Seit dem 1. Januar 2026 gelten für die Bewertung von Immobilien nach dem Bewertungsgesetz neue Werte für die Bewirtschaftungskosten. Diese Anpassung betrifft insbesondere die Ermittlung des Ertragswerts nach § 187 BewG und sorgt dafür, dass die angesetzten Pauschalen an das aktuelle Preisniveau angepasst werden.​

Was regelt § 187 BewG?

§ 187 BewG bildet die Grundlage für die pauschale Ermittlung der Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren. Dazu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Betriebskosten und das Mietausfallwagnis, die bei einer gewöhnlichen Bewirtschaftung typischerweise anfallen. Für Wohnnutzung verweist das Gesetz auf Anlage 23 BewG, in der Basiswerte je Quadratmeter für Verwaltung und Instandhaltung festgelegt sind.​

Rolle der Verbraucherpreisindizes

Damit diese Basiswerte nicht über Jahre hinweg „veralten“, schreibt § 187 Abs. 3 BewG eine regelmäßige Anpassung über Verbraucherpreisindizes vor. Auf Grundlage der Daten des Statistischen Bundesamts gibt das Bundesfinanzministerium (BMF) jährlich die maßgeblichen Indizes zur Anpassung bekannt. Für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2026 wurden nun die relevanten Werte veröffentlicht und damit die Grundlage für die Aktualisierung der Bewirtschaftungskosten geschaffen.​

Die maßgeblichen Indizes für 2026

Für die Bewertung im Jahr 2026 sind zwei Indexstände entscheidend:

• Verbraucherpreisindex Deutschland, Oktober 2025 (2020 = 100): 123,0
• Verbraucherpreisindex Deutschland, Oktober 2001 (2020 = 100): 77,1​

Aus dem Verhältnis dieser beiden Werte wird ein Anpassungsfaktor gebildet, mit dem die in Anlage 23 BewG enthaltenen Basiswerte für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten hochgerechnet werden. Dieser Faktor gilt einheitlich für alle Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2026.​

Wie erfolgt die Berechnung in der Praxis?

In der praktischen Anwendung bedeutet dies: Zuerst werden die nicht indexierten Basiswerte aus Anlage 23 BewG herangezogen. Diese Werte werden anschließend mit dem für 2026 maßgeblichen Anpassungsfaktor multipliziert, sodass sich die indizierten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten je Quadratmeter und Jahr ergeben. Eine Ermittlung auf Basis tatsächlicher Kosten ist im Rahmen des § 187 BewG ausdrücklich nicht vorgesehen – die pauschalen, indizierten Werte sind zwingend anzuwenden.​

Warum die Anpassung wichtig ist

Die regelmäßige Fortschreibung der Bewirtschaftungskosten sorgt dafür, dass die Ertragswertberechnung nicht hinter der wirtschaftlichen Realität zurückbleibt. Steigende Lebenshaltungs- und Baukosten spiegeln sich so auch in den pauschalen Kostenansätzen wider. Für Steuerpflichtige, Berater und Finanzverwaltung schafft dies mehr Transparenz und Rechtssicherheit bei der Bewertung von Immobilien, insbesondere im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer.