BFH, Urteil vom 12. August 2025 – IX R 23/24
Pressemitteilung Nr. 65/25 vom 16. Oktober 2025
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat seine Rechtsprechung zur steuerlichen Behandlung der Vermietung von Ferienwohnungen weiter präzisiert. Das Urteil stärkt die Position von Eigentümer:innen, die ihre Ferienimmobilien ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieten und dabei Verluste erzielen.
1. Hintergrund des Falls
Die Klägerin besaß eine Ferienwohnung in einem bekannten Tourismusort und vermietete diese ab dem Jahr 2016 an Feriengäste. Trotz dauerhafter Vermietungsbereitschaft erzielte sie über mehrere Jahre Verluste.
Das Finanzamt (FA) erkannte die Verluste nur teilweise an. Es vertrat die Auffassung, dass die Klägerin die ortsübliche Vermietungszeit in einigen Jahren zu stark unterschritten habe, sodass keine Einkünfteerzielungsabsicht vorgelegen habe.
Das Finanzgericht (FG) bestätigte diese Sichtweise teilweise – der BFH hob das Urteil nun auf.
2. Die Entscheidung des BFH
Der BFH hat die Grundsätze zur Anerkennung von Vermietungsverlusten bei Ferienwohnungen erneut bestätigt und zugleich konkretisiert:
Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, so sind Verluste grundsätzlich steuerlich anzuerkennen, ohne dass eine zusätzliche Überschussprognose erforderlich ist.
Voraussetzung bleibt jedoch, dass die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird – konkret:
- Eine Abweichung um mehr als 25 % gilt als „erheblich“.
- Maßgeblich ist dabei nicht das einzelne Jahr, sondern ein Zeitraum von drei bis fünf zusammenhängenden Jahren.
Damit hat der BFH klargestellt, dass kurzfristige Schwankungen in der Vermietung – etwa durch Renovierungen, Pandemien oder Marktschwächen – nicht automatisch zu einem steuerlichen Verlust der Anerkennung führen.
3. Konsequenzen für die Praxis
Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für Eigentümer:innen von Ferienwohnungen:
- Eine jährliche Einzelbetrachtung der Vermietungsdauer ist nicht zulässig.
- Entscheidend ist der mehrjährige Durchschnitt (3–5 Jahre).
- Verluste aus der Vermietung sind steuerlich abzugsfähig, solange die ortsübliche Auslastung langfristig nur geringfügig unterschritten wird.
- Nur bei einer dauerhaften Unterauslastung oder bei gemischter Nutzung (z. B. Eigennutzung) kann das Finanzamt eine private Veranlassung unterstellen.
Für die Finanzverwaltung bedeutet das Urteil zugleich eine Einschränkung der bisherigen Prüfungsweise, da sie Verluste nicht mehr auf Basis einzelner Jahre verwerfen darf.
4. Beispielhafte Anwendung
Vermietet ein Eigentümer seine Ferienwohnung in einer Region, in der die ortsübliche Vermietungszeit 120 Tage pro Jahr beträgt, so gilt:
- Eine Vermietung von mindestens 90 Tagen (75 %) im Durchschnitt von drei bis fünf Jahren ist unschädlich.
- Erst wenn die Vermietung dauerhaft unter 75 % der ortsüblichen Auslastung liegt, prüft das Finanzamt eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht.
5. Fazit
Mit dem Urteil IX R 23/24 hat der BFH erneut zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden und Rechtssicherheit für Ferienwohnungsbesitzer:innen geschaffen.
Die steuerliche Anerkennung von Verlusten bleibt möglich, wenn die Wohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit zur Vermietung bereitgehalten wird.
Wesentlich ist die mehrjährige Betrachtung der Vermietungszeit – nicht die isolierte Jahresauswertung.
Damit stärkt der BFH die steuerliche Planbarkeit und Transparenz für Eigentümer:innen von Ferienimmobilien.
Aktenzeichen: BFH, Urteil vom 12.08.2025 – IX R 23/24
Quelle: Bundesfinanzhof, Pressemitteilung Nr. 65/25 vom 16.10.2025