Steuern & Recht

BFH: Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bleibt kürzungsschädlich – auch bei fester Verbindung mit dem Gebäude

BFH, Urteil vom 25.09.2025 – IV R 31/23

Der Bundesfinanzhof hat erneut bestätigt, dass die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG entfällt, wenn im Rahmen der Grundstücksvermietung Betriebsvorrichtungen mitvermietet werden – selbst dann, wenn diese fest mit dem Gebäude verbunden sind.

🔎 Kernaussagen des Urteils

  1. Betriebsvorrichtungen gehören nicht zum Grundbesitz
    • Auch wenn technisch eingebaut und unverzichtbar (z. B. Lastenaufzüge im Kaufhaus):
      👉 Sie gelten nicht als Grundstücksbestandteil.
    • Mitvermietung führt grundsätzlich zur Versagung der erweiterten Kürzung.
  2. Ausnahme: begünstigungsunschädliches Nebengeschäft
    Eine Mitvermietung ist unschädlich, wenn:
    • sie zwingend notwendiger Teil der eigenen Grundstücksverwaltung ist,
    • die quantitative Schwelle für Nebengeschäfte nicht überschritten wird,
    • die Betriebsvorrichtung funktional-untrennbar für den Gebäudebetrieb ist.
    ➤ Die Anerkennung hängt stets vom Einzelfall ab.
  3. Indizwirkung der baulichen Verbindung
    • Fest verbaute Technik kann ein Hinweis darauf sein, dass der Vermieter kein aktives Sondergeschäft betreibt.
    • Beispiele: zentrale Rolltreppen, Gebäudelüftung, Lastenaufzüge im Warenkaufhaus.
  4. Betriebsverpachtung
    • Keine Kürzungsschädlichkeit, wenn ausschließlich eigener Grundbesitz überlassen wird.
    • Zulässig bleibt eine unvermeidbare Nebentätigkeit, die funktional zwingend ist.
  5. Gewinnermittlung / Verlustverrechnung
    • Der Freibetrag nach § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG (24.500 €) wird erst nach Verlustverrechnung angewendet.
    • Auch bei Gewerbeertrag unter Freibetrag erfolgt ein Verlustabzug.

📌 Bedeutung für die Praxis

SituationFolge für erweiterte Kürzung
Mitvermietung eines Lastenaufzugs im Kaufhausgrundsätzlich kürzungsschädlich
Betriebsvorrichtung zwingend für Gebäudezweck (z. B. Aufzüge, Rolltreppen)evtl. Nebentätigkeit → unschädlich
zusätzliche aktive Dienstleistungen (Lüftung, Technikbetrieb, Kühlung, Service)schädlich
reine Vermietung von Grundbesitz ohne ZusatzleistungenKürzung möglich

🧾 Praxisempfehlung

  • alle Mietverträge auf mitvermietete Betriebsvorrichtungen prüfen
  • ggf. separate Vereinbarungen zu technischen Anlagen vermeiden
  • quantitativen Anteil der „Nebentätigkeit“ dokumentieren
  • „echte“ Immobilienverwaltung nachweisen, keine gewerblichen Zusatzaktivitäten

Besonders riskant: Shoppingcenter, Warenhäuser, Logistikimmobilien mit Spezialtechnik

📎 Quelle: BFH, Urteil vom 25.09.2025 – IV R 31/23