Mit Urteil vom 22.10.2025 (II R 5/22) hat der Bundesfinanzhof klargestellt: Ein Nießbrauchrecht gehört zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, auch wenn es im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Entscheidend ist der rechtliche Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft – nicht der Zeitpunkt der Eintragung.
Das Urteil ist für die Gestaltungspraxis bei Erbbaurechten, aber auch generell bei Erwerbsvorgängen mit dinglichen Nutzungsrechten (Nießbrauch/Wohnungsrecht) hochrelevant.
1) Kernaussage des Urteils (Leitsatz)
Ein im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht ist als Gegenleistung für den Verkauf eines Erbbaurechts in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen.
Damit bestätigt der BFH eine weit auszulegende Gegenleistungsdefinition: Alles, was der Erwerber „für den Erwerb“ aufwendet, fließt in die Bemessungsgrundlage ein – nicht nur der Kaufpreis.
2) Was war passiert?
Nach den veröffentlichten Entscheidungsinformationen verpflichtete sich die Erwerberin im Kaufvertrag, ein Nießbrauchrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin in das Grundbuch eintragen zu lassen. Das Nießbrauchrecht wurde erst nach dem Erwerb tatsächlich eingetragen.
Streitpunkt: Darf der Wert dieses (noch nicht eingetragenen) Nießbrauchs trotzdem in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen werden?
Antwort des BFH: Ja.
3) Begründung in der Praxislogik
Für die Grunderwerbsteuer ist maßgeblich, ob der Erwerber eine Leistung als Entgelt für den Erwerb erbringt bzw. übernimmt (klassisch: Kaufpreis, Schuldübernahmen, wiederkehrende Leistungen, zusätzliche Verpflichtungen). Dass das Nießbrauchrecht im Erwerbszeitpunkt noch nicht eingetragen war, ändert nichts daran, dass es vertraglich geschuldet und damit Teil des „Preispakets“ ist.
Wichtig: In der Entscheidung wird zudem bestätigt, dass beim Erwerb eines Erbbaurechts auch der Erbbauzins sowie das Nießbrauchrecht (mit dem kapitalisierten Jahreswert) in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden können.
4) Konsequenzen für die Beratung: typische Risikofälle
A) Erwerb unter Bestellung/Übernahme eines Nießbrauchs oder Wohnungsrechts
Wenn der Erwerber sich verpflichtet,
- einen Nießbrauch/Wohnungsrecht zu bestellen,
- ein bereits bestelltes Recht zu dulden,
- oder die Eintragung herbeizuführen,
ist das wirtschaftlich regelmäßig eine zusätzliche Gegenleistung – mit unmittelbarer Auswirkung auf die GrESt-Bemessungsgrundlage.
B) „Zeitpunkt-Trick“ funktioniert nicht
Gestaltungen nach dem Motto „Eintragung erst später, dann zählt es nicht“ sind nach dieser BFH-Linie angreifbar, wenn die Verpflichtung schon im Erwerbsvertrag angelegt ist.
C) Erbbaurechtstransaktionen: Gegenleistung ist oft mehr als „Kaufpreis“
Bei Erbbaurechten werden neben dem Einmal-Kaufpreis häufig laufende Komponenten (Erbbauzins, Nutzungsrechte, Ablöse-/Verpflichtungspakete) geregelt – diese sind grunderwerbsteuerlich besonders sorgfältig zu würdigen.
5) Bewertungsfrage: Wie wird der Nießbrauch angesetzt?
Der BFH stellt auf den kapitalisierten Jahreswert ab (typisch nach den Bewertungsvorschriften/Barwertfaktoren, je nach Ausgestaltung des Rechts und Laufzeit).
Praxis-Hinweis: Die Bewertungsmechanik kann im Einzelfall streitanfällig sein (Laufzeit, Umfang der Nutzung, Beschränkungen, Wertsicherung). Hier lohnt sich eine frühzeitige Dokumentation im Vertrag und in den Nebenabreden.
6) Checkliste: Worauf Sie bei Verträgen achten sollten
- Leistungskatalog vollständig erfassen
Nicht nur Kaufpreis, sondern auch alle Nebenpflichten (Bestellung/Eintragung dinglicher Rechte, Ablösen, Duldungen, Schuldübernahmen). - Rechtlicher Zusammenhang prüfen
Steht die Verpflichtung „im Gegenzug“ zum Erwerb? Dann ist GrESt-Relevanz sehr wahrscheinlich. - Zeitliche Entkopplung nicht überschätzen
Spätere Eintragung/Umsetzung schützt nicht, wenn die Verpflichtung bereits im Erwerbsvertrag angelegt ist. - Bewertung vorbereiten
Jahreswert, Laufzeit, Bedingungen – nachvollziehbar festhalten (für Erklärung/Bescheidprüfung). - GrESt-Kalkulation vor Notartermin
Gerade bei Erbbaurechten: Erbbauzins + dingliche Nutzungsrechte können die Bemessungsgrundlage deutlich erhöhen.
Fazit
Das Urteil II R 5/22 stärkt eine klare Linie: Entscheidend ist die vertragliche Gegenleistung im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb – nicht die formale Grundbucheintragung zum Stichtag. Wer in Grundstücks- oder Erbbaurechtskaufverträgen Nießbrauch-/Wohnrechte „mitvereinbart“, muss diese regelmäßig in die GrESt-Bemessungsgrundlage einpreisen.
Hinweis: Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Prüfung des konkreten Einzelfalls (insbesondere bei Laufzeitgestaltung, Bewertungsparametern und Sonderkonstellationen im Erbbaurecht).