutachten seien nach Überprüfung durch die Bausachverständige nicht anzuerkennen.
- 15
- Darüber hinaus dürften im Rahmen des Ertragswertverfahrens nach dem BewG nur die am Bewertungsstichtag tatsächlich erzielten Einnahmen zu Grunde gelegt werden. Ein etwaiger fiktiver Wert für die leerstehenden Wohnungen sei nicht anzusetzen, diese seien im damaligen Zustand nicht vermietbar gewesen. Alternativ sei bei der Ertragswertberechnung des Finanzamts die Kosten für die Sanierung auf den jeweiligen „Etagenstandard“ zu berücksichtigen, dieser betrage schätzungsweise rund 100.000 €.
- 16
- Die unterlassenen Instandhaltungen führten zu einer Verkürzung der üblichen Restnutzungsdauer. Bei dem Gebäude bilde sich ein Riss in der Fassade, welcher diese nach vorne kippen lasse. Das Dach befinde sich in einem schlechten Zustand. Die Schäden in den rohbauähnlichen leerstehenden Wohnungen müssten ebenfalls zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer führen.
- 17
- Die Klägerin legte Tabellen über die Vermietung der Wohnungen und deren Zustand zum Bewertungsstichtag und am … September 2013 und die entsprechenden Mietverträge vor. Zudem übersandte sie Bilder der am Bewertungsstichtag nicht vermieteten Wohnungen im Zustand zum Zeitpunkt des Erbfalles sowie im Zustand nach den durchgeführten Baumaßnahmen und eine Aufstellung der im Jahr 2012 angefallenen Sanierungskosten – aufgeteilt auf die einzelnen Wohnungen und den allgemeinen Bereich.
- 18
- Im weiteren Klageverfahren reichte die Klägerin darüber hinaus ergänzende Stellungnahmen der Gutachter F und N ein …
- 20
- den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundstückswerts zum Besteuerungszeitpunkt … Mai 2011 vom 28. Februar 2013 in der Fassung des Einspruchsbescheides vom 17. April 2013 dahingehend zu ändern, dass der Grundstückswert von … € um … € auf … € herabgesetzt wird.
- 22
- die Klage abzuweisen, wobei gegen eine Herabsetzung auf den Wert von … € keine Einwände erhoben werden.
- 23
- Er hält an der Auffassung fest, dass die Gutachten, aus den von der Bausachverständigen dargestellten Gründen, nicht anerkannt werden könnten.
- 24
- Während des Klageverfahrens führte der Beklagte eine Ertragswertberechnung nach dem BewG unter Zugrundelegung der tatsächlich erzielten Mieten durch, wobei er für die leerstehenden Wohnungen jeweils den qm-Preis der auf der gleichen Etage liegenden vermieteten Wohnung ansetzte. Die führte ausgehend von einem Rohertrag in Höhe von … € zu einem Grundbesitzwert in Höhe von … € …
- 25
- Der Beklagte legte einen Mietspiegel 2012 von Y für nicht preisgebundenen Wohnraum (künftig Mietspiegel) vor und erläuterte, für das Jahr 2011 habe die Stadt keinen Mietspiegel erstellt.
- 26
- Weiter reichte er eine Stellungnahme der Bausachverständigen zu den ergänzenden Stellungnahmen der Gutachter F und N ein, in der diese ausführt, die Gutachten könnten nach wie vor nicht anerkannt werden. …
Entscheidungsgründe
- 27
- Die Klage ist teilweise begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, soweit der festgestellte Grundbesitzwert … € übersteigt.
- 28
- I. Die Wertermittlung des Beklagten ist unzutreffend, da er nicht die vertraglich vereinbarten Mieten zugrunde gelegt hat.
- 29
- Nach § 182 Abs. 3 BewG sind Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren nach §§ 184 bis 188 BewG zu bewerten.
- 30
- 1. Mietwohngrundstücke sind nach § 181 Abs. 3 BewG Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.
- 31
- Vorliegend ist von einem Mietwohngrundstück mit 8 Wohnungen auszugehen. Der Umstand, dass im Bewertungszeitpunkt nur 5 Wohnungen vermietet waren, während drei weitere rohbauartig zurückgebaut leer standen, führt zu keiner anderen Beurteilung. Führen Umbau- und Renovierungsarbeiten an einem Gebäude zu einer nur vorübergehenden Unbenutzbarkeit des Gebäudes oder einiger Gebäudeteile, hat dies keine bewertungsrechtlichen Auswirkungen (vgl. BFH-Urteil vom 14. Dezember 1994 II R 104/91, BFHE 176, 439, BStBl II 1995, 360). Tatsächlich war der rohbauartige Zustand hier nur vorübergehend. Nach Darstellung der Klägerin sind die Wohnungen zwischenzeitlich alle vermietet.
- 32
- 2. Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich nach § 185 Abs. 1 BewG aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 186 BewG) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG).
- 33
- Nach § 186 Abs. 1 BewG ist Rohertrag das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen. Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind oder solche, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist nach § 186 Abs. 2 BewG die übliche Miete anzusetzen. Diese ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird, Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.
- 34
- Für die fünf tatsächlich vermieteten Wohnungen ist demnach die tatsächliche Miete anzusetzen. Die Mietminderung von … € bei der Wohnung … ist dabei nicht zu berücksichtigen, da das Entgelt nach den geltenden vertraglichen Vereinbarungen anzusetzen ist.
- 35
- Für die drei rohbauartig zurückgebauten Wohnungen ist dagegen die übliche Miete zu Grunde zu legen, da diese zum Bewertungsstichtag ungenutzt waren. Soweit die Klägerin meint, für diese Wohnungen dürfe keine Miete erfasst werden, folgt der Senat dem nicht. Wie oben dargestellt, hat es keine bewertungsrechtlichen Auswirkungen, wenn Umbau- und Renovierungsarbeiten an einem Gebäude zu einer nur vorübergehenden Unbenutzbarkeit des Gebäudes oder einiger Gebäudeteile führen (vgl. BFH-Urteil vom 14. Dezember 1994 II R 104/91, BFHE 176, 439, BStBl II 1995, 360). Für diese Wohnungen kann die übliche Miete aus den vereinbarten Mieten für die andere Wohnungen auf der jeweils selben Etage geschätzt werden.
- 36
- Es ist daher von einem Rohertrag in Höhe von … € auszugehen, wie ihn der Beklagte während des Klageverfahrens berechnet hat.
- 37
- 3. Einwände gegen den vom Beklagte angesetzten Bodenrichtwert, den vom Beklagte verwendeten Liegenschaftszins, die vom Beklagte ermittelte Restnutzungsdauer, den Ansatz der Bewirtschaftungskosten mit 27 % und die Ermittlung der Bodenwertverzinsung hat die Klägerin nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich.
- 38
- Dementsprechend ergibt sich nach dem Ertragswertverfahren im Sinne der §§ 184 bis 188 BewG ein Grundbesitzwert in Höhe von … €.
- 39
- II. Die Klägerin hat aber darüber hinaus einen niedrigeren gemeinen Wert in Höhe von … € nachgewiesen.
- 40
- Nach § 198 BewG ist ein geringer Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert.
- 41
- In der Wahl der Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist der Steuerpflichtige grundsätzlich frei (BFH-Urteile vom 8. Oktober 2003 II R 27/02, BFHE 204, 306, BStBl II 2004, 179 und vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703). Ein solcher Nachweis kann sowohl durch Vorlage eines Gutachtens des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden als auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück (BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703). Das vom Steuerpflichtigen gewählte Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts muss allerdings von einer Aussagekraft sein, die der eines Gutachtens des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen bzw. von Kaufpreisen für entsprechende Grundstücke vergleichbar ist. Für jedes der zum Nachweis gewählten Mittel gilt, dass es grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt (BFH-Urteil vom 10. November 2004 II R 69/01, BFHE 207, 352, BStBl II 2005, 259 und BFH-Beschluss vom 31. August 2006 II B 115/05, BFH/NV 2007, 11).
- 42
- Soll der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Vorlage des Gutachtens eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden, muss dieses Gutachten inhaltlich richtig sein und den allgemein anerkannten Grundsätzen der Wertermittlung genügen (vgl. etwa BFH-Beschluss vom 9. September 2009 II B 69/09, BFH/NV 2009, 1972). Ein Sachverständigengutachten kann nur dann als Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts dienen, wenn der hierin gefundene Wert in jeder Hinsicht nachvollziehbar und hinsichtlich seiner Berechnungsgrundlagen genügend transparent ist (vgl. Finanzgericht München, Urteil vom 7. März 2012 4 K 826/09, juris). Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzamts und des Finanzgerichts (vgl. BFH-Urteile vom 10. November 2004 II R 69/01, BFHE 207, 352, BStBl II 2005, 259 und vom 3. Dezember 2008 II R 19/08 BFHE 224, 268, BStBl II 2009, 403). Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Einem Gutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein (BFH-Urteil vom 3. Dezember 2008 II R 19/08 BFHE 224, 268, BStBl II 2009, 403).
- 43
- Nach Auffassung des Senats ist es ausreichend, wenn sich die vom Gutachter angesetzten Werte im Rahmen des Vertretbaren bewegen. Maßstab für die Beurteilung sind dabei neben der Kommentarliteratur auch die erstmals 1955 für den Bereich der Bundesvermögens- und Bauverwaltung vom Bundesministerium der Finanzen erlassenen Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (zu Einzelheiten der Geschichte und des Anwendungsbereichs der Richtlinien vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 507 Rn. 40 ff). Der Senat ist sich bewusst, dass er in keiner Weise an die bundesministeriellen Richtlinien gebunden ist. Er sieht hierin aber Bewertungsgrundsätze, auf die in der Rechtsprechung – wie schon geschehen (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 513 Rn. 57 und Fußnoten 177, 178 mit Nachweisen zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts und des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg) – zurückgegriffen werden kann. Dies ist dadurch gerechtfertigt, dass die „Wertermittlungsrichtlinien in Zusammenarbeit mit Vertretern der zuständigen Bundes- und Landesressorts, den Vertretern der kommunalen Spitzenverbände sowie der Fachkommission „Städtebau“ in der Arbeitsgemeinschaft der für das Bau-, Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen Ministerien der Länder (Argebau) entstanden sind“ (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 513 Rn. 57).
- 44
- Entspricht das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den zu stellenden Anforderungen, berechtigt dies nicht ohne weiteres dazu, das Gutachten insgesamt unberücksichtigt zu lassen. Ist etwa ein vorgenommener Abschlag nicht hinreichend begründet, ist lediglich dieser Abschlag zu streichen (vgl. BFH-Urteil vom 5. Mai 2010 II R 25/09, BFHE 230, 72, BStBl II 2011, 203). Das Finanzgericht kann sich seine Überzeugung von einem niedrigeren gemeinen Wert des zu bewertenden Grundstücks auch dadurch bilden, dass es aus mehreren vom Steuerpflichtigen vorgelegten Gutachten diejenigen Ansätze bezüglich derselben Bewertungsmethode übernimmt, die gemäß der WertV ermittelt und plausibel sind, und diese Ansätze – sofern möglich – zu einem Ganzen zusammenfügt (vgl. BFH-Beschluss vom 9. September 2009 II B 69/09, BFH/NV 2009, 1972). Etwaige Lücken in einem Gutachten können vom Finanzamt und vom Finanzgericht selbst geschlossen werden, wenn und soweit dies ohne Sachverständige im üblichen Rahmen einer Beweiswürdigung möglich ist (vgl. BFH-Beschluss vom 9. September 2009 II B 69/09, BFH/NV 2009, 1972).
- 45
- Unter Zugrundelegung dieser Maßgaben folgt der Senat der Ermittlung im Gutachten F mit Ausnahme der Höhe des Mietausfallwagnisses und des Abschlages für Instandsetzungs- und Fertigstellungsarbeiten.
- 46
- 1. Gegen die von F vorgenommene Anwendung des Ertragswertverfahrens bestehen keine Bedenken, da dieses für Mietwohngrundstücke geeignet ist (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 1603 Rn. 1).
- 48
- F hat zu seinem Ansatz von 5 €/qm ergänzt, er halte diesen Ansatz für angebracht und objektrelevant. Es handle sich dabei um eine moderate „Bindungsmiete an den Mieter für längere Zeit“. Die Mieter müssten aufgrund der fehlenden Wärmedämmung mit niedrigeren Nettokaltmieten „angelockt“ werden. Diese Erläuterungen sind einleuchtend und nachvollziehbar. Zwar liegt der Ansatz von 5 €/qm etwas unterhalb der im Mietspiegel genannten Beträge (ohne Zu- und Abschläge) von 5,29 €/qm bzw. 5,31 €/qm. Ein Abweichen von unter 10 % erscheint aber unbedenklich, wenn ein Gutachter – wie vorliegend – das Objekt in Augenschein genommen hat und unter Berücksichtigung individueller Merkmale zu einem geringeren Wert kommt.
- 49
- Tatsächlich liegt der von F gewählte Ansatz ca. 10 % über den zum Bewertungsstichtag tatsächlich erzielten Mieten, selbst wenn man für die drei rohbauartig zurückgebauten Wohnungen den qm-Preis der vermieteten Wohnung auf derselben Etage ansetzt. Den tatsächlich unter fremden Dritten vereinbarten Mieten kommt insoweit ein höherer Beweiswert zu als den Mieten nach dem Mietspiegel, denn letztere geben nur das durchschnittliche Mietniveau für Standardwohnungen wider, ohne individuelle Besonderheiten zu berücksichtigen. Demnach lässt sich nicht feststellen, dass die von F verwendete Nettokaltmiete – auch unter Berücksichtigung der Sanierung von 3 Wohnungen – offensichtlich unangemessen wäre.
- 50
- 3. Bei den von F berücksichtigten Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten in Höhe von 3 %, Instandhaltungskosten in Höhe von 25 % und Mietausfallwagnis in Höhe von 5 % des Rohertrags) ist lediglich der Ansatz für das Mietausfallwagnis herabzusetzen. Im Übrigen ist eine Überschreitung des gutachterlichen Ermessens des F nicht zu erkennen.
- 51
- a. Die Verwaltungskosten bewegen sich bei Wohnimmobilien je nach Bundesland in einer Größenordnung von 3 % bis zu 10 % der Jahresbruttomiete (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 1829 Rn. 63). Die Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken vom 11. Juni 1991 (WertR91; BAnz Nr. 182a vom 27. September 1991) nennen 3 % bis 5 % des Rohertrags. Der Senat hat daher keine Bedenken gegen den von F gewählten Ansatz von 3 %. Zwar sind in Nr. 3.5.2.3 der inzwischen gültigen Richtlinien vom 1. Juni 2006 (WertR) keine Prozentangaben mehr enthalten, diese geben stattdessen durch Bezugnahme auf die den Richtlinien als Anlage 3 auszugsweise beigefügten Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung, in der den auf den 1.1.2011 aktualisierten Fassung – künftig II. BV) nur Höchstbeträge als Anhaltspunkte an. Der dort genannte Höchstbetrag für Verwaltungskosten von 263,55 € jährlich je Wohnung wird im Streitfall jedoch deutlich unterschritten. Der Ansatz liegt auch noch unterhalb des niedrigsten von Kleiber mitgeteilten Spannenwerts, weil im Gutachten des F Bezugsgröße nicht die Bruttomiete, sondern nur der Rohertrag ist.
- 52
- b. Der Ansatz der Instandhaltungskosten mit 25 % liegt zwar etwas über den von Kleiber (Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 1845 Rn. 139, 140) unter Berufung auf die in der nicht mehr gültigen WertR91 genannten Zahlen für vor 1925 errichtete Gebäude bei einfacher Ausstattung (ohne Bad, ohne Heizung) von etwa 20-25 %, bei mittlerer und besserer Ausstattung von etwa 15-20 % des Rohertrags. In der aktuellen WertR06 sind bis 13,18 €/qm Wohnfläche je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 32 Jahre zurück liegt, als Anhaltspunkt angegeben (Nr. 3.5.2.4 i.V.m. Anlage 3 WertR). Das vorliegend zu bewertende Gebäude verfügt über Bäder und Heizung, ist jedoch deutlich vor 1925 errichtet worden und ganz erheblich älter als 32 Jahre. Zwar finden sich in den Akten unterschiedliche Angaben zum Baujahr des Gebäudes. So gehen N und die Bausachverständige von 1890 aus, in der Einheitswertakte ist als Baujahr 1897 eingetragen und F nimmt 1900 an. Es steht für das Gericht danach aber fest, dass das zu bewertende Objekt mindestens 25 Jahre vor den ältesten von Kleiber berücksichtigten Gebäuden erbaut worden und ca. 80 Jahre älter als die in Anlage 3 der WertR aufgeführten Gebäude ist. Unter diesen Umständen ist der Ansatz des F nicht zu beanstanden. Er hält sich im Rahmen seines gutachterlichen Ermessens, wenn er die zu erwartenden Instandhaltungskosten bei einem Gebäude, das deutlich älter ist als die, für die in Literatur oder Richtlinien Werte angegeben werden, moderat höher als dort vertreten berücksichtigt.
- 53
- Dies gilt erst recht, wenn – wie vorliegend – das Haus ursprünglich mit einfachen Baustoffen errichtet wurde, die Kellergeschosswände und -fußböden baujahrestypisch durchfeuchtet sind und es an nennenswerten Wärmedämmmaßnahmen fehlt. Der von F gewählte Ansatz ist daher nicht zu bemängeln.
- 54
- Soweit der Beklagte dem die „komplette Instandsetzung“ des Gebäudes entgegenhält, führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Die ursprünglich verwendeten einfachen Baustoffe sind weiterhin vorhanden. In der von F vorgenommenen Auflistung der Baukosten sind keine Aufwendungen für Wärmedämmung enthalten. Eine Doppelberücksichtigung ergibt sich auch nicht bezüglich der Positionen Treppenhaus, Dachgeschoss und Durchfeuchtung der Kellerräume, da – wie unter II.4.b.cc. ausgeführt – die von F hierfür veranschlagten Baukosten nicht abgezogen werden können.
- 55
- c. Das Mietausfallwagnis mit 5 % des Rohertrags zu bewerten, erscheint dem Senat dagegen zu hoch. Nach 3.5.2.5 WertR i.V.m. Anlage 3 WertR (§ 29 Satz 3 II. BV) können insoweit 2 % der Nettokaltmiete als Anhaltspunkt gelten. Die von F für den höheren Wert angeführten Gründe überzeugen den Senat nicht.
- 56
- Die erforderlichen Sanierungsarbeiten und die Herrichtung der derzeit nicht bewohnbaren Wohnungen rechtfertigen eine Erhöhung des Mietausfallwagnisses für die gesamte Restnutzungsdauer, wie sie in dem Ansatz eines höheren Prozentsatzes des Rohertrags zum Ausdruck kommt, nicht. Mit dem Beklagten geht der Senat davon aus, dass der vorübergehenden Nichtvermietbarkeit der leerstehenden Wohnungen dadurch Rechnung zu tragen ist, dass insoweit ein besonderer Ertragsausfall berücksichtigt wird (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 1836 Rn. 102).
- 57
- Für die Ermittlung des Ertragsausfalls geht das Gericht von einer sanierungsbedingten Unvermietbarkeit von sechs Monaten aus. Dabei ist es unbeachtlich, ob die Klägerin tatsächlich länger für die Sanierungsmaßnahmen gebraucht hat, da es darauf ankommt, welche Abzüge insoweit bei Verhandlungen mit einem gedachten Erwerber vereinbart würden. Es wäre zu erwarten, dass die Vertragsparteien ihrer Wertermittlung die Annahme zugrunde legten, die Sanierungsmaßnahmen würden ohne Verzögerungen aufgenommen und durchgeführt. Der Ertragsausfall ermittelt sich daher anhand der von F berücksichtigten monatlichen Mieterträge für die Wohnungen EG rechts und 1. OG rechts (je … €) und DG rechts (… €) mit (… €/Monat * 6 Monate =) … €. Eine entsprechende Korrektur des Gutachtens hält sich im üblichen Rahmen der Beweiswürdigung und ist ohne Zuziehung eines Sachverständigen möglich.
- 58
- 4. Der von F berücksichtigte Liegenschaftszins von 7 % liegt nach Auffassung des Senats nicht außerhalb des Vertretbaren.
- 59
- Liegenschaftszinssätze werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte abgeleitet und in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Der Grundstücksmarktbericht 2012 für Y weist für die Jahre 2010 und 2011 bei einem Baujahr vor 1945 einen Liegenschaftszins von 5,9 % aus. In dem Grundstücksmarktbericht ist erläutert, dass abweichende Merkmale des Objektes von den durchschnittlichen Eigenschaften zu Veränderungen des Liegenschaftszinssatzes von bis zu 1,0 in beide Richtungen führen. Nach Kleiber (Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 1232 Rn. 179) sind Abweichungen vom Liegenschaftszinssatz der Grundstücksmarktberichte nicht nur zulässig, sondern in der Regel geboten, denn es handle sich um durchschnittliche Liegenschaftszinssätze, die für durchschnittliche Eigenschaften der Grundstücke abgeleitet seien, ohne dass nach der örtlichen Lage oder der Restnutzungsdauer unterschieden werde. Wenn sich ein Gutachter mit nachvollziehbarer Begründung für einen Liegenschaftszins innerhalb der Spanne von +/- 1 des angegebenen Liegenschaftszins entscheidet, ist dies demzufolge in der Regel nicht zu beanstanden.
- 60
- F hat den von ihm für richtig erachten Liegenschaftszins hinreichend begründet. Er führt aus, dass er sich an den Wert aus dem Grundstücksmarktbericht angelehnt habe. Im Schreiben vom 28. Oktober 2013 hat er erläutert, dass aus seiner Sicht ein Liegenschaftszins von 7 % für die Altimmobilie aus der Zeit vor 1900 objektangepasst sei. Zudem hat er u.a. das mietfeindliche Mietumfeld mit tristen kleinen Hinterhöfen, den Parkplatzmangel und den laufenden Verkehr, die eingeschränkte Möglichkeit des Einbaus eines Fahrstuhles und die schlechte Wärmedämmung zur Begründung angeführt. Dies hält das Gericht für hinreichend nachvollziehbar. Der Gutachter hat die Immobilie besichtigt. Seine Argumentation ist schlüssig. Soweit der Beklagte die Beurteilung der Wohnlage unter Hinweis auf den Bodenrichtwert in Höhe von … €/qm in Frage stellt, ist dem nicht zu folgen, denn der Bodenrichtwert bildet nur allgemein die Werte für einen größeren Bereich ab. Dass innerhalb dieses Bereichs konkrete Wohnlagen aufgrund individueller Besonderheiten dennoch weniger gut sein können, kann aufgrund des Bodenrichtwerts gerade nicht ausgeschlossen werden.
- 61
- Es ist auch unschädlich, dass die Abweichung tatsächlich mehr als 1, nämlich 1,1, beträgt. Die Überschreitung der Spanne des Grundstücksmarktberichts um 0,1 hält der Senat für zu gering, als dass man nicht mehr von einer vertretbaren Auffassung ausgehen könnte. Darüber hinaus weist der Grundstücksmarktbericht 2011 für das Jahr 2010 einen Liegenschaftszins von 6,0 % aus, allerdings mit dem Hinweis, dass er durch das Ergebnis 2011 noch korrigiert werde. Das Gutachten F datiert vom 22. August 2011 – also von einem Zeitpunkt, als der Grundstücksmarktbericht 2012 noch nicht vorlag. Aus Sicht des Gerichts ist es in einem solchen Fall nicht zu beanstanden, wenn sich der Gutachter am aktuellsten Grundstücksmarktbericht orientiert.
- 62
- 5. Den von F vorgenommen Abzug für Instandsetzungs- und Fertigstellungsarbeiten in Höhe der vollen Kosten hält der Senat dagegen nicht für akzeptabel.
- 63
- a. In der gängigen Wertermittlungspraxis werden Baumängel und Bauschäden sowie sonstige Abweichungen vom normalen baulichen Zustand dadurch berücksichtigt, dass zunächst der (vorläufige) Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert unter Ausblendung der Baumängel und Bauschäden für ein (fiktiv) ordnungsgemäß instand gehaltenes und mangelfreies Gebäude ermittelt wird und dieser „vorläufige“ Wert um die aus dem Baumangel bzw. Bauschaden resultierende Wertminderung gesenkt wird (sog. externalisierende Vorgehensweise; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 978, Rdnr. 206). Dieser Vorgehensweise entspricht die von F vorgenommene Ermittlung. Es ist nicht ersichtlich, dass F bereits andere Parameter aufgrund von Baumängeln oder Bauschäden, für die er Instandsetzungs- und Fertigstellungsarbeiten abgezogen hat, verändert hat. Die von F angesetzte Jahresmiete liegt mit … € über der tatsächlich erzielten/vereinbarten Jahresmiete in Höhe von … € bzw. … € (bei Einbezug der im Umbau befindlichen Wohnungen). Bei den Instandhaltungskosten hat er sich nicht auf die „jetzige Sanierungs- und Instandsetzung“ bezogen, sondern erläutert, dass trotz dieser eine weitere Rissbildung in Betracht kommt. Den Liegenschaftszins hat er u.a. mit dem mietfeindlichen Mietumfeld, der eingeschränkten Möglichkeit des Einbaus eines Fahrstuhles und der schlechten Wärmedämmung begründet, also mit Umständen, die durch die von ihm angesetzten Baukosten nicht verändert würden.
- 64
- b. Das Gericht folgt dem Gutachten F aber nicht, soweit die aufgelisteten Kosten in voller Höhe abgezogen werden. Die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden darf nicht mit den Kosten für ihre Beseitigung (Schadensbeseitigungskosten) gleichgesetzt werden. Diese Kosten können allenfalls einen Anhaltspunkt für die Wertminderung geben. Es kommt entscheidend darauf an, wie der allgemeine Grundstücksmarkt Baumängel und Bauschäden wertmindernd berücksichtigt (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 975 Rz. 199 ff). Eine nachvollziehbare Begründung, warum hier die Wertminderung in voller Höhe der Schadensbeseitigungskosten anzusetzen sein sollte, gibt F nicht.
- 65
- c. Der Senat ist der Auffassung, dass die angesetzte Wertminderung nur teilweise zu berücksichtigen ist. Er hält es für möglich, das Gutachten F ohne Zuhilfenahme eines Sachverständigen entsprechend zu korrigieren.
- 66
- aa. Aus der Tabelle auf S. 11 des Gutachtens ergibt sich, dass die ersten 14 Positionen die Kosten auflisten, die für die Fertigstellung der rohbauähnlich rückgebauten Wohnungen anfallen. Diese Kosten können aus Sicht des Gerichtes in voller Höhe angesetzt werden, denn ein möglicher Erwerber wäre gezwungen, diese Wohnungen wieder herzurichten, da sie sich nicht in einem vermietbaren Zustand befanden. Der allgemeine Grundstücksmarkt würde diese Kosten vollumfänglich beim Angebot einpreisen.
- 67
- Der von F angesetzte Betrag in Höhe von … € für die Baumaßnahmen in den leerstehenden Wohnungen kann aus Sicht des Gerichtes so übernommen werden. Zwar erwähnt F in seinem Gutachten vier rohbauartig zurückgebaute Wohnungen, obwohl sich in dem Gebäude am Bewertungsstichtag tatsächlich nur drei rohbauartig zurückgebaute Wohnungen befanden. Dabei handelt es sich aber erkennbar um einen Flüchtigkeitsfehler. So spricht F in seiner Stellungnahme vom 29. Juni 2012 selbst von drei rohbauähnlich rückgebauten Wohnungen. Zudem legt F als Wohnfläche bei seiner Aufstellung maximal … qm zugrunde. Dies entspricht 2 x … qm plus 1 x … qm, also den von ihm angesetzten Wohnflächen für die tatsächlich rohbauähnlich zurückgebauten Wohnungen EG rechts, 1. OG rechts und DG rechts. Bei seiner Ermittlung hat F also nur die Fläche für die drei leerstehenden Wohnungen verwendet. Auch der Beklagte hat nicht gerügt, dass sich die von F ausgewiesen Baukosten für die Fertigstellung der rohbauartig zurückgebauten Wohnungen auf eine unzutreffende Wohnungsanzahl beziehe.
- 68
- Anhaltspunkte, dass F die zu erwartenden Baukosten für die Positionen 1 bis 14 mit … € zu hoch angesetzt haben könnte, sind nicht ersichtlich. Diese Einschätzung wird gestützt durch den Umstand, dass die Klägerin ausweislich der eingereichten Kostenaufstellung für die Sanierung der drei Wohnungen tatsächlich über … € aufgewendet hat.
- 69
- bb. Zusätzlich zu diesen … € hält der Senat es für angezeigt, noch die zu erwartenden Baukosten für die „Fassade, Rissbildung“ von … € (Position 18) in voller Höhe abzuziehen.
- 70
- Die Klägerin verweist auf einen Riss in der Fassade. F erwähnt in seinem Gutachten, es gebe massive Rissbildungen an der westlichen Gebäudetrennwand. N benennt senkrecht und waagrecht verlaufende Mauerrisse und schwere Schäden an der straßenseitigen Fassade. Der Beklagte hat eine entsprechend Rissbildung nicht bestritten, sondern ausweislich der handschriftlichen Notizen für das EG einen starken Riss in einer tragenden Wand bestätigt. Aus den eingereichten Bildern und den Gutachten hat der Senat die Überzeugung gewonnen, dass eine Beseitigung der Risse bzw. eine Sanierung der Fassade für eine weitere sinnvolle Vermietung zwingend erforderlich ist. Wenn für einen möglichen Erwerber aber feststeht, diese Kosten auf jeden Fall aufwenden zu müssen, um eine langfristige Vermietbarkeit sicherzustellen, ist davon auszugehen, dass er sein Kaufangebot entsprechend mindern wird.
- 71
- cc. Die in den Positionen 15, 16, 17 und 19 genannten Kosten können aus Sicht des Senats demgegenüber nicht in voller Höhe angesetzt werden. Es ist nicht ersichtlich, dass der allgemeine Grundstücksmarkt diese vollständig wertmindernd berücksichtigen würde. Aus dem Gutachten und den Ausführungen von F ergeben sich hierfür auch keine Gründe.
- 72
- Der Senat sieht sich aber nicht in der Lage, die Wertminderung aus den voraussichtlichen Baukosten abzuleiten. Eine marktkonforme Ermittlung der Wertminderung ist problematisch, da in aller Regel keine Vergleichsdaten zur Verfügung stehen und daher in der Praxis auf allgemeine Erfahrungssätze und auf deduktive analytische Verfahren zurückgegriffen wird (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, 2014, S. 978 Rn. 207). Dies muss nach der Auffassung des Senats einem sachkundigen Gutachter vorbehalten bleiben. Mangels Anpassungsmöglichkeit durch das Gericht können diese Positionen keine Berücksichtigung finden.
- 74
-
1. Rohertrag = 2. Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten = 3 % Instandhaltungskosten = 25 % Mietausfallwagnis = 2 % Bewirtschaftungskosten = 30 % = 3. Reinertrag = 4. Bodenwert am Reinertrag … € x 7,0 % = 5. Gebäudeanteil am Reinertrag = 6. Gebäudeertragswert 40 Jahre Restnutzung Barwertfaktor bei 7,0 % = 13,33 Reinertrag x Barwertfaktor … € x 13,33 = Zwischensumme 1 = Bodenwert Bauland = Ertragswert, Fertigstellung aller Wohnungen = abzüglich Positionen 1 – 14 abzüglich Positionen 18 abzüglich Ertragsausfall Ertragswert nach Fertigstellung = angepasster Wert =
- 75
- Die Klägerin hat daher zur Überzeugung des Senates mittels des Gutachtens F einen niedrigeren gemeinen Wert in Höhe von … € nachgewiesen.
- 77
- Bei dem Gutachten N hält es der Senat entsprechend der o.g. Ausführungen ebenfalls für nicht angemessen, die Bauschäden in voller Höhe der Beseitigungskosten als Wertminderung zu berücksichtigen. In der Aufstellung im Gutachten N gibt es aber keine eindeutige Aufteilung zwischen den Kosten für die rohbauartig zurückgebauten Wohnungen bzw. die „Fassade/Rissbildung“ und den übrigen Kosten. Eine Anpassungsmöglichkeit durch das Gericht ist hier aus den unter II.5.b.cc. angeführten Gründen ausgeschlossen.
- 78
- Um das Gutachten verwenden zu können, wäre daher zumindest der Abzug der Position „Wertminderung/Reparaturstau“ in Höhe von … € nicht zu berücksichtigen. Dann würde jedoch ein Wert in Höhe von … € verbleiben, der sogar noch über dem nach dem Ertragswertverfahren im Sinne der §§ 184 bis 188 BewG ermittelten Grundbesitzwert von … € läge. Es kann daher offen bleiben, inwieweit die vom Beklagten gegen das Gutachten N vorgetragen Punkte darüber hinaus durchgreifen würden.