Gewerblicher Grundstückshandel nicht automatisch gegeben – BFH betont Bedeutung der Einzelfallprüfung
Mit Beschluss vom 20.03.2025 (Az. III R 14/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel und damit der Ausschluss der sogenannten erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht allein deshalb vorliegt, weil im sechsten Jahr nach Anschaffung eine größere Zahl von Immobilien veräußert wird.
Die Entscheidung stärkt Immobiliengesellschaften und Vermieter, die innerhalb eines längeren Zeitraums aus besonderen Gründen Objekte verkaufen – ohne von Anfang an eine Veräußerungsabsicht verfolgt zu haben.
Hintergrund: Drei-Objekt-Grenze und erweiterte Kürzung
Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist ein zentrales Instrument zur Gewerbesteuerbefreiung für vermögensverwaltende Grundstücksunternehmen. Sie wird jedoch versagt, wenn das Unternehmen einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt.
Ein solcher liegt nach ständiger BFH-Rechtsprechung regelmäßig dann vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung veräußert werden (sogenannte Drei-Objekt-Grenze).
Der Fall: Veräußerung von 13 Objekten im sechsten Jahr
Im Streitfall hatte eine GmbH, eingebunden in einen Immobilienkonzern, im Jahr 2007 mehrere vermietete Objekte erworben. Nach dem plötzlichen Tod eines ihrer Geschäftsführer im Jahr 2012 kam es im Jahr 2013 – also im sechsten Jahr nach Erwerb – zur Veräußerung von 13 Immobilien.
Das Finanzamt ging von Anfang an von einem gewerblichen Grundstückshandel aus und versagte bereits für das Jahr 2011 die erweiterte Kürzung. Das Finanzgericht folgte dieser Argumentation nicht – und der BFH bestätigte nun die Entscheidung des FG.
BFH: Keine automatische Rückwirkung eines späteren Verkaufs
Laut BFH ist der Fünf-Jahres-Zeitraum keine starre Grenze. Entscheidend sei stets die Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls. Erfolgen erstmalige Veräußerungen nach Ablauf von fünf Jahren, so seien weitere Beweisanzeichen notwendig, um auf eine ursprüngliche Veräußerungsabsicht zu schließen.
Allein die hohe Zahl von Verkäufen oder eine berufliche Tätigkeit im Baubereich reichten nicht automatisch aus. Der BFH betonte zudem, dass das Finanzgericht den Todesfall als besonderen Umstand rechtsfehlerfrei berücksichtigen durfte.
Praxishinweis: Für Immobilien-GmbHs und Vermietungsgesellschaften wichtig
Für vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften, insbesondere GmbHs mit vermieteten Objekten, bietet das Urteil Rechtssicherheit:
Wer nicht innerhalb der ersten fünf Jahre veräußert, muss keine automatische Aberkennung der erweiterten Kürzung befürchten – auch bei einer größeren Anzahl späterer Verkäufe.
Allerdings bleibt die Bewertung immer ein Einzelfall. Dokumentation, wirtschaftlicher Hintergrund und Zeitpunkte der Entscheidungen sind entscheidend.
✅ Fazit: Erweiterte Kürzung bleibt auch bei späteren Verkäufen möglich
Das Urteil zeigt: Die erweiterte Kürzung ist nicht zwingend verloren, wenn es nach mehreren Jahren zu umfangreichen Veräußerungen kommt. Eine pauschale Anwendung der Drei-Objekt-Grenze greift zu kurz – entscheidend sind Motiv, Zeitpunkt und Einzelfallumstände.
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Quelle: Bundesfinanzhof – Pressemitteilung Nr. 31/25 vom 22.05.2025